今年以來，房價上漲的城市不是越來越多，而是越來越少。4月份房價上漲的城市數(shù)量有所下降，從此前的24個變?yōu)?2個。

當剛需群體掌握議價權，投資客調(diào)整購買策略，開發(fā)商創(chuàng)新營銷手段，三股力量的交織讓樓市逐漸褪去金融屬性。

但數(shù)據(jù)依然慘淡，4月，70城的二手房價環(huán)比下跌0.4%。而上個月是環(huán)比下跌0.2%。這表明全國房價繼續(xù)陰跌，關鍵是，跌幅再次擴大。

作為風向標的一線城市，新房市場，北京和上海分別上漲0.1%和0.5%，廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%。二手房價環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.2%。

房價仍然缺乏有效需求支撐，已經(jīng)進入螺旋下跌態(tài)勢，需要一個超級大利好，才能把下跌趨勢逆轉過來，普通的利好基本無效。

等不來的超級利好

2008年出的4萬億、2015年出的棚改拆遷，都是此類超級大利好，效果顯著，但目前來看，短時間內(nèi)不會有此類規(guī)模、級別的利好出現(xiàn)。

雖然政策一直在發(fā)力，但是力度不夠，房地產(chǎn)市場的主要問題沒解決，包括高庫存、房價相對居民收入偏高和租金回報率低等。

應對舉措看似簡單然而可操作性不強，比如助力房地產(chǎn)去庫存、社會福利改革、加大生育補貼等，都是說易行難，或者不能立馬見效。

業(yè)界甚至認為，政策對房價的態(tài)度已很明確，既不會大規(guī)模托底，也不可能如股市般啟動回購，至多通過降低房貸利率、放寬購房杠桿等有限手段溫和干預。

在此背景下，部分房企開始技術性降價，試圖以創(chuàng)新包裝撬動購房者的錢包。

雙重拐點會出現(xiàn)么？

“讓房子再跌一會兒”的聲音已經(jīng)出現(xiàn)，理由是：房地產(chǎn)已經(jīng)是時代的棄子，支持國家目前房住不炒政策，讓房子回到水泥屬性，以后的房價就是建設成本價+地方利潤補貼。

但不是所有的群體都能付出等待成本。

需要注意的是，當前房價并不是“全面下跌”，而是呈現(xiàn)明顯的分化特征。

當前的房地產(chǎn)市場已從過去的“造城運動”轉向更加理性的發(fā)展階段。在這個轉型過程中，市場分化是必然現(xiàn)象，不能簡單地用“漲”或“跌”來概括整體趨勢。

房子的產(chǎn)品力也在分化，注重品質、注重未來價值的房子正逐漸增多。

這樣的好房子甚至不拘泥于高線還是低線城市。比如，某四線城市，2024年下半年開始推出第四代住宅，家家都送6.3米挑高的大露臺，層高3.15米起步，銷售情況尚可，今年以來新盤全都是類似的第四代住宅，銷量依然樂觀——低線城市的好房子自住持有，本身也是剛需。

就像退潮時才能看清礁石的位置，市場降溫時反而更容易發(fā)現(xiàn)真實的價值。

目前全國樓市執(zhí)行“一城一策”，每個城市的政策力度不一樣、購買力不一樣，因此房價的跌幅與復蘇力度也不一樣。

房地產(chǎn)市場的真正復蘇，需要等待政策籌碼積累到位與經(jīng)濟動能轉換的“雙重拐點”，這并不容易，也沒有明確的時間表，只希望，別讓等待成為遺憾。