今年前4月全國土地市場穩中向好，尤其是重點城市呈現出競拍熱度大、拿地態勢活躍的較好特征，并在溢價率等指標上有較為明顯的體現。本報告聚焦溢價率指標，并對高溢價拿地現象進行歷史縱向、城市橫向等維度分析。通過分析，將更好理解企業的拿地心態和投資決策，同時也更好理解二季度“持續鞏固房地產市場穩定態勢”的工作方向，進一步做好土地有關工作。

需要說明的是，本報告的住宅用地包括純住宅和商住用地。報告涉及的25個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、沈陽、大連、天津、石家莊、濟南、青島、杭州、寧波、南京、蘇州、合肥、武漢、長沙、鄭州、福州、廈門、成都、重慶、昆明、西安和海口。之所以選擇此類城市，是源于對前4月的觀察。房企的拿地投資主要集中在此類城市，也說明這25個城市的樓市基本面不錯，成為本輪土地市場穩中向好的率先發力區域。

歷史走勢和價格情況

1、月度及年度走勢

統計顯示，今年前4月全國25個重點城市住宅用地溢價率分別為20%、18%、23%和15%。各月的溢價率都較高，相比過去兩年總體位于（5%-10%）的區間，今年前4月總體上位于20%左右的區間范圍。這說明溢價率呈現既高又普遍的特征。

全國25個重點城市溢價率較高，具有幾個重要原因。1）地塊質量普遍較高。各地紛紛供應優質地塊，其區位優勢較好、開發條件較優，具有較好的投資潛力。2）新房市場表現對房企土地投資帶來積極影響。過去7個月的新房銷售較好，為房企創造了較為寬裕的現金流。同時對于后續市場的預期看好，也持續增強了投資信心。3）高品質住宅政策釋放紅利。隨著高品質住宅的各類政策效應釋放，企業看好后續高品質住宅的投資市場，尤其對此類重點城市更是如此。

前4月單月的較高溢價率，也使得年初累計值的指標表現向好。統計顯示，今年前4月全國25個重點城市土地溢價率為19%，相比去年全年6%明顯拉升，即增加了13個百分點。同時，觀察歷史年度數據，該溢價率是2018年以來的最高水平，即創下最近8年的最高值。說明在本輪房地產向好發展過程中，重點城市土地市場表現積極和活躍。

2、樓板價情況

溢價率上升的同時，也使得樓板價或地價明顯拉升。統計顯示，今年前4月全國25城住宅用地樓板價為13003元/平方米，對比去年全年8467元/平方米增長54%。今年成為歷史上地價最高的一年。

地價的向好走勢，對于近期各地新房交易市場也產生了較大的影響。我們觀察到，部分重點城市近期熱點新房項目銷售非常好，呈現了供不應求的態勢。除了其他購房需求等原因外，一個很重要的原因是，此類新房項目周邊地王現象較多，也對購房者產生了較為明顯的預期影響，進而使得認購豪宅的積極性增加，反過來說明“新房向好→地市向好→帶動新房市場再向好”的良性循環機制正在形成。

城市橫向對比

1、溢價率排序

本部分對各城市今年前4月溢價率進行橫向對比。從排序來看，深圳、杭州、上海、成都和寧波為TOP5城市，其溢價率分別為70%、40%、29%、26%和23%，呈現較高熱度。此類城市今年房屋交易市場積極活躍，各指標都較好，其對土地市場產生了較為積極的影響。另外統計顯示，全國25個重點城市中有13個溢價率超過10%，說明熱度較高。

2、量價關系分析

由于各地土地交易的規模如建筑面積有所不同，為防范單個地塊對全市土地市場熱度的評價產生干擾，本部分適當考慮了土地交易的規模。比如說，雖然深圳前4月溢價率為70%，但由于僅成交了1幅住宅用地，所以代表性不強。換句話說，評價土地市場熱度或溢價率熱度，要把土地的成交量或規模給予考慮。這里我們根據住宅用地的建筑面積和溢價率兩個指標列出散點圖。

為便于圖表清晰易讀，這里將各個城市的官方或民間簡稱列出，如下：北京（京）、上海（滬）、廣州（穗）、深圳（鵬）、沈陽（沈）、大連（連）、天津（津）、石家莊（石）、濟南（泉）、青島（青）、杭州（杭）、寧波（甬）、南京（寧）、蘇州（蘇）、合肥（廬）、武漢（漢）、長沙（星）、鄭州（鄭）、福州（榕）、廈門（廈）、成都（蓉）、重慶（渝）、昆明（春）、西安（安）和海口（椰）。

從散點圖就可以看出土地市場的熱度對比。其中杭州、上海和成都成為今年前4月土地市場最熱的三個城市。相關指標為：杭州土地成交建筑面積為288萬平方米，溢價率為40%；上海為77萬平方米和29%；成都為212萬平方米和26%。若將這三個城市再進行對比，杭州無疑是最熱的城市，其量價指標都是最優的，值得行業學習。

溢價率走勢分析

1、企業投資心態分析

溢價率走勢或地價走勢，和企業的組成結構、資金狀況優劣、對地塊的認識和投資預期等都有關系。對于今年前4月的住宅用地投資，我們認為，企業的投資心態和特征需要總結，亦對預判后續土地投資市場有啟發。

一是拿地房企的結構數量進一步變化和優化。除了傳統的優質央國企外，亦有一些民營房企開始走出去投資拿地。最為典型的是昆明土地市場。昆明最近兩年房地產市場深度調整，土地市場表現相對偏弱。但觀察今年前4月昆明土地市場，亦有部分地塊交易較熱。我們注意到，來自四川的房企邦泰集團至少在昆明拿了3幅土地，其中一幅地塊溢價率超過30%，熱度較高。這說明各地要密切關注一些新興房企，其亦會成為今年高價拿地的主力企業。

二是部分房企拿地力度明顯增大，投資能力很強。比如說最為典型的就是四川成都的土地市場，在今年3月27日建發購地的溢價率超過106%水平。這說明部分房企最近兩年經營狀況穩健，投資能力較強，亦有能力在核心核心地段做核心產品。若此類房企銷售狀況保持平穩，其后續土地投資能力將持續保持，也會帶動各地土地交易的高溢價現象產生。

2、土地溢價率走勢

土地溢價率將進一步呈現市場熱度，主要原因是各地供地方面繼續強調優質土地的供應，進一步吸引房企投資拿地，這也成為當前土地市場“持續鞏固”的較為明顯特征。從各地情況看，住宅用地依然是后續土地供應的主力，房企投資拿地亦會更為聚焦。另外今年部分房企通過“專項債收儲存量土地”的操作，促使存量盤活和資金回籠，有助于企業的進一步拿地。而5月份新落實的《住宅項目規范》，對于房企優化購地策略亦有影響。當然從確保土地市場持續穩定的角度出發，后續土地政策亦需要進一步優化，包括購地門檻、付款方式、開發模式等。比如說部分城市允許優化精裝修和毛坯交付的比例，有助于降低企業拿地成本，亦會增強拿地積極性。（來源：易居研究院）

文章來源:易居研究院