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技術分析:全國領頭羊,近兩年樓市五波脈沖

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樓市降溫了,今年的小陽春在4月份的時候已經結束,進入5月份市場繼續降溫,成交量下滑,房價跌幅擴大。

那么這波降溫會持續多久呢?什么時候會出臺有力度的救市措施?

今天我就給各位分享兩張圖,通過全國的領頭羊 杭州樓市的成交走勢圖,來把脈問診一下過去兩三年樓市的變化脈絡和規律。



杭州成交量,第五波沖高回落

這張圖蘊藏著大量信息,就看你能不能看明白了。

先從 2023 年春節之后的動態表現,跟各位介紹一下演變歷程。

2023 年春節之后,杭州樓市反彈比較明顯,反彈成色比較高,主要是 2022 年下半年疫情比較突出,導致很多人沒法看房買房。

2023 年初,整個疫情防控結束,人們可以自由出來看房、買房了,成交量就沖得比較高。

但只是脈沖式增長,2023 年 4 月份開始成交量就持續回落,7-8 月份降到很低很低的水平,也是近兩年多的最低水平。

2023 年國慶之后,成交量有一波反彈,主要是跟 2023 年 8 月底到 9 月份有一波救市政策有關。

這里的二手房成交量是網簽量,網簽量比實際的簽約量要滯后一些。

在國慶之后有波反彈,反彈幅度比較小,政策的藥效比較短。

2024 年春節之后又有一波小反彈,但是小陽春的成色要弱于 2023 年。

不久之后,國家出臺了 517 新政。

2024 年小陽春沖高回落之后,回落幅度比較小,很快就企穩并小幅增長,主要是 517 新政的效果體現,但新政效果并不是很大。



7月份開始降溫,8-9 月份降溫降得很厲害,但即便是9月份樓市很低迷的時候,杭州二手房的交易量也要高過 2023 年的 7-8 月份。

2024 年 9 月底,國家出臺了一波強力刺激經濟、樓市、股市的政策。

導致杭州樓市的網簽量在國慶之后大幅拉升,這輪高峰期的交易量要高過 2023 年的八月底新政和 517 新政,但依然略低于 2023 年小陽春。

此次持續時間稍微長一點,到了 12 月份、1 月份、2 月份,量能再次回落。

今年春節之后,量能繼續反彈,雖然沒有新的政策,但是沖得比較高,最高點居然超過了 2023 年小陽春。

沖高也有原因,春節之后,杭州的城市 IP(如 AI、機器人等)突然引發全國關注和熱議,對于杭州樓市的升溫、交易量的增長有助推作用。

但是4月份以來,量能開始回落,一方面是沒有新增的政策刺激,另一方面4月份爆發了關稅大戰,杭州作為出口大市,受關稅戰的沖擊比較明顯。

樓市成交特征與規律

看完圖后,我總結一下:

2023 年下半年以來,杭州作為全國的領頭羊,二手房的交易受政策影響比較大,凡是出臺一輪政策刺激,二手房的交易量就會反彈,但反彈只是脈沖性質的,反彈幾周之后就會沖高回落。

但是,還有一個重要特征:反彈呈波浪式前進,每個波浪的高點都會高過前一輪波浪的高點,每次脈沖式反彈后有回落,但總體市場重心是環比上移。

觀察近期,4月份以來,成交量再次回落,價格重新下跌。

按照過去的規律,未來 1-2 個月應該會出臺有一定力度的措施,交易量止跌并再次反彈。

下一次反彈的高點很可能會超過今年的小陽春,也會超過當前量能,量能蓄積就會支持杭州房價再次止跌上漲。

接下來,觀察一下杭州住宅成交景氣指數走勢

這里的住宅,綜合了新房與二手房,經過指數化后,如圖中走勢。

其中,0軸,相當于榮枯線。站上0軸,說明量能處于景氣區間;反之,則處于不景氣區間。

2011-2015年上半年,杭州住宅成交景氣指數持續為負值,也即成交低迷,那幾年房價下跌,是全國表現最差的二線城市!

2015下半年至2021年前三季度,杭州住宅成交景氣指數總體處于正值狀態,樓市繁榮,房價大漲,可以說這一時間杭州樓市稱霸全國!

2022四季度以來,杭州住宅成交景氣度在0軸上下震蕩,總體強于全國絕大多數城市。所以,即便房價也下跌了,總體跌幅也小于全國多數城市。

但4月,杭州住宅成交景氣度為小幅的負值,房價上漲難度也就很大了。



最后,需要說明的是,各位一定要知道一點,杭州是高能級城市,樓市彈性比較大,全國絕大部分城市樓市彈性都比較小,尤其二手房的波動特征沒有杭州鮮明。

未來一段時間,我們就觀察和等待新的刺激政策帶來量能的新反彈吧。

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