97歲的李嘉誠又給同行上了一課，以七折價格拋售了北京東四環頂級豪宅御翠園，三套價值超過百萬，還拋出80到100萬補償老業主。這個捂盤23年地價漲了60倍的項目，背后藏著怎樣的商業邏輯？今天我們就來一起好好聊一聊。

2001年，李嘉誠旗下的和記黃埔以7億元拿下了北京姚家園40萬平方米的地塊，樓面價值僅1750元每平方米。彼時，北京四環房價不超過5000元每平方米。而如今御翠園備案價已經高達9.97萬元每平方米，地價漲幅接近60倍。

即便此前七折拋售，售價仍高達7萬元每平方米，是地價的40倍。扣除天安稅后的利潤仍超過100%。這種囤地慢開發、高溢價的模式被業內稱之為李嘉誠式的暴利教科書。項目其實是分三期開發，而且全部都踩中了房價的上漲周期。

2005年，一期開盤價9000元，當時已是地價的5倍。2011年二期漲到了2.9萬元，同期周邊地價已經達到了7648元。而2022年吹風價突破了10萬元每平方米，土地增值收益被榨取到了極致。通過慢速開發，李嘉誠不僅規避了土地閑置的風險，還將土地增值收益最大化。

更絕的是，項目二期因總包商資金斷裂，交房推遲到2025年6月，僅剩一個多月仍有100多套未出售。與其承擔空置成本，不如套現。這波操作堪稱時間換空間的典范。李嘉誠還是李嘉誠，商業眼光真的是讓人佩服。

深究其原因，不難發現，近些年，李嘉誠的長實集團在內地的日子其實并不好過。2023年，內地銷售額比巔峰時期暴跌了70%，手頭急需現金。此次七折拋售預計可回籠數十億的資金，既能償還部分海外貸款，又能投入英國基建、新能源等更賺錢的領域。而這種拆東補西的操作與2025年3月拋售全球43個港口套現190億美元的動作如出一轍。

但是對于購房者而言，御翠園可不一定是高性價比的房產。畢竟價格低并不代表價值高，特別是在現在的房地產市場分化越來越嚴重的情況下，以及第四代住宅馬上要來的背景下。御翠園的這個項目是2005年前后設計的，戶型老舊、綠化率低。別說和現在流行的空中花園和落地窗的第四代住宅比，就連周邊的次新房都打不過。隔壁觀湖國際、泛海國際掛牌價近10萬，但物業新、圈層純，有錢人更愿意買次新。

加上2024年，北京新房市場掀起了降價潮，剛需盤都在卷價格，過期豪宅最后只能以價換量。即便如此，御翠園這波降價也實實在在地沖擊了周邊的房價。板塊競品，比如北京辰園、融創一號院等新項目被迫跟進促銷，部分樓盤單價下調了5%。東櫚泉國際公寓一套369平方米的戶型，3個月內暴跌了18%。而二手房市場也在同步承壓。家園區次品房掛牌價普遍下調了8%，業主心態從惜售直接轉向了甩手。

其實現在中小房企都面臨著同一個問題，那就是降價找死、不降價等死的困境。而李嘉誠之所以能捂盤這么久，原因就是當初的房地產市場基準制度不完善，在項目的開發和銷售時間上存在著政策的空窗期。而現在再想鉆這個空子，不僅政策窗口不允許，房價的走勢也是最大的風險。畢竟有誰能保證在中國現在這種人口不斷減少、財源下降的背景下，房價還能一路高歌猛進？

所以可以預見的就是，未來中國內地隨著第四代住宅的慢慢落地，以及新房得房率的不斷提升，被迫降價去庫存的房企只會越來越多。與此同時，二手房的庫存量如果繼續屢創新高，房價只會繼續下降。以上海為例，3月份二手成交29000多套，到了4月份成交量就定格在了23000多套，這個成交量比3月下滑了21%左右。到了5月，有勞動節和端午節將近600多的假期，可以預見的是，上海將迎來2萬套保衛戰。

一邊是成交放緩，一邊卻是上海二手房的掛牌量和庫存量雙雙攀到了新高。且鏈家一家的二手掛牌量就已經逼近18萬套了，而全網掛牌恐怕在20萬套以上。而這只是臺前的數據，懂的人都懂，有很大一部分特殊群體的人不愿意在網上掛出自己的房子，這部分都是在后臺交易的。而這些人手中的房產有時候會多得驚掉你的下巴。

所以李嘉誠的七折拋售北京豪宅，表面上看是一場虧本的事，實則是20年前低價拿地，趕上房價暴漲期怒賺一波。現在市場下行，離場留給這三者的只有李嘉誠又贏麻了的感慨。而這波操作既是低買高賣策略的延續，也是對行業變局的精準預判。還是那句話，比你牛的人都跑了，你還在原地苦苦幻想些什么呢？