說到底，房屋預(yù)售制度既要有在改革面前“切一刀”的決心，又要有科學(xué)部署、配套先行、分段實(shí)施的智慧和舉措。各地各企業(yè)千差萬別，應(yīng)該分類施策，精準(zhǔn)治理，對(duì)癥下藥，讓政策措施更加精準(zhǔn)、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，做到“一把鑰匙開一把鎖”，最終實(shí)現(xiàn)真正解決預(yù)售模式存在的病灶而走上現(xiàn)房銷售的新發(fā)展模式。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

繼海南之后，又一地方宣布將全面落實(shí)現(xiàn)房銷售。

5月13日，河南信陽市住建局官網(wǎng)顯示，為持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、控增量工作，信陽市住建局起草了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，現(xiàn)將該工作措施面向社會(huì)公示，公開征集意見。公示時(shí)間為2025年5月6日至2025年5月15日。

該文件中最引發(fā)關(guān)注的便是，“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”。據(jù)此，信陽將成為今年首個(gè)全面落地現(xiàn)房銷售模式的城市。

不過，據(jù)記者了解，因該舉措尚處于公示階段，還在收集各方面反饋意見，后續(xù)內(nèi)容可能會(huì)作出調(diào)整。

此事件引發(fā)了現(xiàn)房銷售模式能否全面推行的大討論。據(jù)記者多方采訪了解，現(xiàn)房銷售制度將有力有序推進(jìn)，這是大趨勢(shì)，但并不意味全國“一刀切”地立即取消預(yù)售制。未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，將是期房與現(xiàn)房并存的時(shí)代。

“信陽發(fā)布這個(gè)政策的時(shí)間點(diǎn)，正好是彭博社報(bào)道中國要全國推行現(xiàn)房銷售的新聞之后，加劇了市場(chǎng)上的恐慌，我了解到某省的一些計(jì)劃跟進(jìn)，不是說現(xiàn)房銷售不好，而是要做好分段推進(jìn)和支持政策的安排?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)人士表示。他建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的基礎(chǔ)還需要進(jìn)一步鞏固，任何收緊性政策要做好引導(dǎo)，提前創(chuàng)造有利條件。

多城試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

根據(jù)信陽市住建局起草的文件，嚴(yán)控預(yù)售許可條件，嚴(yán)格預(yù)售資金繳存，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制。

按照“新老有別”原則，對(duì)于已取得施工許可證的項(xiàng)目，在“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”或“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，需施工進(jìn)度達(dá)到主體封頂方可申報(bào)預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，則一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

“新老有別”的原則，也給市場(chǎng)傳達(dá)出積極明確的信號(hào)，不至于引起市場(chǎng)預(yù)期的混亂。

關(guān)于推進(jìn)現(xiàn)房模式并非近期思考，而是去年底以來的系統(tǒng)謀劃。去年底，河南省人民政府發(fā)文提出，全方位提振住房消費(fèi)，取消商品住房限制政策，鼓勵(lì)開展現(xiàn)房銷售。作為河南省轄地級(jí)市，信陽為何成為今年首個(gè)落實(shí)現(xiàn)房銷售制度的城市？

“河南房地產(chǎn)市場(chǎng)差異較大，有些城市不是現(xiàn)房基本賣不掉，一些開發(fā)商的項(xiàng)目也是封頂以后才開售的。”河南當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人士稱。

當(dāng)前，信陽樓市仍處于調(diào)整階段，商品房去庫存壓力較大，土地市場(chǎng)表現(xiàn)亦不理想。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年1～4月，信陽市本級(jí)僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。同時(shí)在較弱的市場(chǎng)表現(xiàn)下，當(dāng)前信陽市場(chǎng)中已有不少項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上處于現(xiàn)房銷售狀態(tài)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，現(xiàn)房銷售政策的推出對(duì)于信陽短期房地產(chǎn)市場(chǎng)影響或較小。現(xiàn)房銷售將對(duì)購房者、房企、行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響，在庫存量大的地區(qū)推進(jìn)，也符合中央“嚴(yán)控增量”的要求。

在此之前，全國多地積極探索推行現(xiàn)房銷售。海南在2020年3月后出讓土地建設(shè)的商品住宅均已實(shí)行現(xiàn)房銷售，至今已落地超5年時(shí)間，是首個(gè)全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的省份。

據(jù)中指院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來，全國超30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策。比如，合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；荊門是湖北省內(nèi)唯一試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的城市，今年4月該市首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄住宅簽約超8成。

一線城市中，上海自2024年7月起開始試點(diǎn)“現(xiàn)售為主、預(yù)售為輔”的模式，規(guī)定新獲批項(xiàng)目必須達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂才能銷售，較此前“取得施工許可證”的標(biāo)準(zhǔn)明顯提高。上海市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，試點(diǎn)半年來，上海新增商品房項(xiàng)目中現(xiàn)房銷售比例已從之前的7%上升到26%，市場(chǎng)反應(yīng)總體平穩(wěn)。這些城市的做法被視為全國性預(yù)售制改革的“試驗(yàn)田”。

配套政策要先立先行

從長(zhǎng)遠(yuǎn)視角看，現(xiàn)房銷售模式正持續(xù)推進(jìn)，趨勢(shì)不容忽視。

2024年二十屆三中全會(huì)上審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，明確提到改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。這是從頂層設(shè)計(jì)作出的重大改革部署。

去年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，將“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”列為2025年構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式要重點(diǎn)抓好的工作之一。

自2021年房地產(chǎn)全面調(diào)整以來，深受交房困擾的買方市場(chǎng)不斷呼吁現(xiàn)房銷售。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)2025年1月消費(fèi)者調(diào)查顯示，83%的潛在購房者更傾向于購買現(xiàn)房，71%的受訪者認(rèn)為預(yù)售制是導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題和延期交付的主要原因。

從市場(chǎng)面來看，現(xiàn)房銷售已具備一定規(guī)模。目前，現(xiàn)房銷售占到全部新建住房的30%左右，海南全省及部分土地依賴度較小的城市實(shí)施全域現(xiàn)房銷售，多數(shù)城市推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目或在年度拍地中確定一定宗數(shù)的現(xiàn)房地塊。

對(duì)于預(yù)售制改革的必要性，業(yè)內(nèi)并無太大爭(zhēng)議，爭(zhēng)議主要集中在改革路徑和時(shí)間表上。今年1月行業(yè)座談會(huì)上，有關(guān)方面曾表示，預(yù)售制度并非一成不變，也不會(huì)一夜消失。改革將把保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行和保護(hù)購房者權(quán)益放在首位，給予企業(yè)充分的適應(yīng)期。

現(xiàn)房銷售不是簡(jiǎn)單的等房子建好了再賣，其背后涉及的是房地產(chǎn)行業(yè)的去金融化，核心是讓房地產(chǎn)從高杠桿、高信貸的金融化行業(yè)回歸制造業(yè)。因此，中國預(yù)售制改革的核心障礙不是制度本身，而是配套金融體系的不完善，須配之以多元化、低成本的融資渠道。

“因?yàn)椴还苁情_發(fā)商的財(cái)務(wù)平衡基礎(chǔ)，還是地方政府的土地財(cái)政基礎(chǔ)，都是建立在預(yù)售制度下的。從預(yù)售轉(zhuǎn)到現(xiàn)售，必然會(huì)導(dǎo)致前端資金占用大，但回收周期長(zhǎng)的‘錯(cuò)配現(xiàn)象’，也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商拿地積極性明顯下降。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

基于這些實(shí)際情況，李宇嘉表示，現(xiàn)售能不能順利推行關(guān)鍵看配套政策，首先是金融支持，如果把開發(fā)貸利率降到很低水平，現(xiàn)房銷售的資金壓力就小了；其次是地價(jià)要降低；第三，營商環(huán)境也要完善，比如“拿地即開工”“銷售即辦證”，鼓勵(lì)聯(lián)合拿地。

好消息是，5月7日，國家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布，將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，并推出八項(xiàng)增量政策措施，旨在鞏固經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢(shì)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

“房地產(chǎn)的問題，看似一團(tuán)亂麻，實(shí)則是資金問題。這個(gè)行業(yè)無論是穩(wěn)市場(chǎng)、城市更新、保交房、好房子建設(shè)，還是企業(yè)生存，本質(zhì)上是錢的問題?！鼻笆龇康禺a(chǎn)人士認(rèn)為，“希望支持性融資制度盡快并有力度地出來?！?/p>