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幾個關鍵詞，讓一個項目成為吸睛的焦點——

CAZ國際社區“核心C位”！

所見即所得的“準現房銷售”！

大平層+聯排“1.2超低容積率”！

匹敵豪華會所的“超級商業地帶”！

同源奢華酒店基因的“管家式服務”！

說得今年市場上的“一把火”——位于古北核心的“古北99”。

古北99即將加推1幢，戶型為建筑面積約134-154㎡精裝3房，共98套，單價預計9-12萬/㎡。

項目質價比凸出，對面古北中央公園目前掛牌價約14萬/㎡，古北二期（15年+的房齡）掛牌價集中在12-14.5萬/㎡。

同時它還是準現房，所見即所得，打消購房者關于買房不確定因素的擔憂；也縮短了交付周期，省下過渡租金。

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加推樓棟圖如下：

效果示意圖，僅供參考，以實際交付為準

我們也拍攝到了室內視頻，先睹為快，加推戶型圖一并奉上（此為創意展示樣板間）：

一期現象級熱銷

古北99低密墅區的品質備受認可

古北99一期入市僅15天，熱銷超12億元，創造古北現象級熱銷。

古北99

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古北99開盤現場實拍

一方面準現房，所見即所得，買得更安心；

另一方面，合生創展接手后，在硬件、服務上也下了大功夫，如煥新公區，推出縵合物業無邊際服務迭新生活方式等。

1、物業型態更高級、更稀缺，低密墅區中實景小高層。

古北99由平層和聯排別墅組成，是古北乃至市區非常難得的墅區，圈層上乘。

同時，約2.13容積率，低密墅區實景小高層+寬約50米棟距的優勢，相比全高層的鱗次櫛比，項目采光充足、私密性好！

項目實景圖

2、準現房在所見即所得之余，還能省下不菲的過渡期租金。

按照古北中央公園140㎡的租金35000元/月算，提前一年交房就相當于省下了42萬的租金，兩年84萬。

于短期不住的客戶，還可立馬出租，租賃沖抵房貸。

3、外立面、景觀儀式感，有面子、有里子

古北99的建筑立面在采用天然黃金麻石材肌理搭配靈動的線條，柔化了石材的堅硬質地，端莊典雅的同時更顯時尚。

項目實景圖

項目還打造四重歸家體系。

一進：寬境社區大門，感知禮序尊榮；

二進：四季景觀巡禮，自然寫意之旅；

三進：酒店式入戶大堂/星級地庫大堂，盡顯典雅儀派；

四進：入戶歸家體系，便捷安全的生活體驗。

項目實景圖

社區內還有觀景會客廳，陽光草坪，全齡親子樂園，康體頤養，為業主提供專屬游樂空間。

古北99

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項目實景圖

4、打造超級商業地帶

古北99打造超大商業地帶，采用中式建筑風格和功能規制，與京城十大會所之一——縵合北京的「華府會」同源，有社交、商務、運動、志趣、親子5大主題，涵蓋精致私宴、紅酒雪茄吧、恒溫泳池、健身房、兒童培訓、咖啡休閑、多功能廳等，并鏈接12項全球頂級資源，從運動、教育、旅行、醫療等多維度，打造純粹圈層。

項目實景圖

健身房效果圖，僅供參考，以實際交付為準

咖啡廊效果圖，僅供參考，以實際交付為準

私宴廳效果圖，僅供參考，以實際交付為準

茶室效果圖，僅供參考，以實際交付為準

5、縵合物業，無邊際服務。

在這里業主可以享有同源世界奢華酒店服務基因，縵合物業獨創無邊際生活服務體系，保障業主資產持續增值保值。以“至善無痕”為理念，從時間、空間、私屬三個維度，共280余項標準化服務細則著手，打造自然無痕的服務內容。

古北99充分考慮當代高凈值業主需求，定制增值服務，包含兒童接送服務、入戶保潔、43項免費日常維修、寵物托管、私人定制全球旅游方案、車輛養護代檢等。 （增值服務部分需在基礎物業費的基礎上另外收取費用，具體以增值服務合同約定為準）

示意圖

古北99

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古北魅力經久不衰

是第一代國際住區，也是滬上更純粹的國際住區

古北歷經30余年時光洗禮，熱度依然。

究其原因，多元的煙火氣息在這里交織共生，早已滋生出了屬于古北的獨特味道，這是它的價值護城河。

比如，古北匯集了城市更多元與摩登的商業形態！

一個地方好不好，看citywalk的熱度即可，古北是上海周末熱門的citywalk之地。

多元文化的融合和碰撞，為漫步于此的人們呈現出不同的對話場景，這你在其他地方找不到。

特別是商業，每一處都藏著格調與品味：

比如黃金城道是魔都很浪漫的一條商業街，濃密綠蔭下是大量的咖啡館、飲品店、外國餐廳、酒吧等與全齡休閑空間，下沉廣場還有豐富的商業表演與藝術展覽。

比如，老外街匯聚十幾個國家的主題餐廳和酒吧；日系百貨高島屋，優質精選的各類商品琳瑯滿目，賦予古北接軌國際的調性。

這里還緊貼虹橋商圈，是上海TOP5商圈，擁有尚嘉中心（重奢）、虹橋南豐城、金虹橋商場等。

尚嘉中心實景圖

比如說，商業調性還能勉強復制，那國際學校、國際醫療、國際休閑配套扎堆古北，是其他板塊根本無法企及的。

上海不乏高端片區，這些片區中普遍有好商業，但大概率沒有好的國際學校和國際醫療。

而面積不大的古北卻云集了十多所國際學校，比如上海虹橋國際學校、上海耀中國際學校、上海不列顛英國子女學校、上海長寧國際學校等，能級都十分不錯，可滿足區域內居民對于孩子國際化的教育。

優質國際醫院也扎堆古北，附近有嘉會國際醫院、美華國際婦兒醫院、和睦家醫院等，為高凈值人群提供更好的醫療服務。

值得一提，這里的日常生活、休閑和國際接軌。

比如，你要打高爾夫球，有約40公頃的虹橋高爾夫俱樂部；要打網球，有天辰網球俱樂部古北網球場；要踢足球，有體匯+名都體育公園，公園內有3片7人制足球場、2片標準籃球場和2片網球場。

若想享受鬧中取靜的生活，有約13公頃的新虹橋花園，里面還有約10000方中心湖泊及凱恩花園咖啡館。400-118-3159

當然，古北也一直在進階，上海國際舞蹈中心、程十發美術館、上海油畫雕塑院美術館、上海兒童博物館等人文設施落地，賦予古北更高的街區質量。

那聚焦到古北99，除了可便捷享受古北配套，它還有一個殺手锏——軌交房，且三軌環繞：

地鐵15號線（姚虹路站）步行約700米；

地鐵10號線（宋園路）步行約1.3公里；

規劃地鐵25號線（古北路站）步行約600米，

同時，周邊主干道縱橫，項目直線距離約1.4公里內到中環高架路、內環高架路、宜山路；直線距離約2公里到延安高架路。400-118-3159

項目區位示意圖

另外，于古北的未來，我覺得這個IP將經久不衰！

首先，古北早年起點高，如今虹橋-古北更是被歸入上海2035中央活動區(CAZ)。

CAZ是上海市區中的市區，是規劃中的制高點。

?虹橋-古北是唯一被劃入CAZ的國際社區；

?CAZ以內環內和黃浦江沿岸為主，虹橋-古北是CAZ中唯一一個內中環&不靠黃浦江的區域。400-118-3159

所以，能被劃進去是多難得，足見虹橋CBD的強盛以及古北的價值被高度認可。

其次，古北路與吳中路構筑起全新的黃金十字軸，東西串聯大虹橋與徐家匯，南北對接長風商務與漕河涇要地，古北煥新躍升為貫通商貿、科技、經濟等產能的多核中心。

現在都講產業邏輯：

古北東有徐家匯商圈，北側是虹橋CBD，外資底蘊尚在，還有上海本地大廠拼多多加持。400-118-3159

西側有虹橋商務區、臨空片區，南側是產業巨頭漕河涇，東北方向新晉“上海硅巷”，集聚670余家科創類企業，其中國家級、市級專精特新企業42家，高新技術企業65家、市級創新型中小企業55家。（信息來源解放日報，2024.5.23）

而古北就位于這些產業區的中心節點上，是承載它們高端居住再好不過的區域。

未來隨著高收入新鮮血液導入，一方面繼續夯實古北的圈層，另一方面將繼續煥新古北國際化生活。

大古北多年來難得的供應

低密墅區準現房 古北99

即將加推1幢

建筑面積約134-154㎡精裝3房

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一、房產貸款基礎篇：揭開貸款的神秘面紗

上海作為中國經濟的核心城市，其樓市動態一直備受關注。以下從多個維度對上海樓市進行深度解析，幫助理解當前市場格局及未來趨勢：

一、市場現狀與核心特征**

1. 房價水平

-分化明顯：內環內優質地段（如黃浦濱江、前灘）新房均價可達12萬-20萬/㎡，外環外（如臨港、青浦）部分項目均價3萬-5萬/㎡。二手房“老破小”價格承壓，品質次新房抗跌性強。

- 橫盤調整：2023年以來，部分區域房價回調5%-10%，但核心地段稀缺資產仍保持堅挺。

2. 供需關系

- 新房供應：2023年新房供應量約8萬套，外環外占比超60%，臨港、大虹橋等新城為主力。內環內新盤稀缺，認籌率常超200%。

- 需求端：改善型需求主導（占比超50%），學區房熱度降溫，但“雙學區”房源仍溢價顯著。

3. 政策環境

- 限購政策：非滬籍需5年社保+已婚，滬籍限購2套。近期傳聞“放松非滬籍單身限購”，但尚未落地。

- 信貸支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公積金貸款額度上調至家庭最高120萬。

二、關鍵影響因素

1. 經濟與人口

- 上海GDP增速放緩（2023年5.5%），但高薪產業（金融、科技）聚集支撐購買力。2022年常住人口減少13.5萬，但高端人才流入增加，結構性需求變化顯著。

2. 土地市場**

- 2023年土地出讓金約2200億元，同比降15%，但央企/國企拿地占比超70%。土拍規則優化（如取消“打分入圍”），中小房企參與度回升。

3. **政策調控**

- 房地產稅試點預期懸而未決，短期影響有限；二手房核驗價、三價就低政策抑制投機，市場轉向理性。

三、區域價值分析**

1.核心區（黃浦、靜安、徐匯）**

- 抗跌性強，配套成熟，但新房供應稀缺。徐匯濱江、北外灘等新興板塊受高端買家青睞。

2潛力新區（大虹橋、前灘、臨港）**

大虹橋：長三角一體化核心，商業配套加速落地，房價6萬-8萬/㎡。

臨港：定向放松限購（人才3年社保可購1套），房價3萬-4萬/㎡，投資屬性強但流動性風險需警惕。

3. 近郊（閔行、寶山、松江）**

地鐵沿線項目去化快（如15號線、9號線），依托產業園區（如紫竹高新區）吸引剛需客群。

四、風險與挑戰

1. 短期風險

開發商資金鏈壓力導致部分郊區項目交付延期；二手房掛牌量超18萬套，去化周期延長。

2.長期挑戰

人口老齡化、城市更新成本高；商業辦公庫存壓力大（空置率約18%）。

五、未來趨勢展望**

1. 政策方向

局部放松限購（如五大新城）、優化認房認貸標準可能性較大，但“房住不炒”基調不變。

2. 市場分化

核心區資產保值屬性強化，郊區板塊需依賴產業落地兌現價值。

3. 產品趨勢

改善型產品（大平層、低密社區）需求上升，綠色建筑（如碳中和住宅）成為新賣點。

六、建議

自住買家：可關注外環內性價比次新二手房或倒掛新盤，避免高位接盤遠郊概念板塊。

*投資者：謹慎選擇核心區稀缺資產，回避高杠桿操作。

關注時點：2024年三季度后政策寬松窗口期或現，需緊盯土拍熱度及信貸變化。

上海樓市已進入“精耕細作”時代，地段、產品力與政策紅利的匹配度將成為決策關鍵。建議結合自身需求，動態評估風險與機會。

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