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引言：

“ 當巨虧494億的地產巨頭遇上大股東四度“輸血”120億的強力馳援，萬科在債務重壓與經營困境下，能否抓住機遇突破困局？”

本文為財鯨眼原創

作者：殷清

編輯：小凡

微信公眾號：caijingyan

深鐵四次“輸血”，力挺萬科償債

2025 年的房地產市場，寒意未散，萬科的命運牽動著無數投資者的心。短短數月，大股東深鐵集團四次 “輸血” 近 120 億，這場 “救急行動” 背后，是萬科深陷泥潭的真實寫照。

圖片來源：萬科A公告

5月14日晚間，萬科一紙公告再次引發市場熱議。第一大股東深鐵集團擬向萬科提供 15.52 億元股東借款，用于償還公開市場發行債券的本金與利息。借款期限 36 個月，年化利率僅 2.34%，遠低于 LPR，這樣的 “優惠” 力度，足見深鐵的 “護犢” 心切。

事實上，這已是深鐵集團今年第 4 次公開借款支援萬科償債。2 月 10 日、21 日及 4 月 29 日，深鐵分別提供 28 億元、42 億元及 33 億元借款，累計金額高達 118.52 億元。深鐵集團持有萬科 27.18% 股權，作為第一大股東，如此頻繁且大手筆的支援，彰顯了深圳國資對萬科的托底決心。

債務壓頂，生死關頭的萬科

從債務數據來看，萬科正處于 “生死關頭”。2024 年年報顯示，公司凈虧損 494.8 億元，營收同比下滑 26.3% 至 3431.8 億元。截至 2024 年底，短期有息負債 1582.8 億元，而貨幣資金僅 881.6 億元，現金短債比低至 0.56，流動性危機一觸即發。凈負債率 80.6%，較去年初增長 25.9 個百分點，剔除預收房款的資產負債率為 68.5%，較去年初增長 3 個百分點。

圖片來源：萬科A2024年年報

不過，在深鐵的助力下，萬科的公開債務目前均已如期兌付。境內債方面，今年一季度，萬科完成五筆公開債兌付，本金規模合計98.9億元。5月15日公告顯示，“20萬科04”也將于5月19日付息。境外債方面，5月12日，萬科償還一筆4.23億美元到期美元債。但債務壓力遠未解除，Wind數據顯示，萬科境內債務388.51億，一年以內到期的約278.57億元，占比71.8%，7月更將迎來62.63億元的兌付高峰。

經營困境，開發業務下滑難掩

經營層面，萬科的處境同樣不容樂觀。今年1-3月，營業收入379.9億元，同比下降38.3%。房地產開發業務收入228.0億元，同比下降51.1%；經營服務業務雖有增長，但難以彌補開發業務的下滑。銷售方面，一季度合同銷售面積254萬平方米，合同銷售金額349.2億元，同比分別下降35.1%和39.8%，盡管銷售回款率超過100%，但多個項目的良好表現仍難以扭轉整體頹勢。

圖片來源：萬科A公告

值得注意的是，萬科的 “第二曲線” 開始顯效。租賃住宅業務收入增長，泊寓新拓展房源 5213 間，新開業 4001 間；萬科物業新拓存量項目年化收入增長超 50%；物流業務出租率行業領先，冷鏈營收雙位數增長。然而，這些業務的規模目前還不足以對沖開發業務的下滑。

高層變動，深鐵主導新征程

辛杰接替郁亮擔任董事會主席

一季度，萬科高層的變動同樣引人注目。深鐵集團董事長辛杰接替郁亮擔任董事會主席，原CEO祝九勝離職，10名深圳國資體系人員加入核心管理層。這一系列變動，標志著萬科進入深鐵主導時代，“職業經理人文化”向國資體系的穩健邏輯轉變。

圖片來源：萬科A公告

4月28日，深鐵置業與萬科泊寓簽署租賃運營合作框架協議，雙方在住房租賃領域的融合進一步深化。業內人士認為，此次合作有助于深鐵資產的良性循環，也能推動萬科長租公寓業務發展。

（注意：文中數據主要來源于公司公告，文中部分觀點源于界面新聞等權威媒體。文中觀點不構成投資建議。）

尾聲：

“ 深鐵的四次“輸血”，是信任也是期待，為萬科贏得了喘息之機。但擺在萬科面前的，是高懸的債務達摩克利斯之劍、亟待改善的經營困局，以及新管理層的磨合挑戰。這場關乎生死的償債之戰，萬科能否交出令市場滿意的答卷，一切還需時間驗證。”

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