此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：江川

被告：趙明、魏峰、趙磊、張曉

第三人：韓雪、張琳（韓雪與張琳系夫妻）

關(guān)鍵關(guān)系：江川與韓雪、張琳簽訂房屋買賣合同購買一號(hào)房屋，后該房屋因韓雪等人涉仲裁糾紛被法院查封。江川提出執(zhí)行異議被駁回后，提起執(zhí)行異議之訴，要求排除對房屋的執(zhí)行。

（二）案件背景

趙明與甲公司、乙公司等多家主體發(fā)生仲裁糾紛，北京仲裁委員會(huì)裁決韓雪等多人對債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。因債務(wù)人未履行義務(wù)，趙明申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院查封登記在韓雪名下的一號(hào)房屋。此前，江川已與韓雪、張琳簽訂房屋買賣合同，支付大部分房款并實(shí)際占有使用房屋，但尚未辦理過戶登記，遂引發(fā)本案訴訟。

（三）訴訟過程

江川起訴請求解除對一號(hào)房屋的執(zhí)行，趙明不同意，魏峰未明確表態(tài)，韓雪、張琳支持江川訴求。法院經(jīng)審理，結(jié)合合同簽訂、房款支付、房屋占有及未過戶原因等證據(jù)，認(rèn)定江川享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

二、爭議焦點(diǎn)

合同效力與真實(shí)性：江川與韓雪、張琳簽訂的房屋買賣合同是否合法有效，是否存在惡意串通逃避債務(wù)的情形？

購房款支付認(rèn)定：江川是否按合同約定支付了全部或大部分購房款？未支付尾款是否影響其權(quán)利主張？

房屋占有及未過戶原因：江川是否在法院查封前合法占有房屋？未辦理過戶登記是否因江川自身原因?qū)е拢?/strong>

權(quán)利排除執(zhí)行的依據(jù)：江川的權(quán)利是否符合法律規(guī)定，足以排除法院對一號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行？

三、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

江川與韓雪、張琳在房屋查封前已簽訂《房屋買賣定金合同》及《存量房屋買賣合同》，約定明確的購房價(jià)格、付款方式及過戶條件，合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。且無證據(jù)表明雙方存在惡意串通損害債權(quán)人利益的情形。

（二）購房款支付審查

江川已按合同約定支付 82 萬元購房款（總價(jià)款 90 萬元），其中 58.8 萬元在房屋查封前支付，剩余 8 萬元尾款因未達(dá)合同約定的過戶條件（過戶當(dāng)日支付）尚未支付。江川提供定期存單證明其具備支付能力，法院認(rèn)定其已履行主要付款義務(wù)。

（三）房屋占有及未過戶原因

根據(jù)物業(yè)合同、裝修憑證、水電費(fèi)繳納記錄及法院現(xiàn)場勘察，江川在 2022 年 5 月已實(shí)際占有使用房屋，早于 2022 年 11 月的查封時(shí)間。未辦理過戶登記系因合同約定 “契稅票滿兩年后過戶” 且查封時(shí)付款期限未屆滿，非江川自身過錯(cuò)導(dǎo)致。

（四）法律依據(jù)適用

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，江川同時(shí)滿足 “在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”“在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”“已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”四個(gè)要件，其權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

四、裁判結(jié)果

法院判決停止對一號(hào)房屋（河北省霸州市）的執(zhí)行，保障了江川作為房屋買受人的合法權(quán)益。

五、案件啟示

規(guī)范購房交易流程：購買二手房時(shí)，應(yīng)簽訂書面合同并明確付款、過戶等關(guān)鍵條款，保留完整付款憑證及房屋交接證據(jù)，避免因程序瑕疵影響權(quán)益。

及時(shí)主張權(quán)利：若房屋被查封，買受人需在規(guī)定期限內(nèi)通過執(zhí)行異議或訴訟程序主張權(quán)利，注意收集占有使用、未過戶原因等證據(jù)，證明自身符合排除執(zhí)行的條件。

債權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)防范：債權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，應(yīng)核查被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)權(quán)屬及交易情況，對存在爭議的財(cái)產(chǎn)可通過法律途徑進(jìn)一步確認(rèn)，避免執(zhí)行受阻。

關(guān)注法律規(guī)定細(xì)節(jié)：執(zhí)行異議之訴中，法院嚴(yán)格審查買受人權(quán)利是否符合法定要件，當(dāng)事人需精準(zhǔn)把握法律條款，確保主張合法有據(jù)。