此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：周明遠

被告：周建國、周建強、周建芳

關鍵關系：周明遠、周建國、周建強、周建芳均為已故陳慧的子女。陳慧生前將房屋贈與周明遠和周建強，周明遠要求依約履行協議，周建國、周建芳對協議效力提出異議，雙方產生糾紛。

（二）案件背景

1997 年，陳慧的丈夫離世。2006 年，陳慧購買一號房屋（位于北京市朝陽區）并登記在自己名下。2019 年 3 月 16 日，陳慧出具《房屋贈與協議書》，將一號房屋贈與周明遠、周建強，各享有 50% 產權。2022 年 5 月 23 日，陳慧去世，生前未辦理房屋產權過戶手續。此后，周明遠訴至法院，要求周建國、周建芳及周建強履行贈與協議，協助辦理產權變更登記，周建國、周建芳則以協議無效為由拒絕。

（三）訴訟過程

周明遠起訴要求確認一號房屋由其與周建強各享有 50% 產權，并要求周建國、周建芳協助辦理產權變更登記。周建國、周建芳辯稱，陳慧在簽訂贈與協議時已存在認知障礙，協議并非其真實意思表示，房屋應作為遺產由四子女平均分配；周建強雖為受贈人，但未明確表態支持哪一方主張。法院經審理，結合雙方提交的證據及陳述作出判決。

二、爭議焦點

贈與協議的真實性：2019 年 3 月 16 日的《房屋贈與協議書》是否為陳慧的真實意思表示？協議由他人書寫和代簽，能否認定其合法有效？

贈與人的民事行為能力：陳慧在簽訂協議時是否具備相應的民事行為能力？周建國、周建芳提供的 “認知障礙” 診斷證明及就診視頻能否作為有效證據？

房屋產權的歸屬：一號房屋應按照贈與協議由周明遠、周建強共有，還是作為陳慧的遺產由四子女平均分配？

三、案件分析

（一）贈與協議效力認定

根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條，民事法律行為有效的前提是行為人具有相應民事行為能力、意思表示真實且不違反法律法規。本案中，贈與協議由周明遠書寫，陳慧的簽字亦為代簽，雖有指紋和人名章，但缺乏親筆簽名，形式上存在瑕疵。

周建國、周建芳提供的 2019 年 2 月 25 日陳慧 “認知障礙” 診斷證明書及就診視頻顯示，陳慧存在記憶力減退、無法正確認知自身信息等癥狀，可能患有阿爾茨海默癥。而周明遠雖提供證人證言和照片，但不足以證明陳慧在簽訂協議時具備完全民事行為能力，也無法排除協議并非陳慧真實意愿的可能性。同時，陳慧生前未辦理房屋過戶手續，進一步削弱了協議的可信度。因此，該贈與協議不符合有效民事法律行為的構成要件，應認定為無效。

（二）遺產分配規則適用

由于贈與協議無效，一號房屋應作為陳慧的遺產進行分配。在陳慧未訂立遺囑的情況下，根據法定繼承規則，其四個子女周建國、周建強、周建芳、周明遠均為第一順序繼承人，有權平均分配該房屋產權。

四、裁判結果

確認落款日期為 2019 年 3 月 16 日、贈與人為陳慧、受贈人為周明遠、周建強的《房屋贈與協議書》無效；

駁回原告周明遠要求按贈與協議取得一號房屋產權并要求被告協助辦理過戶的訴訟請求。

五、案件啟示

遺囑與贈與協議訂立規范：訂立遺囑或贈與協議時，建議由本人親筆書寫或采用公證形式，確保內容真實、形式合法。若需他人代書，應嚴格遵循法律規定的代書遺囑形式要件，如見證人在場、本人親筆簽名等，避免因形式瑕疵導致協議無效。

民事行為能力證明：涉及財產處分的協議，尤其當當事人年事已高或存在健康問題時，建議提前通過醫學鑒定等方式明確其民事行為能力，或留存能夠證明其意識清醒、自主表意的證據，減少后續糾紛。

及時辦理產權變更：贈與協議簽訂后，應及時辦理產權過戶手續，以完成物權轉移。未過戶的情況下，贈與人可隨時撤銷贈與，受贈人權益難以得到充分保障。

家庭財產糾紛預防：家庭成員之間應保持溝通，涉及重大財產分配時，可通過書面協議明確各方權利義務，并留存相關證據，必要時尋求法律專業人士指導，避免因誤解或法律漏洞引發矛盾。