5月7日國新辦新聞發布會上，央行下調政策利率（7天期逆回購操作利率）10BP，帶動今日重新定價的LPR（貸款市場報價利率）預期下行10BP。

　　自去年地產政策不斷松綁后，很多城市的首套房貸利率已下調至最低LPR-60BP水平，也就是3%。這意味著，如果今天LPR再下調10BP，將會有一批城市的首套房利率步入“2%”時代。LPR存在降息預期存在超過一旬，425政治局會議定調“持續鞏固房地產市場穩定態勢”接近一個月，現在的地產市場究竟怎么樣了？

　　01

　　融資側：

　　需求趨弱，居民不想加杠桿

　　從最新出爐的信貸數據來看， 居民資產負債表尚未修復，關稅沖擊看似和買房沒有什么關系，但實際的影響卻不可忽視——它讓居民收入和資產預期都受到一定負面影響，不想買房加杠桿的趨勢非常明顯 。 目前的經濟現狀，加上目前出臺的支撐性政策，還沒有讓居民戶大量購房入市。

　　剛出爐的4月融資數據顯示，“財政發力”趨勢明確，居民和企業的融資需求都偏弱——全社會各項融資活動中，核心拉動項是政府債。4月新增社融同比多增1.22萬億元，其中，4月政府債券融資同比多增1.07萬億元，財政發力對于社融存在明顯的帶動。

　　到了居民信貸分項上，4月居民戶新增貸款-5216億，居民戶明顯降杠桿。其中，居民戶在房貸上降杠桿趨勢相當明顯，中長期貸款單月新增-1231億，處于季節性較低水平；1-4月居民戶中長期貸款累計新增7601億，也較2023、2024同期8000多億基準水平有明顯缺口。在2017-2021年這些房地產行業風生水起的時候，4月的新增居民戶中長期貸款額度單月均在4000億以上，1-4月累計新增中長期貸款會在2萬億元左右的水平。

　　從信貸上，答案非常明確——還房貸、提前還房貸是可以的，加杠桿買房是踟躕的。雖然今年春節之后，很多媒體報道“樓王”土拍消息，成都、杭州、上海、北京分別都有天價樓面價映入大眾視野之中，溢價率頻繁超過100%，讓很多人懷疑是不是樓市又回暖了。事實的真相是，局部的火熱有個別原因，如政府供出好地塊、土拍政策松綁等原因，但從居民資產負債表的角度，目前對樓市不太想加杠桿的謹慎偏好，還是主流。

　　02

　　銷售側：

　　近期走弱，關稅有意外沖擊，

　　庫存仍承壓

　　去年四季度以來，市場總體成交量，尤其一線城市有所回暖，價格環比跌幅開始止血。不過，今年3月下旬以來，成交量再次出現了一些變化，和收入端、外部環境擾動，都有一些關系。

　　二手房方面，4月重點城市的二手房成交量同比增幅放緩，環比普遍明顯回落。其中，北京4月“小陽春”熱度并未持續，二手住宅成交1.56萬套，環比下降19%；上海4月成交2.04萬套，環比下降22.5%。

　　新房方面，成交量近期整體走弱，城市之間的分化加劇。從30城銷售累計情況來看，年初到5月17日的累計成交到3200萬平方米附近的位置，和去年同期基本持平。但這個和去年差不多的累計值，基本由今年2月的新房銷售火熱貢獻，進入4月份后，新房的成交量開始大幅下降（如下圖所示）。

　　有兩個比較重要的觀察：

　　雖然關稅戰是外部沖擊事件，似乎只影響出口，但對樓市來講，實質性地負面影響非常顯著，對買房人的心態和決策影響很大。從數據上，4月10日至今的日均成交量，比去年同期時候下降9.1%。

　　城市之間的分化加劇。下面圖中，顯示了整體狀況和一線城市的新房成交狀況。可以看到一線城市還是比較有韌性的，4月以來的日均成交量，二線及以下城市新房成交同比偏弱。

　　庫存上，雖然去年以來“去庫存”頻繁出現在文件中，也是剛剛出爐的多個房企年報中的關鍵詞，但去庫存的實質性效果卻比較差。2025年3月末的全國商品房待售面積7.87億平米，仍在高位，沒有明顯下降，新建樓盤的去化率也有所下降。

　　雖然有一些行業性的利好，例如房貸利率下調等政策，但從地產銷售端看到的跡象是——居民收入端的壓力，疊加關稅帶來的購房意愿影響，整體銷售端的企穩跡象偏弱，即便有，都只是零零星星出現在個別高線城市中。

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　　政策演進：

　　短期看融資政策落地，中期看7月會議

　　地產領域短期走勢主要取決于政策導向。從最新政策信號來看，4月25日政治局會議對房地產行業的定調已轉向中性立場，會議表述為“加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢”。這一表態與2024年12月政治局會議中積極明確地提到“穩住樓市股市”相比，明顯趨于保守和中性。

　　5月7日國新辦舉行的政策吹風會上，央行推出了包含降準、降息在內的十項舉措，但與樓市直接相關的政策僅限于降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點這一項。會議重點布局了科技創新、服務消費、養老產業和支農支小再貸款等領域的資金支持計劃，卻未特別強調房地產板塊。不過，金融管理總局負責人透露未來將陸續推出的八項措施中，確實包含“加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度”，為市場釋放了一定積極信號。

　　綜合政治局會議定調和國新辦發布會內容，短期政策落實將聚焦于構建“房地產發展新模式”和相應的“融資制度安排”。而市場高度期待的存量商品房收儲政策，在實際操作中仍面臨諸多難點和堵點，需要決策層投入大量決心和精力進行系統性疏通。

　　更大規模的地產支持政策必然需要貨幣和財政協同發力，例如盤活存量新房用作保障房、推進城市更新改造等舉措，都離不開財政資金的有力支撐。然而，在當前經濟環境下，這些政策出臺的緊迫性并不突出，相關政策點可能暫時處于觀望期，投資者也許不宜抱有過高預期。更全面、更大范圍的政策利好，很可能要等到7月高層會議做出進一步部署后才會逐步明朗。