現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是漲了？還是跌了？就目前來(lái)看，無(wú)論是漲還是跌，都不能判斷樓市回暖。此前二手房?jī)r(jià)格有上漲趨勢(shì)，但是并沒(méi)有連續(xù)持續(xù)下去。

4月19日，4月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布，環(huán)比持平或略降，同比降幅均持續(xù)收窄。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平。

就全國(guó)而言，官方給出的解讀是，今年以來(lái)，政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。4月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和價(jià)格基本穩(wěn)定，不同城市有不同變化，部分一、二線城市交易活躍度有所提升。

的確如此，從大趨勢(shì)上來(lái)看，政策效應(yīng)是非常明顯的，加上此前說(shuō)過(guò)城鎮(zhèn)化率以及改善需求等確保房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定還會(huì)保持一個(gè)比較平衡的狀態(tài)，未來(lái)依然有潛力。

按照官方給出的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定體現(xiàn)在幾個(gè)方面，第一，市場(chǎng)交易基本平穩(wěn)。二是房?jī)r(jià)運(yùn)行總體穩(wěn)定。三是房地產(chǎn)庫(kù)存和新開工有所改善。總之一句話，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍在調(diào)整轉(zhuǎn)型過(guò)程中，剛性和改善性需求仍待進(jìn)一步釋放，部分地區(qū)房地產(chǎn)去化壓力較大，促進(jìn)房地產(chǎn)回穩(wěn)仍需要繼續(xù)努力。

這是比較客觀的，對(duì)政策調(diào)整有很大影響。但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，看這種數(shù)據(jù)對(duì)個(gè)人買房指導(dǎo)意義不是太大。

所以，我們給大家說(shuō)說(shuō)北京，4月北京房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)，但新房和二手房?jī)r(jià)格也是分化的，與此前不同。其中，北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.6%。

由此可見，市場(chǎng)還是在反反復(fù)復(fù)波動(dòng)。二手房作為樓市晴雨表或許更能反映市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)。而新房?jī)r(jià)格環(huán)比有所上漲，可以看出市場(chǎng)在逐步向好，這跟此前的政策有關(guān)，向好是政策影響的，后勁不足也是政策效應(yīng)減弱決定的。

更重要的在于新房市場(chǎng)供地發(fā)生了改變，今年以來(lái)，北京優(yōu)質(zhì)地塊的入市改變了市場(chǎng)格局，新房?jī)r(jià)格熱銷直接帶動(dòng)了新房?jī)r(jià)格的上漲。一個(gè)是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一個(gè)是市場(chǎng)需求依然很強(qiáng)。對(duì)于買房人而言，此時(shí)與其關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌不如把心思用在對(duì)板塊和產(chǎn)品的綜合評(píng)價(jià)上。今年，官方多次強(qiáng)調(diào)，樓市政策還會(huì)繼續(xù)加碼，相信不久北京還會(huì)推出寬松政策，以刺激改善和剛需需求，帶動(dòng)市場(chǎng)逐步回穩(wěn)。

接下來(lái)，北京可能會(huì)在五環(huán)外進(jìn)一步松綁。比如降低非京籍購(gòu)房社保年限甚至五環(huán)外取消限購(gòu)，多孩家庭給點(diǎn)購(gòu)房指標(biāo)，或者放開高價(jià)改善房限購(gòu)。北京優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的空間也將逐漸打開，北京市場(chǎng)修復(fù)也有望發(fā)揮示范效應(yīng)，改善整體市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤起到堅(jiān)實(shí)作用。

所以，當(dāng)前市場(chǎng)的波動(dòng)也就意味著將會(huì)加速后續(xù)政策的落地，相信一線城市特別是北京、上海將會(huì)引領(lǐng)全國(guó)樓市逐步回暖。對(duì)于樓市何時(shí)真正企穩(wěn)各大機(jī)構(gòu)有不同的看法。不過(guò)最近，高盛和大摩兩個(gè)機(jī)構(gòu)的判斷卻有異曲同工之妙。

5月16日，一財(cái)發(fā)布了高盛對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)視頻，其中核心觀點(diǎn)是，2026年下半年一二線城市房?jī)r(jià)將持續(xù)企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將推進(jìn) “L 型復(fù)蘇”，即市場(chǎng)在經(jīng)歷下跌后逐步企穩(wěn)，呈現(xiàn)平緩的 “L” 型走勢(shì)。

與此同時(shí)，本來(lái)，全球四大投行之一的大摩判斷中國(guó)房地產(chǎn)企穩(wěn)或在2025年二季度，但前不久又更新為更新之前的預(yù)判，即中國(guó)房地產(chǎn)企穩(wěn)或?qū)⒀舆t到2026年四季度！這與高盛的判斷大差不差。

其實(shí)，從去年930新政后，大家預(yù)期都比較好，信心倍增，但到了2025年還是有很多不確定性的，包括收儲(chǔ)去庫(kù)存落地體量是否能跟上，以及外部環(huán)境的惡化都會(huì)對(duì)我們的房地產(chǎn)回穩(wěn)時(shí)間有影響。

當(dāng)然他們也不是神仙，也在不斷修正自己的預(yù)判，所以，2025年至關(guān)重要，我們經(jīng)歷了外部挑戰(zhàn)，也做了最壞打算的應(yīng)對(duì)策略，但事實(shí)證明，我們不怕惹事也不怕事，在向著我們的預(yù)期轉(zhuǎn)變。

我們扯別的都沒(méi)有用，比如人口、城鎮(zhèn)化或者什么救市，最重要的還是供求關(guān)系的修復(fù)程度，以及老百姓收入、就業(yè)情況，說(shuō)到底，跟經(jīng)濟(jì)基本面是否邊際改善有很大關(guān)系。如果這些不改善，指望房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回穩(wěn)不太現(xiàn)實(shí)，也支撐不住。

房地產(chǎn)的底應(yīng)該不遠(yuǎn)了，但短期之內(nèi)還很難見到明顯效果，還會(huì)繼續(xù)徘徊一陣子。