文/地產(chǎn)金融視界

買房，對大多數(shù)人而言，是人生中舉足輕重的大事。在房價高企的一線城市，為購置一套房產(chǎn)，或許需要耗盡夫妻雙方及其父母六個錢包的積蓄。

當(dāng)人們滿心期許，以為投入畢生積蓄能換來溫馨舒適的港灣，可現(xiàn)實卻給不少選擇北京金地壹街區(qū)的購房者沉重一擊。

作為位于北京“城市副中心”通州的項目，金地壹街區(qū)曾憑借位置、大小、價格、頭部開發(fā)商背書等各方面，從眾多小區(qū)中受到關(guān)注，年輕的購房者湘晴（化名）也被吸引。

然而，當(dāng)幾百萬的新房迎來交付的時候，湘晴卻偶然得知這個新房旁邊不到30米距離的位置，坐落著幾百座墳……

01“墳景房”事件持續(xù)發(fā)酵，業(yè)主權(quán)益誰來捍衛(wèi)

金地壹街區(qū)由北京金地通達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（所屬集團為金地集團）于2021年開工建設(shè)，主打低密度洋房。目前一期、二期住宅已完成交付，三期原定于今年4月底交房。

據(jù)湘晴透露，自己是2023年購買該小區(qū)期房時，房屋還在建設(shè)中，只能看到小區(qū)大概位置。但是，購房時對小區(qū)南側(cè)的墓地毫不知情，銷售人員從未提及墳地的事情。合同中的項目周邊不利因素條款中，僅僅提到了周邊可能存在車行噪音、尾氣、燈光等不利因素，對于小區(qū)東北側(cè)及南側(cè)各有陵園，也只是在不利因素第七項中簡單寫明“可能存在視線影響”。

（業(yè)主供圖，下同）

湘晴表示，簽合同時銷售人員共拿了四份合同，并表示合同是有關(guān)部門審核過的制式合同，沒問題且無法更改，“簽合同時間緊迫，再加上覺得金地是大型知名房企，所以還沒仔細看就被催促著簽完了?！?/p>

但是，當(dāng)交房日越來越近的時候，原本期待收房的湘晴卻從其他業(yè)主那里聽到了墳地的事情。

據(jù)湘晴介紹，金地壹街區(qū)約有1600多戶居民，其中5號、6號地塊距離墳地較近，甚至有幾棟居民“開窗見墳”。她無奈地表示，當(dāng)初看房就是看中了這里環(huán)境好，買房時看沙盤，小區(qū)南側(cè)顯示的也是綠地?！霸痉孔泳吞涂樟穗p方父母以及兩夫妻所有的積蓄，甚至還貸款了不少，如今卻不敢跟老人提及新房的情況?！?/p>

事實上，通過業(yè)主提供的圖片可以看到，金地壹街區(qū)旁邊放眼望去，映入眼簾的是幾百座墓碑高低錯落，墳?zāi)怪g排布緊湊，一些墓前還擺放著祭品。而這片墓地北側(cè)與金地壹街區(qū)的住宅區(qū)僅一路之隔，最近處相距僅約30米。

為了解決這一情況，包括湘晴在內(nèi)的眾多業(yè)主多次尋找開發(fā)商、銷售人員，想要解決此事，但時至今日也未解決。湘晴也坦言：“我們業(yè)主的訴求很簡單，就是把這些墳遷走。誰也不愿意新買的房旁邊緊挨著一片墳地。”

在事件一直沒有得到解決的時候，湘晴又看到了開發(fā)商新的“操作”——連夜在墳地和小區(qū)中間豎起了一座84米長、15米高的黑色圍擋?？墒窃撟龇ú⑽吹玫綐I(yè)主們的認可。

與此同時，業(yè)主們也多次在“北京12345”小程序上進行問題反饋。對此，通州區(qū)分中心相關(guān)部門回復(fù)稱，該墓地為大興莊村集中埋葬點，為1970年形成，屬于村級集體土地，歸大興莊村村委會管轄，安葬本村村民。在村域內(nèi)建設(shè)集中埋葬點,是解決農(nóng)村地區(qū)散葬、亂葬問題，促進土地資源合理利用的普遍做法和移風(fēng)易俗之舉，村級集中埋葬點的特點是僅用于安葬已故的本村村民，針對取締，遷移的問題，宋莊政府協(xié)調(diào)金地開發(fā)商在該集中埋葬點北側(cè)，建設(shè)高15米、長84米、東側(cè)13米長、9米高墻圍擋，現(xiàn)已建設(shè)完成。2025年內(nèi)實現(xiàn)鎮(zhèn)級公墓的開工建設(shè)，位置于北上村北側(cè)，以邊建設(shè)邊使用為原則，不存在不作為。

包括湘晴在內(nèi)的業(yè)主們還提到，在購房簽約過程中，存在諸多不合理之處。其一，銷售人員從未主動提及小區(qū)周邊存在陵園，更未告知墓地的具體規(guī)模；其二，簽訂合同時，銷售人員僅讓業(yè)主自行快速翻閱合同并簽字，沒有給予充分的閱讀時間；其三，合同中關(guān)于墓地的條款位置靠后，且未作加粗或突出標記，銷售人員也未對該條款進行特別提示或指引。鑒于中國人普遍對墓地較為忌諱，湘晴等業(yè)主認為銷售人員未履行告知義務(wù)的可能性極大。

那么，業(yè)主們究竟該怎么處理此次情況？如果起訴開發(fā)商，業(yè)主們能成功嗎？

為此，地產(chǎn)金融視界詢問了北京金訴律師事務(wù)所王佳紅律師。她表示：“從法律層面看，關(guān)于開發(fā)商對紅線范圍外信息的告知義務(wù)，目前法律尚未作出明確界定，既未強制要求開發(fā)商必須告知，也未禁止其不告知。然而，由于墓地對于中國人傳統(tǒng)觀念影響深遠，從誠信經(jīng)營的角度出發(fā)，開發(fā)商理應(yīng)將此類重要信息如實告知購房者。”

王佳紅進一步表示，金地壹街區(qū)旁邊的墓地雖未處于小區(qū)紅線范圍內(nèi)，但其與住宅區(qū)僅一路之隔，最近處相距約30米，且對多戶居民的視野產(chǎn)生直接影響。從實際居住層面來講，墓地或許不會對房屋的基本居住功能造成實質(zhì)性阻礙，卻會給購房者帶來巨大的心理壓力，如同購買到“兇宅”一般。在涉及此類糾紛的訴訟中，雖然案件最終勝訴與否存在不確定性，但業(yè)主依然具備爭取合法權(quán)益的空間。

“墳景房”事件不僅讓業(yè)主們憂心忡忡，也折射出金地集團在經(jīng)營和信譽上所面臨的挑戰(zhàn)。與此同時，金地集團在房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)也不容樂觀，財務(wù)危機逐漸顯現(xiàn)

02財務(wù)危機四伏，業(yè)績慘淡下滑

在房地產(chǎn)市場的激烈競爭與復(fù)雜變局中，金地集團的發(fā)展態(tài)勢急轉(zhuǎn)直下，財務(wù)狀況亮起紅燈。

據(jù)其發(fā)布的2024年年報數(shù)據(jù)顯示，金地集團全年實現(xiàn)營業(yè)收入753.44億元，同比下降23.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-61.15億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約-43.87億元。

值得一提的是，這是金地集團自2001年上市以來首次出現(xiàn)年度虧損。

金地集團在年報中表示，凈利潤下滑的主要原因是近年銷售規(guī)模下降，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)算毛利率下降。另外，公司根據(jù)市場情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，加大去化力度，基于謹慎性原則對部分資產(chǎn)計提減值。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則表示，面對市場變化，部分房企開始采取促銷策略以應(yīng)對，導(dǎo)致了凈利潤的下滑。同時，行業(yè)整體的下行趨勢也加劇了金地集團的經(jīng)營壓力。

然而，進入2025年，金地集團頹勢仍未扭轉(zhuǎn)，第一季度報告顯示，營業(yè)收入為59.66億元，較去年同期的69.64億元減少14.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損6.58億元，去年同期虧損為2.76億元，虧損幅度進一步擴大。

銷售業(yè)績方面，金地集團同樣遭遇“滑鐵盧”。2024年，其簽約金額僅685.1億元，同比下跌55.39%，徹底跌出“千億房企”陣營；簽約面積471.4萬平方米，同比減少46.25%。

于2025年1-4月，金地集團累計簽約面積75.5萬平方米、金額109.3億元，同比降幅達48.36%和52.44%。4月單月簽約面積21.4萬平方米、金額27.8億元，同比分別暴跌55.14%和55.45%。

不僅如此，債務(wù)壓力猶如高懸的達摩克利斯之劍，始終籠罩著金地集團。盡管在2024年完成了約200億元的公開市場到期債務(wù)償付，有息負債余額同比下降20%至735億元，資產(chǎn)負債率為64.8%，但整體債務(wù)規(guī)模依舊龐大。不僅如此，金地集團的融資渠道相對單一，其中96.30%為銀行借款。

中指研究院研究主管陶淑茹指出，除了關(guān)注企業(yè)經(jīng)營層面，還應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)負債狀況。高負債不僅提升了企業(yè)的財務(wù)成本，還制約了其在市場調(diào)整期的靈活性。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)、降低財務(wù)風(fēng)險是確保企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

在未來的發(fā)展中，金地集團能否妥善解決當(dāng)前的諸多問題，走出困境，重拾購房者的信任，我們將持續(xù)關(guān)注。