上海土著，身上被貼了很多標簽，有錢，排外，房子多，是最常見的三點。

但一個殘酷真相是，很多上海土著，其實在樓市中，并沒吃到什么紅利。

最扎心的是，他們原本可以借著樓市的東風，實現財務自由，結果卻因認知局限成了時代的旁觀者。

今天就跟大家聊聊，上海土著，經常陷入的一些買房誤區。

老觀念撞上新時代

當下的社會，財富掌握在中老年人手中，以60后70后為代表。

這代人吃到了時代的紅利，家庭財務大權，買房的話語權，也掌握在他們手中。

上海土著也不例外。

上海的年輕人結婚要買房了，但買在哪里，買什么樣的房子，他們其實沒多少發言權的。

因為出錢出資的是家里長輩，買房決策也經常是一言堂。

而每個區的中老年土著，受限于熟悉的生活圈和傳統認知，購房時更傾向本區老城或傳統板塊。

松江就盯著新城大學城，楊浦就盯著新江灣、黃興公園，很少往區外看一看。

一個松江的土著朋友，一家人從上世紀90年代開始，前后買賣了好幾套房。

一直在松江老城、松江新城這一帶兜兜轉轉。

買的房子也不是特別優質的好房子，最終漲幅也非常一般。

甚至在06年還去賣房炒股，賠了一套房子在股市。

而且板塊是輪動的，土著不看全城房價，只買自己習慣熟悉的區域板塊，最終抄底大賺還是追高套牢基本看運氣。

“全上海那么多板塊，我爸眼里只有家門口三公里。”

包括當下樓市中，最不受待見的產品，中介都頭疼的“塔樓老破大”——這類產品90%的接盤俠都是偏好某個地段的土著群體。

在他們看來，塔樓有電梯，房間面積大，最關鍵的是房子還是在自己生活了幾十年的片區，很方便，很實在。

卻完全不想，老破大賣房有多難，有多少年輕人難以接受的硬傷，奇葩的戶型、破舊的外墻、永遠排隊的電梯，將來的接盤俠有多難找。

上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

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砸在手里的傳家寶

辦公室一個年輕朋友吐槽：

父母把持家庭房產財政大權，守著家里的兩三套老房子，不肯置換。

別問，問就是父母不讓賣。

最氣人的是，長輩們還堅持自己沒錯，守著老房子不放。

操勞半生的資產嚴重貶值，卻不自知。

“有的住就行了，瞎折騰什么，以后房子總歸是你的。”

還有很多土著拆遷戶，夫妻雙方家庭加起來好幾套拆遷房，其中一套自住，剩余幾套出租。

而隨著上海樓市的分化，品質商品房與動遷房之間的漲幅被拉開，以前賣兩套動遷房，就能換一套商品房的，現在要賣三套了。

而不是拆遷戶，出生到現在都住在老公房里面的，極大概率這輩子都置換不起了。

多少上海土著家庭陷在上述的資產困局當中。

2016年450萬不肯賣的市區老公房，現在掛牌300萬還要被砍價。

反觀當年被土著嗤笑的唐鎮，當年3萬的“鄉下地帶”，如今二手成交價早已突破7萬。

如果家里的老人思想轉變不過來，希望作為年輕人的我們，要及時站出來，糾正思想，促成家庭資產的升級置換。

老換新，小換大，升級換代，不僅住的舒服，也更加保值增值。

在房價動輒幾百上千萬的上海，買房從來都是關乎一家人資產生計的大事。

馬虎不得，不能獨斷專行，也不能撒手不管，群策群力，找到平衡點，哪怕最后的選擇被驗證失敗，也不會甩鍋給決策人，影響家人感情。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

老齡化隱憂

當我們在討論房子時，其實在討論一場關于人口結構的戰爭。

上海土著的人口結構，老齡化嚴重超標。

數據顯示，上海全市戶籍人口1519.47萬人。

60歲及以上老年人口568.05萬人，占總人口的37.4％。

65歲及以上老年人口437.92萬人，占總人口的28.8％。

80歲及以上高齡老年人口81.64萬人，占總人口的5.4％。

分區來看，老年人口占該區總人口比重列前三位的依次是虹口區、黃浦區和普陀區。

未來十年二十年后，這些老人集中的地方，會有多少老公房要賣出？所以要警惕這幾個區老破小的大量拋盤。

而隨著整個區域居民平均年齡的增大，消費欲望和消費能力會降低，商業配套也會慢慢衰落。

片區的各項設施配套，會更加適老化，藥店多了，酒店酒吧少了，社區食堂多了，火鍋燒烤少了，醫療配套或許上去了，但學校排名可能下去了。

比如虹口區，上海是國內老齡化最嚴重的城市之一，而虹口則是上海老齡化最嚴重的區，沒有之一。

在虹口走走，你遇到的三個人里面有一個就是60歲以上的老人。

這就導致整個虹口的消費欲望和消費能力低下，甚至“基礎設施”全家便利店，在虹口很多地方都開不下去，一年一換。

至于商業中心，就更不要想了。（不要說瑞虹新城和北外灘，虹口除了北外灘還有五個板塊）。

有人說，我買這里，是情懷，是熱愛。長期自住當然沒問題，但投資和置換，情懷或許是最大的障礙。

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當土著還在糾結“離開徐匯是否丟面子”，新上海人早已用真金白銀重構了上海樓市的價值坐標系。

和土著買房邏輯不同，外地新上海人買房，哪怕是父母出錢，出首付，也沒有土著那種地段和市區情結，更沒有生活圈子這么一說。

哪里城市界面新，房子新，哪里上班方便，就業就會多，就會選擇哪里。

他們和土著買房的底層邏輯出發點不一樣。

過去二十年，上海房價漲幅最高的區域，是浦東和閔行，也是新上海人扎根最多的兩個區。

上海之所以經濟發達，房價高昂，是因為能吸引大量的外來人口和資金。

而各區域板塊分化的根源，是在于對外來人口和資金的吸引力的不同和分化。

吸引力弱的區域，無一例外，房價跑輸大盤。

完全依賴本地人的區域，房價更是跌慘，典型的浦東惠南、宣橋。

上海土著很幸運，他們基本一出生就自帶一張房票、一套房子，在拼了命想留在上海的外地人眼中，他們出生就在“羅馬”。

上海土著又很不幸，如果買不起房，外地人還有退路，大不了回老家唄。

土著呢，如果當年沒有靠拆遷分到房，或者眼光差沒有買房，讓他們離開生活了幾十年的上海，他們又能到哪里去呢？

上海是一個競爭激烈的城市，市區更是能者上庸者下的地方。

雖然上海，并不欠任何人一套房子。

樓市走過普漲的年代，從資產角度，選籌越來越重要。

無論你是土著還是新上海人，全城看房，全城比價，才有機會抄底好房，也不會階段性追高。

樓市分化時代，土著必須認清三個現實：

1、警惕“土著溢價”陷阱：

對熟悉片區的盲目自信和喜好，可能讓你多花30%溢價買下衰敗板塊；

2、與時間賽跑：老破小動遷房每多持有一年，置換成本可能就增加10%；

3、向新上海人學習：關注產業導入（如張江科學城）、人口結構、商業能級。

正如一位逆襲的虹口土著所說：“賣掉三套老破小置換前灘時，全家都說我瘋了。現在他們才懂——在上海，戀舊是要付學費的。”

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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