本文作者：陳枝輝

競買執行拍賣房屋，本案提供了一種可能存在的隱蔽瑕疵：帶租拍賣房屋的風險。本案系因執行法院原因，導致應予披露的權利負擔未予披露，競買人依法是可以撤銷拍賣并申請國家賠償的，也可以向原房屋產權人提起不當得利之訴。

關于司法實踐中，典型存在的瑕疵披露情形，梳理如下：

【案例一】

案情簡介：2003年，執行法院委托拍賣公司拍賣被執行人房產，競拍登記表載明拍賣標的手續不全，旅游公司作為競買人予以簽字確認。同時拍賣公司在其競買須知、拍賣規則中告知拍賣人不負標的物的瑕疵擔保責任，并予特別提示：“本公司的拍賣錄像對標的物的描述力求詳實，但對拍賣標的不做任何擔保，競買人應于競買前親自查驗拍賣標的（包括聘請專家），一經作出競買決定即表明競買人接受拍賣標的的一切現狀。”嗣后旅游公司以拍賣房產系“手續不全”、無產權證、未取得消防驗收、拍賣公司對拍賣標的未盡瑕疵披露義務為由，主張拍賣合同無效，并提出競拍登記表上“手續不全”加注系偽造，且該表系拍賣當天填寫，不應認定已盡瑕疵披露義務。

實務要點：執行拍賣的拍賣公司對拍賣物瑕疵披露義務的認定——拍賣公司對委托拍賣的標的物已盡到拍賣人法定的瑕疵披露義務，競拍人對拍品權利不能實現后果，應自行承擔。

案例索引：最高人民法院（2011）民二終字第40號“某銀行與某拍賣公司等拍賣合同糾紛案”，見《拍賣公司的瑕疵披露義務——新疆民街旅游有限公司與中國農業銀行兵團銀行、新疆嘉信拍賣有限公司拍賣合同糾紛案》（審判長宮邦友，審判員朱海年，代理審判員林海權），載《最高人民法院商事審判指導案例-7·公司與金融卷》（V7-2012:254）。

【案例二】

案情簡介：2007年，受讓銀行不良金融債權的資產公司將依法院執行裁定取得債務人棉織廠的國有劃撥土地使用權委托拍賣公司拍賣。開發公司以1800萬元競拍成功，嗣后以資產公司隱瞞該土地性質、轉讓劃撥土地未經審批、登記使用權人仍系棉織廠為由，訴請確認拍賣合同無效。

實務要點：買受人自愿承擔不良債權拍賣標的瑕疵風險的認定——買受人自愿承擔不良金融債權的法律風險，嗣后以拍賣標的未辦過戶、未經批準轉讓訴請拍賣無效的，不予支持。

案例索引：最高人民法院（2011）民提字第46號“某資產公司與某拍賣公司等拍賣糾紛案”，見《金融不良資產處置合同糾紛不僅適用物權法、合同法，而更應納入國家處置不良資產的大背景下考量——中國華融資產管理公司石家莊辦事處與承德市興業房地產開發有限公司及秦皇島競擇拍賣有限公司拍賣糾紛案》（審判長王闖，審判員李京平，代理審判員王富博），載《最高人民法院商事審判指導案例-7·公司與金融卷》（V7-2012:430）。

【案例三】

案情簡介：1999年8月，拍賣公司受法院委托，拍賣土地使用權及已取得預售許可證的在建工程，明確容積率為7.72。2000年，實業公司中標后，被告知還應繳納容積率7.72以內的土地出讓金369萬余元。2002年，實業公司以拍賣公司未盡瑕疵告知義務為由訴請賠償損失。

實務要點：拍賣在建工程，未盡瑕疵告知義務，拍賣人應賠償——拍賣公司明知拍賣物存在未交清增容費瑕疵而未告知競買人又未聲明免責的，雖系執行拍賣，亦應承擔賠償責任。

案例索引：見《廈門振華實業公司訴拍賣公司拍賣有限公司、福建省拍賣行房地產拍賣合同案——在建工程拍賣，拍賣人是否向競買人盡到瑕疵告知義務的分析》（林巧玲，福建廈門中院），載《民事審判指導與參考·地方法院二審案件解析》（200304/16:384）。

【案例四】

案情簡介：2003年，生效判決認定開發公司應依與孫某所簽商品房預售合同支付孫某已付房款35萬余元及利息、違約金。2005年，該查封的在建工程項目被另案法院強制拍賣，買受人為地產公司，拍賣成交價2.35億元。2007年，依另案執行裁定認定，地產公司應按前述在建工程項目專場拍賣會須知及特別告知中的事項承擔義務，但特別告知中未說明買受人負有履行孫某與開發公司的預售合同的義務。

實務要點：商品房預售合同債權，不隨工程被強制拍賣而轉移——能轉移的權利負擔一般限于物權及物權化的租賃權。商品房預售合同屬于合同債權，不發生權利負擔轉移的后果。

案例索引：上海二中院（2009）滬二中民二（民）終字第777號“孫曉文、吳旭南與上海亦隆置業發展有限公司合同糾紛案”，見《建筑工程強制拍賣中權利負擔的轉移》（蔣宏），載《人民司法·案例》（200922:22）。

【案例五】

案情簡介：2004年，銀行將法院執行回來的抵債房產委托拍賣公司拍賣。旅游公司以465萬元競拍成功并簽訂拍賣成交確認書后，因該房產未交清土地使用費無法過戶，三方會議紀要確認均不知情。銀行退回旅游公司的購房款本息，拍賣公司依旅游公司發函退回傭金本息后，旅游公司起訴要求拍賣公司和銀行雙倍返還定金200萬元。

實務要點：拍賣房產未交清土地使用費，致無法交付責任承擔——買受人未依約取得拍賣標的時，可依《拍賣法》規定追究委托人或拍賣人責任，其中拍賣人承擔的是無過錯責任。

案例索引：廣東深圳中院（2006）深中法民五終字第2639號“某銀行與某拍賣公司等拍賣合同糾紛案”，見《深圳招商國際旅游有限公司訴中國嘉德廣州國際拍賣有限公司、廣東發展銀行股份有限公司拍賣合同糾紛案》（聶效），載《人民法院案例選》（200704/62:253）。