可以說貝殼是一家好公司,建立了行業(yè)規(guī)范,主業(yè)基本盤穩(wěn)固,努力開拓新業(yè)務(wù),積極回購股票。
也可以說貝殼是一家壞公司,利用資本壟斷渠道,產(chǎn)能充足壓榨員工,經(jīng)營杠桿易受市場影響,職業(yè)經(jīng)理人與股東利益是否一致存疑。
過去四年里,房地產(chǎn)市場變化迅猛,社會與資本對貝殼的評價,日趨矛盾與分歧,不時引發(fā)了激烈討論,如貝殼董事長彭永東的億元薪酬。
尤其是創(chuàng)始人離開之后,這家公司事實上被職業(yè)經(jīng)理人所掌控。
貝殼剛剛公布的一季度財報,對數(shù)據(jù)的兩種解讀,依然反映了這種矛盾。
2025年一季度,貝殼的總交易額為8437億元,同比增加34%,相對高峰時期2021年一季度下降21%。
這里的總交易額,可以看作市場占有率,本質(zhì)上也是利潤來源。在市場總體交易規(guī)模下降50%的背景下,貝殼可以說穩(wěn)住了基本盤。
但這需要付出代價,利潤率下降首當(dāng)其沖。
存量二手房交易利潤率下降最為明顯,從最高49%下降至38.1%;新房交易利潤率也從最高27%下降至23.4%。
此兩項業(yè)務(wù)利潤下降,也與鏈家交易量在貝殼總平臺中交易占比下降有關(guān),也側(cè)面佐證整個貝殼平臺變得更加龐大。
2021年第一季度到2025年第一季度,貝殼平臺總交易額下降了21%,但貝殼的門店卻從48699家增長到56839家。
貝殼擁有“一體三翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略,即房產(chǎn)交易為一體,三翼則為裝修、租賃、地產(chǎn)投資開發(fā)的“貝好家”。
主業(yè)業(yè)務(wù)利潤率下降之外,低毛利潤的租賃業(yè)務(wù)營收占比提高,同樣拉低了貝殼整體毛利率。裝修業(yè)務(wù)的大并購、以及“貝好家”業(yè)務(wù)斥巨資拿地,極大增加了成本。
如此一來,2025年一季度,貝殼的毛利率下降至20.6%,環(huán)比下降近3個百分點,同比下降近5個百分點。
更是創(chuàng)下過去11個季度以來的最低點。按照貝殼的歷史財報數(shù)據(jù),如果貝殼毛利率低于20%,就極有可能陷入虧損。
盡管貝殼管理層一直強調(diào)中性市場觀點,但他們對房地產(chǎn)市場趨勢似乎有一種判斷。
自2023年第四季度以來,貝殼一直在擴張門店增派人手,這一方面體現(xiàn)了市場的復(fù)蘇,另一方面也可能埋下虧損的種子。
這種擴張事實上提高了貝殼的市場占有率,某種程度上增強了貝殼市場壟斷地位,帶來更多的行業(yè)利益沖突。
創(chuàng)始人離開之后,職業(yè)經(jīng)理人掌舵貝殼,依靠并購進入裝修行業(yè),依賴渠道將包租業(yè)務(wù)做大,以及下場拿地與開發(fā)商同場競爭。
業(yè)務(wù)邏輯上并沒有問題,問題總是出現(xiàn)在意料之外。比如房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的中斷,亦或是利益失衡下的業(yè)務(wù)監(jiān)管。
貝殼做大做強依靠資本,目前賬面仍有五六百億資金,其中大部分來源于IPO籌資,可以對沖市場波動。但職業(yè)經(jīng)理人的命運,應(yīng)該會與業(yè)績息息相關(guān)。
資本市場并不是不懂,貝殼發(fā)布一季度財報當(dāng)日及次日,貝殼港股股價下跌超7%。
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