[玫瑰]近期我們國家的樓市持續(xù)動蕩，持續(xù)低迷，政府也進行了多次市場干預，但是還是有許多人開始擔心中國的房價會走上日本樓市的道路，許多專家紛紛拿中美日三個國家的房價走勢進行對比分析。

美國和日本的房價歷史軌跡和我們中國不同，他們的房價軌跡都是根據(jù)他們國家的政治經(jīng)濟等多重因素而發(fā)展的，我們國家的房價當然也要跟據(jù)我國的國情出發(fā)，有觀點認為中國的房價會像美國那樣觸底反彈，也有人擔心會像日本的房價一直下跌。

所以中國老百姓的擔心合理嗎？我國的樓市和日本樓市有對比的必要嗎？

國情不同政策不同

這房子賣還是等，買還是觀望，耳朵邊全是專家吵架，美國經(jīng)驗，日本陷阱，都是想從別人故事里找答案，可我們這劇本跟他們真不一樣。

有一個最底層的東西就是土地，日本的地皮是私人的，張三的地賣給李四，政府頂多眼神瞅兩眼，具體的價錢、條件，全是人家自己商量，銀行給多少貸，開發(fā)商想賺多少，買家愿意出多少，幾方互相拉扯談判，最終價格擺在那。

可在我們國家城里的地是國家的，給你一塊地，說好能用七十年，但是現(xiàn)在不少老小區(qū)的房子，七十年大限都奔著一半兒去了，甚至快到期了，這房子除了個鋼筋水泥殼子，大頭兒價值是綁定在那塊地上的使用權。

到期了怎么辦呢，官方說了能續(xù)，但能續(xù)續(xù)個幾年，收多少錢，這筆賬沒算明白，心里總沒底。就像你租了個鋪面，租約快到了，房東笑瞇瞇說能續(xù)，可新租金多少一個字兒沒提，你這生意能踏實做嗎？

再者說了我們國家從上到下，對房地產(chǎn)這事那是真上心，各種文件、通知，一年幾百份不帶重樣，今天這個口子松點兒，明天那個閘門緊點兒，利率調調，首付比例改改，購房資格限限，好多明確的規(guī)定指標。

在這種環(huán)境下，硬說中國房地產(chǎn)完全靠市場說了算，那是睜眼說瞎話，它就是個擰巴的存在，一半是市場供需，一半是政策指揮，所以和日本那種相對純粹的市場下跌模式來比我們，邏輯上就有個大坑，蘋果跟橘子，看著像但味兒不一樣。

看病需要對癥下藥

以前房地產(chǎn)哪兒出了點問題多半是局部的，“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”就行，比如庫存積壓了，放點貸款就賣出去了，或者錢袋子緊了給點政策就緩過來了。

但現(xiàn)在可不是簡單感冒了，可能身體里某些更深層次的地方出了問題，牽連到了房地產(chǎn)，房子不好賣，表面是買家少了，房子多了，往深了想，是不是跟整體經(jīng)濟形勢、大伙兒對未來的信心都有關系？

工作穩(wěn)不穩(wěn)定，收入有沒有增長空間，孩子讀書、老人看病這些繞不開的大開銷，哪個不讓人緊繃神經(jīng)，這些都不是光靠刺激房地產(chǎn)就能解決的。

所以指望靠房地產(chǎn)本身那點兒政策，就能把整個經(jīng)濟的淤堵都疏通了，估計難度有點大，簡單套用日本當年只在樓市上打轉的藥方，可能會漏掉我們這些特有的“并發(fā)癥”。

縱觀美日兩國的房價歷史軌跡，呈現(xiàn)出截然不同的態(tài)勢，美國房價在金融危機后僅用六年時間就跌至谷底，隨后強勢反彈，12年內就突破歷史高點，日本則走了一條漫長的下行路，房價持續(xù)下跌近20年才企穩(wěn)，此后緩慢回升，又過了20年，僅新建公寓價格勉強追平往日高點，對照中國2021年房價的峰值，按美國模式推算還需跌兩年，按日本模式則要經(jīng)歷15年左右的調整期。

我們看看對待房價下跌的態(tài)度，美國當年金融危機，“咣”一下跌到底，政府基本撒手讓市場自己“出清”，快疼快好，之后反彈得也麻利，日本當年是卯著勁兒不想讓房價跌，各種政策往上頂，結果呢，反而把下跌調整的時間拉得賊長，耗了二十年才喘口氣。

現(xiàn)在我們的不少政策，降貸款利率，降首付比例，目的就是想讓這個下行過程別那么快，別那么猛，結果就是想“軟著陸”，這操作思路，確實跟當年日本政府有點像，政府越想用力把價格托住，市場的自發(fā)調整過程就可能越慢，需要的時間也就越長。

房價波動在市場經(jīng)濟里某種程度上是正?，F(xiàn)象，是發(fā)展階段的反應，就像開車開得太快，總得踩剎車減減速，這剎車是“點剎”，慢慢悠著，還是讓市場自己去“急剎”，再快速重啟，效果肯定兩樣。

我們眼下的做法，像是選了“點剎”，人為控制下行速度，這既不同于美國的猛踩，也和日本當年那種糾結托舉的狀態(tài)有點像，但內在的原因和動力，還是帶著鮮明的中國特色。

基于國情考慮樓市

現(xiàn)在好多地方都取消了限購，就北京、上海這些特大城市還在扛著，這限購到底該不該全放開？

限購本身就是計劃經(jīng)濟那會兒留下的印記，是用行政手段硬管市場，是個臨時補丁，長遠看屬于市場的事，還是應該還給市場，像北京、上海，就算沒了限購，大家買房不還得看兜里有多少錢，銀行給不給貸嗎，不是打開閘門水就漫天了，市場會自己找水位。

或許未來比較理想的狀態(tài)，真得靠兩條腿走路，一條腿是商品房市場，徹底市場化，把所有“限”字頭的規(guī)矩都撤了，價格由供求說了算，買得起你就買，投資也好自住也罷，風險自擔，盈虧自負。

另一條腿是保障性住房，這塊政府得扛起來，嚴格限制資格，保障那些剛進城的年輕人、低收入家庭能有地方住，解決他們的基本需求，市場的事歸市場，政府該托底的得托住，路線清楚了，大伙兒也能對自己的住房計劃有點譜，不用整天猜政策風向。

看中國樓市真不能犯懶，簡單搬美國日本的例子，它是個復雜的有機體，里面既有市場經(jīng)濟的普遍規(guī)律，更有我們自己幾十年發(fā)展積攢下來的體制特點和獨有難題，理解這些比盯著短期房價數(shù)字更有用。

未來的日子房價想回到過去那個高點，確實可能性不大了，但這也不是世界末日，接受這個新常態(tài)，調整自己的預期和步子，或許才是更實在的活法。