此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：馬明

被告：趙剛

（二）案件背景

2016 年，趙剛從宋明處購得位于順義區(qū)×× 鎮(zhèn) ×× 村的一號房屋，后對房屋進行裝修并添置家具。2018年，趙剛與馬明達成交易意向，將一號房屋及屋內(nèi)物品以 103 萬元轉(zhuǎn)讓給馬明。2021 年 2 月 5 日，馬明付清全部款項，趙剛向其出具收款條，并將與宋明簽訂的《購房合同》轉(zhuǎn)交，注明 “已轉(zhuǎn)馬明”。2022 年 8 月，順義區(qū) ×× 鎮(zhèn)政府認(rèn)定該房屋為違法建設(shè)，下達《限期拆除決定書》，2023 年 5 月房屋被強制拆除。馬明認(rèn)為趙剛出售違法建設(shè)房屋致其受損，遂訴至法院要求退還購房款 103 萬元。

（三）訴訟過程

馬明起訴要求趙剛退還購房款并承擔(dān)訴訟費。趙剛抗辯雙方是合同轉(zhuǎn)讓關(guān)系，轉(zhuǎn)讓費包含房屋、裝修及物品價值；主張房屋買賣部分無效不影響物品買賣效力，馬明應(yīng)折價補償房屋成本；認(rèn)為雙方對合同無效過錯相同，馬明還應(yīng)支付房屋占有使用費，同時申請追加宋明和村委會為第三人并中止審理。法院經(jīng)審理，結(jié)合雙方舉證及相關(guān)行政判決，對案件作出裁判。

二、爭議焦點

法律關(guān)系認(rèn)定：馬明與趙剛之間是房屋買賣合同關(guān)系，還是合同轉(zhuǎn)讓關(guān)系。

合同效力判定：房屋買賣合同是否有效，若無效，雙方應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，包括購房款退還、損失賠償、物品處理等。

責(zé)任分擔(dān)與處理：雙方對合同無效是否存在過錯，過錯程度如何劃分；趙剛申請追加第三人及中止審理的請求是否合理。

三、案件分析

（一）法律關(guān)系與合同效力

趙剛出具的收款條明確款項為房屋款（含房屋、家具和酒等），應(yīng)認(rèn)定雙方存在房屋及物品買賣合同關(guān)系。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因房屋屬于違法建設(shè)且未取得商品房預(yù)售許可證明，房屋買賣合同無效。

（二）無效合同的責(zé)任承擔(dān)

依據(jù)《中華人民共和國民法典》，合同無效后，雙方應(yīng)返還財產(chǎn)，不能返還則折價補償，有過錯方賠償損失，雙方都有過錯各自擔(dān)責(zé)。趙剛明知房屋無合法建設(shè)手續(xù)仍轉(zhuǎn)讓，馬明在購房時未充分審查房屋合法性，雙方均有過錯。考慮雙方過錯程度、房屋裝修及物品價值、房屋使用情況等因素，法院酌定趙剛退還馬明購房款58 萬元。

（三）其他請求的處理

趙剛主張的物品買賣合同有效、馬明應(yīng)補償房屋成本及支付占有使用費等，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。對于其追加宋明和村委會為第三人及中止審理的申請，因本案審理的是馬明與趙剛的合同關(guān)系，且馬明認(rèn)可行政賠償歸趙剛，故法院不予準(zhǔn)許。

四、裁判結(jié)果

被告趙剛于判決生效之日起七日內(nèi)退還原告馬明 580,000 元；

駁回原告馬明的其他訴訟請求。

五、案件啟示

購房審查義務(wù)：購房者在交易前應(yīng)仔細(xì)核查房屋產(chǎn)權(quán)、建設(shè)手續(xù)等合法性，避免購買違法建設(shè)房屋，否則可能面臨財產(chǎn)損失且無法獲得法律有效保護。

合同風(fēng)險防范：簽訂房屋買賣合同時，要明確雙方權(quán)利義務(wù)，對房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)狀況等關(guān)鍵信息進行約定，同時審查合同效力，確保自身權(quán)益。

過錯責(zé)任意識：交易雙方若因過錯導(dǎo)致合同無效，需承擔(dān)相應(yīng)法律后果。在房屋買賣中，應(yīng)秉持誠實信用原則，如實告知房屋相關(guān)信息，避免因隱瞞或欺詐引發(fā)糾紛。

行政與民事關(guān)聯(lián)：涉及違法建設(shè)的房屋買賣，常涉及行政與民事法律關(guān)系。當(dāng)事人應(yīng)清楚兩者聯(lián)系與區(qū)別，合理選擇維權(quán)途徑，避免因程序不當(dāng)影響權(quán)益實現(xiàn)。