每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

5月14日，央視《焦點訪談》做了一期特別節目，是有關好房子的。

它選取的報道對象為龍湖觀萃。“陽臺+風雨連廊+首層架空層”——好房子“三件套”，十分搶鏡。

作為全國首座好房子，龍湖觀萃已得到市場檢驗。去年9月開盤，供應857套、網簽328套、均價5.66萬元/平米。

現在，北京首個好房子招商序，也來到了檢驗時刻。

5月12日，招商序拿到了預售許可證。從拿地到入市，只用了110天，是北京“好房子導則”出臺半年來，第一個穿上“三件套”的項目。（詳見《北京土著版好房子來了》）

它銜玉而生，“好房子”寫入了土拍文件，自帶網紅氣質。

4月底，招商序開放了售樓處和樣板間；5月17日，正式啟動認籌。

官方稱，五一期間，累計到訪客戶突破2000組，凍資超過200組；五一后的首個周末凍資超過100組，累計達到近400組。

這組數據，給北京樓市似乎注入了一抹亮色。

好房子不僅吸引人，甚至還招來了特殊的客人。

花姐聽說，有一天，招商序售樓處里飛來一只雨燕，羽毛黑褐色，胸腹部有白色細縱紋。十分巧合的是，招商序的LOGO，也是一只燕子。

燕子歸巢，似乎是招商序開盤前的祥瑞之兆。

主力戶型7.75萬元/平起

在北京建委的網站上，招商序的備案名為亦序佳苑。

它首批入市的住宅樓有7棟，另有6棟尚未取證；同時，包括451個地下車庫，也一并開售。

獲準銷售的住宅樓分別為：1#、3#、4#、5#、9#、11#和13#，共379套房源，準許銷售面積4.51萬平方米。

首批入市房源中，91平米44套、108平149套、127平米144套、165平米42套。

招商序是北京城六區外，首個不限價的項目。它的地價為34.8億元，折合樓面價4.43萬元/平米。

預售價上，最低均價為7.75萬元/平米，最高則達到了8.48萬元/平米。

位于小區東南角的11#，是招商序最便宜的樓棟，全部為108平米三居戶型，總價約在840萬元/套。

最貴的是小區正中間的樓王5#，首層架空，緊挨風雨連廊和地下會所，全部為165平米戶型，總價約在1400萬/套。

花姐了解到，在開放樣板間后，到訪客戶對招商序評價最高的戶型，是91平兩面寬三居。

此次招商序只拿出了該戶型一半的房源，位于4#和13#的邊戶，預售價都在8萬元/平以上，總價約在730萬元/套。

剩余首批開盤的樓棟，預售價則在7.78萬元至7.96萬元/平米不等，全部為108平和127平主力戶型。

超高得房率的背后

既然是“好房子”代表，招商序最核心的競爭力，是擁有超高的得房率。

91平米戶型實際得房率達到了近97%；其余戶型中，108平約94%、127平約93%、165平約90%。

這背后，得益于招商序的產權得房率本就不低——78.5%至80.7%之間。

具體來看，1#和3#為127平米四居，產權得房率達到了79.04%；4#和13#的中間戶為108平米三居，端戶為91平米三居，產權得房率為79.4%；5#為165平米四居，產權得房率78.51%；9#和11#為108平米三居，產權得房率80.69%。

這其中5#作為8層洋房，產權得房率顯得略低，背后原因大概率為，該棟樓的首層為全部架空的設計，這多少影響了得房率。

而1#和3#作為18層的高層建筑，其產權得房率能突破79%，已算業內優秀水平。

在花姐看來，在亦莊周邊，招商序的得房率目前看沒有對手，未來能超越它的，也很難出現。

下沉庭院有創新

招商蛇口過去兩年在京的主打招牌之一，是對公區配套的研究打磨。

以招商璽為例，它擁有近5000平米的奢華會所體系，放眼整個京城，規模和品質目前依然是頂級存在。

到了招商序身上，則進一步做了升級。

它的下沉庭院西端，設計成一個斜面景觀大道，與地上相連。

從效果圖上看，下沉庭院以水系景觀為主，兩側是地下會所，出來后可沿著景觀小徑來到地上。

招商序也是北京第一個將地上地下會所貫通的項目。紐帶居然是一個垂直高度約6米的旋轉樓梯，大人小孩均能使用。

它的風雨連廊也很有特點，長約150米、寬約4米，自小區大門開始，連接地上會所、首層架空所在的5#，真正意義上實現了“無風雨歸家”。

效果圖中，風雨連廊的頂部和立柱下方，都配有照明系統。背后的邏輯是，通過光學原理，盡可能在任何條件下，都能達到自然光感。

沒有角煞好選房

招商序的另一個明顯優勢是，它的住宅樓棟規劃很整齊，基本沒有角煞。

平面圖上看，它的整個地塊稍微偏向西南方向，但較為方正。

如此一來，設計師在樓棟排布上顯得十分從容——從北到南平行4排鋪開，樓與樓之間幾乎沒有任何遮擋。

這讓招商序的選房攻略，也相對好做，除了臨街戶型會面臨噪音污染外，其余基本上無太多短板。

最好的樓棟，當然是正中間的5#和9#，不過它們也是整個招商序最貴的兩棟樓。

91平米花姐建議優先選擇4#西端戶，緊挨會所和大門，出行方便；108平米如果首開優惠力度大，則盡可能選擇9#中間戶或東側；127平除了1#東端戶和3#西端戶外，其余均可；165平位于樓王5#，優先中間戶。

花姐點評：

實話實說，當花姐看到招商序預售價格時，第一反應是，可能滿足不了一些購房者的期望。

不過，在詳細瀏覽完它的每個戶型定價后，招商蛇口這么定價，是有一定道理的。

它的676套房源中，91平三居和165平四居的占比，只有19%；剩下兩個戶型的占比，達到了81%。

在絕對的主力戶型身上，招商序的定價與此前市場流傳的7.8萬元/平米，基本相符；另兩個一大一小稀缺戶型售價稍高，也能理解。

況且，招商序91平米戶型，是花姐見過的兩面寬3居中，設計最優的之一；165平米戶型南向3.5面寬的設計，也是當下難得的好房子戶型。

此外，招商序賣多少錢，一個繞不過的因素是，必須考慮招商璽的價格。

截至目前，招商璽兩批取證房源中，網簽315套，均價分別為7.72萬元/平米、7.79萬元/平米。

盡管擁有出眾的得房率，但招商序依舊在產品上提出了“平權主義”——讓每一款戶型的使用空間，都達到一個均衡標準。

舉個例子，僅91平米戶型的收納柜，交標就達到了8組。

有了上述種種，加上招商序超強的產品競爭力，再看它目前的定價，似乎也就合理了許多。

如果再疊加成功認籌后，總價再享1%優惠及其他各種優惠力度，換算到它的主力戶型身上，最低應該能達到7.5萬元/平左右。

在花姐看來，這樣的成交價，可以了。