海南旅居時代4.0，誰能“長盛不衰”？

再過幾個月，海南就要啟動全島封關(guān)運作了！

全島封關(guān)運作會給海南帶來什么？大家能夠不假思索就說出的，可能是更便宜的進口商品、更低的個人/企業(yè)所得稅、更多的投資機會…

至于封關(guān)運作會給什么行業(yè)帶來更廣闊前景，毫無疑問，建設國際旅游消費中心的國家戰(zhàn)略指引下，以旅游服務衍生的業(yè)態(tài)，將迎來大爆發(fā)。

今年年初，海南出臺康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)三年行動計劃，就是承接國家戰(zhàn)略，在旅游服務衍生的旅居康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)上做謀劃，打造國際旅游消費中心的新亮點。

康養(yǎng)旅居的未來布局，也是海南房地產(chǎn)尤其文旅地產(chǎn)領(lǐng)域的機遇，有專業(yè)人士分析稱，經(jīng)歷了三個階段的海南旅居地產(chǎn)，即將迎來4.0時代。

海南康養(yǎng)環(huán)境示意 實景圖

1、旅居市場變遷，海南迎來時代機遇

比如，今年3月16日，中辦、國辦聯(lián)合印發(fā)《提振消費專項行動方案》，要求深化商旅文體健多業(yè)態(tài)消費融合，開展健康消費專項行動。不過，前幾年，受全球疫情和房地產(chǎn)市場低迷影響，我國不少文旅大盤出現(xiàn)運營停滯甚至是衰亡的情況，海南旅居市場也受到了同樣的影響。

海南建省已經(jīng)37年，市場上對海南房地產(chǎn)的發(fā)展階段，有不同版本的劃分，如今，業(yè)界有一種全新的劃分標準，將海南房地產(chǎn)分成4個階段。

第一階段即1.0時代，是大盤小盤“遍地開花”的時代，這個時期的海南房地產(chǎn)，主要是純粹的“賣山賣海賣環(huán)境”，只要是臨山靠海，沒有不好賣的。

2.0時代，主要是大企業(yè)進入海南開發(fā)，以大項目、大規(guī)劃帶動房地產(chǎn)行業(yè)的時代，鼎盛時期接近一半的百強房企在海南落子項目開發(fā)。

這個時期，涌現(xiàn)出很多耳熟能詳?shù)拇蟊P，半山半島、清水灣、石梅灣、紅樹灣、神州半島、海花島等大項目，都是這個階段相繼落地的。

隨著大規(guī)劃帶來的大盤競爭進入白熱化后，海南房地產(chǎn)進入大配套、大社群的大服務時代，也就是所謂的3.0時代，主打?qū)I(yè)主的服務維護。

不少文旅大盤，從大企業(yè)大規(guī)劃的2.0時代，持續(xù)開發(fā)運營到大配套大社群的3.0時代，做得不錯的包括富力紅樹灣、石梅灣的一些樓盤。

如今，海南即將封關(guān)運作，建設國際旅游消費中心國家戰(zhàn)略的利好進一步釋放，疊加海南康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)三年行動方案，給海南文旅盤帶來全新機遇。

我們認為，面對史無前例的時代機遇，以文旅地產(chǎn)為核芯的海南旅居市場，需要快速“激活”，以承接海南自貿(mào)港封關(guān)帶來的龐大旅居需求。

2、旅居地產(chǎn)待破局，邁入重運營“4.0時代”

全國文旅地產(chǎn)現(xiàn)狀究竟怎樣？應該有很多人想了解。這幾年，因為房地產(chǎn)市場下行，不少文旅地產(chǎn)出現(xiàn)賣不動、經(jīng)營配套跟不上的惡性循環(huán)。

最早以文旅為核芯，定位為文旅地產(chǎn)的項目，有不少沒有堅持初衷，把“文旅”當成了拿地的旗號，文旅反倒成了“快銷住宅”的配套。

更有甚者，因為全國樓市數(shù)年低谷期，為快速賣房回籠資金，把絕大部分資金投入開發(fā)“快銷住宅”，壓縮文旅投入，最終導致開發(fā)業(yè)態(tài)失敗。

失敗案例比比皆是，比如個別旅居項目將配套酒店改造成公寓出售，或大幅削減原規(guī)劃中的文旅功能板塊，最終導致體驗感不足、生活功能不全，項目熱度快速衰退，銷售和口碑雙下滑。

實際上，海南也有不少旅居項目遭遇上述的開發(fā)失敗，比如棋子灣和龍沐灣的個別項目，基本是經(jīng)營上不去，產(chǎn)品也賣不動。

對旅居項目來說，因為有明顯的淡旺季，社區(qū)經(jīng)營上不去，就是缺乏足夠投用的文旅配套，不能引流增加人氣，僅靠小區(qū)有限的入住率養(yǎng)不起商業(yè)配套經(jīng)營，或者配套形同虛設，導致業(yè)主對項目失去信心，項目就會進入失去人氣、失去活力、入住率進一步下降的惡性循環(huán)。

旅居項目，價值核芯就是文化、價值、康養(yǎng)價值等等，就應該圍繞這些去做配套增量，以及配套的迭代，如果缺乏或者失去這些，那是致命的。

旅居項目運營失敗后 示意圖

海居君前段時間走訪了海南東部某灣區(qū)，看到個別旅居樓盤，雜草叢生，很破敗的景象，很難找到近期有業(yè)主居住過的痕跡，出現(xiàn)經(jīng)營性衰亡。

而在十年前，它們可是海南旅居熱門樓盤，一度是分銷帶看成交的熱點，后來缺乏足夠經(jīng)營和價值導入，從“當紅炸子雞”變成了“一地雞毛”。

經(jīng)營性衰亡的背后，指向的因素都是開發(fā)企業(yè)高周轉(zhuǎn)、重銷售、輕經(jīng)營的野蠻生長，這也是海南旅居地產(chǎn)需要面對并解決的關(guān)鍵核芯問題。

如今的文旅地產(chǎn)消費者，更關(guān)心的是——

這里是否有人真正生活？是否有服務在持續(xù)運營？是否有社群能產(chǎn)生歸屬？是否能匹配我當下與未來5年、10年甚至更久的生活節(jié)奏？

只有重視經(jīng)營、重視政企聯(lián)動，不斷升級文旅配套，注入新的價值點，才能激發(fā)業(yè)主信心，吸引更多旅居者，進而延續(xù)并提升項目活力。

海南自貿(mào)港正舉全省之力建設國際旅游消費中心，國內(nèi)外海量旅居群體正在涌入海南，毫無疑問，將推動海南旅居地產(chǎn)邁入重運營的4.0時代。

但是，放眼當下，海南眾多旅居項目已進入開發(fā)收尾期，后續(xù)投入乏力，在文旅康養(yǎng)消費轉(zhuǎn)型升級窗口期，難以從“空間提供者”轉(zhuǎn)變成“生活運營者”。

隨著時間推移，這類項目往往面臨配套設施陳舊、入住率下滑、社群活力衰減的“運營衰亡”趨勢，居住體驗不斷下行，資產(chǎn)價值也難以支撐。

相比之下，像富力紅樹灣這種成熟大盤，不僅已交付規(guī)模大、配套成熟豐富好運營，后續(xù)還擁有大量土地儲備，還在持續(xù)開發(fā)，并注重文旅和康養(yǎng)配套升級，擁有成功的社群與文旅經(jīng)營理念和經(jīng)驗、具有資源整合優(yōu)勢與平臺型架構(gòu)的項目，將在海南封關(guān)時代煥發(fā)大盤第二春。

也就是說，在這樣的行業(yè)背景與發(fā)展拐點下，像富力紅樹灣這類“平臺型文旅樣本”，將真正邁入具有經(jīng)營活力的“長期主義”時代。

富力紅樹灣 實景圖

3、澄邁之窗掛牌，文旅邁向“平臺共建”時代

在海南旅居市場整體轉(zhuǎn)向“重運營、重生活、重兌現(xiàn)”的今天，地方政府也開始從頂層設計入手，為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型構(gòu)建新的發(fā)展平臺。

富力深度跟進政企聯(lián)動，構(gòu)建資源共享、產(chǎn)業(yè)共振的開發(fā)運營新理念，繼臨高縣政府正式在富力悅海灣掛牌“臨高之窗”打造臨高文旅新名片和代表性接待窗口之后，“澄邁之窗”也在各方支持下落地紅樹灣。

澄邁之窗 實景圖

其設立不僅是澄邁“加強旅居服務與康養(yǎng)展示”文旅格局的形象塑造，更是海南旅居市場進入“平臺共建”階段的重要標志。

“澄邁之窗”依托富力紅樹灣已有的生態(tài)環(huán)境、配套體系與社區(qū)運營等，將打造“兩廳四中心”綜合服務平臺。

包括：海南環(huán)島旅游出發(fā)大廳、海南環(huán)島農(nóng)文綠色大廳兩大門戶窗口，及澄邁旅游接待服務中心、研學康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)示范中心、招商引資商務中心、自貿(mào)港人才交流中心四大功能中心，將承接康養(yǎng)旅居接待、產(chǎn)業(yè)展示、政企服務與人才交流等多元職能。

富力紅樹灣不是新項目，而是早進駐、深扎根、持續(xù)兌現(xiàn)、服務體系逐步成型的旅居生活體。

自項目正式啟動以來，富力在生態(tài)基礎之上不斷疊加康養(yǎng)價值，從紅樹林濕地修復，到五大主題公園建設，從社群文化引導到服務內(nèi)容植入。

富力紅樹灣逐步構(gòu)建起“可生活、可療養(yǎng)、可延展”的社區(qū)支撐系統(tǒng)。

當前，項目內(nèi)部已建成或運營的核心配套包括：2200畝濕地生態(tài)公園、高爾夫練習場、幸福匯會所、紅樹灣醫(yī)院、地主莊園、熱帶果園、農(nóng)貿(mào)市場、希爾頓酒店、健步公園、文體中心、商業(yè)街區(qū)等等。

富力紅樹灣部分配套 實景圖

開辦海南首個社區(qū)老年大學“康悅學院”，注冊學員超過1800人，培育60多個活躍社群，累計舉辦社群活動超過3000場，年均300場，業(yè)主參與率高達83%。

富力紅樹灣業(yè)主活動 實景圖

富力紅樹灣“平臺優(yōu)勢”和“示范效應”也在逐步顯現(xiàn)，在前期康養(yǎng)理念和運營的基礎上，今年以來，多家國央企與民營頭部康養(yǎng)投資與運營機構(gòu)陸續(xù)實地考察，表達在紅樹灣落地康養(yǎng)服務項目的意向，部分機構(gòu)計劃篩選其全國康養(yǎng)客戶到紅樹灣康養(yǎng)旅居。

從空間承載，到配套兌現(xiàn)，再到外部資源導入，紅樹灣的康養(yǎng)生活正從“理念提出”走向“系統(tǒng)落地”，并以可視化成果向市場釋放長期信心。

4、封關(guān)窗口臨近，運營力與平臺力的交匯點

在海南文旅地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，大多數(shù)項目終點都停留在“銷售完成”，真正能以平臺心態(tài)長期經(jīng)營、持續(xù)進化的項目鳳毛麟角。

富力紅樹灣，就是少數(shù)派中的佼佼者。

它沒有在房地產(chǎn)黃金時代銷售之后偃旗息鼓，而是持續(xù)開發(fā)新產(chǎn)品，持續(xù)升級配套，持續(xù)引入資源，并借助“長壽之鄉(xiāng)”的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢+“省府門戶”的地段交通優(yōu)勢+“澄邁之窗”的政企平臺優(yōu)勢，進一步與區(qū)域發(fā)展形成戰(zhàn)略協(xié)同，成為澄邁康養(yǎng)旅居產(chǎn)業(yè)的一線接口和現(xiàn)實落點。

與此同時，面對封關(guān)加速期與旅居4.0時代的雙重催化，項目的戰(zhàn)略重心也已轉(zhuǎn)向到“康養(yǎng)好產(chǎn)品”和“文旅目的地”的整盤開發(fā)運營升級中。

當前，項目正圍繞“康養(yǎng)+生活+文化”三大主線拓展功能體系。

通過“文旅資源引流—康養(yǎng)配套沉淀—產(chǎn)品體系承載”的三輪驅(qū)動機制，實現(xiàn)內(nèi)容持續(xù)注入、服務能力升級等，讓康養(yǎng)旅居體系真正具備“可持續(xù)性、生命力”。

項目還將逐步導入“專病專康”服務理念規(guī)劃構(gòu)建醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務體系及社區(qū)養(yǎng)老服務，強化康養(yǎng)服務深度與專業(yè)性。

在空間承載層面也已形成系統(tǒng)布局：1座5星級酒店、4條商業(yè)街、5大主題公園、6座會所，再配合超萬套現(xiàn)房與百萬方土儲，富力紅樹灣可全面保障康養(yǎng)需求從“體驗”到“落地”的全過程承載力。

流量路徑上，借助環(huán)島旅游公路、高速、高鐵三線合一交通體系，項目具備面向省會、聯(lián)動全島的多向接駁能力。

用戶結(jié)構(gòu)上，從早期的中老年旅居客群，到當下逐步形成的親子家庭、候鳥社群、島內(nèi)長期棲居者共融格局，紅樹灣的社區(qū)生態(tài)也正逐步多元化、活力化。

富力紅樹灣 實景圖

我們完全可以說，富力紅樹灣已經(jīng)成為海南旅居市場中最早完成“從銷售到服務，從空間到生活”躍遷的實景樣本。

在封關(guān)窗口期即將到來的關(guān)鍵節(jié)點，真正具備承接旅居人口能力的，不是圖紙規(guī)劃中的項目，而是運營體系已成型、配套可落地的現(xiàn)實社區(qū)。

面對旅居地產(chǎn)4.0時代，富力紅樹灣用持續(xù)兌現(xiàn)與主動運營，給出了一個真實、穩(wěn)定、可依托的答案——這也是它對時代趨勢的提前回應。

海南旅居時代4.0，誰能“長盛不衰”？