房貸利率竟然開始漲了，難道這樓市真的要復蘇了？

最近廣州和廈門 倒行逆施 ，有一部分銀行把房貸利率的下限往上調了，分別調了10個 BP （基點）和5個BP。我這猛一看，真以為是這兩個地方房子太好賣了， 房地產 政策都開始往回撤了。但是仔細研究后發現，這事兒根本不是房子賣得火爆，本質上是銀行快要扛不住了。

根據4月份的數據來看，地產市場其實并沒有那么好，基本上還是在以價換量的階段。以廣州為例，新房網簽4919套，環比下降了16%，新房價格也在繼續下跌，下降了0.31%；二手房網簽10312套，雖然同比增長了12.9%，但價格依然呈下降趨勢，二手房價格環比下降0.49%。原來地產市場還是老樣子，只不過沒有像過去那么差了，現在還在修復過程中，但銀行面臨的壓力卻截然不同，真的是壓力巨大。

今年一季度，商業銀行的凈息差是1.43%，比去年四季度末還要下降了9個基點。這是什么概念呢？凈息差的警戒線是1.8%，如今不僅突破了警戒線，甚至創下了2010年有數據 披露 以來的低點。凈息差越小，銀行賺錢的空間就越小。

說白了，銀行們真的快要沒飯吃了。而且雪上加霜的是，此前 央行 已經把7天逆回購利率又往下降了10個基點。一般來說，大家會有一個概念，覺得這個利率是LPR利率的 錨 ，既然它下降了，大概率接下去LPR也會再降10個基點。

試想，如果銀行保持現在的房貸利率下限水平不動，等LPR下降，房貸利率不就跌到3%以下了嗎？所以銀行上調房貸利率下限的動作就很好理解了，大概率是想提前做準備，應對接下去的沖擊。

這就和平時平臺搞大促一樣，房價要先漲一點，后面再跌。所以現在可以明白，短時間內商貸利率基本上不會大范圍跌破3% 。如果你看到房貸利率在3%以下，那一定要好好珍惜。肯定會有朋友問，我們不是還要搞經濟 刺激 嗎？還要降利率嗎？利率還是要降，但是沒辦法降得那么快了。

原因是 要給銀行更多的時間去做轉型。這個事其實可以參考隔壁日本。在90年代經濟泡沫破裂之后，日本大幅下調利率，動作過于迅猛，把銀行業搞得苦不堪言。當時日本的銀行深度綁定企業，一大堆房企破產，導致銀行的不良資產率急劇上升。銀行這邊賺不到利息差，那邊又堆積著大量不良資產，一番折騰后，沒剩下幾家銀行能夠存活。

后來日本官方出面引導銀行業 整合 重組，簡單來說就是大魚吃小魚，最后基本上只留下了五大銀行： 三菱日聯銀行、瑞穗銀行、三井住友銀行、大和銀行和里索那銀行 。這五大銀行的市場份額后來直接達到了60%以上。

這些存活下來的銀行做了什么呢？

第一是 拓展海外業務 ，發放國外房貸。截止到2022財年，三菱日聯金融集團的海外凈利息收入占比達到90.6%， 三井住友 的這一數字達到了85%，瑞穗銀行是67.2%。

第二件事是加大證券投資和同業資產的配置。簡單說就是不再只靠吃利息賺錢，而是探索新的盈利模式。國內銀行也在做類似的嘗試。

現在你接到銀行的電話，是不是基本上都是推銷理財、保險，而不是拉存款了？但是轉型說起來容易做起來難。日本銀行業雖然在90年代初就意識到凈息差壓力會很大，但直到1997年才開始真正轉型去做交易業務和同業業務，中間拖延了7年，一直是想得多做得少。

在日本開始實行負利率之后，銀行業證券投資占總資產的比重反而下滑了。2011年，這一比例為30.8%，到了2023年降至17.9%。為什么會這樣呢？因為存在 資產荒 ，銀行就算拿到客戶的錢，也找不到既安全收益又不錯的投資標的。

所以根本上，轉型最困難的問題在于，整個社會沒有真正擺脫對地產的依賴，也沒有找到新的增長引擎。日本在地產泡沫破裂之后，90年代中后期到2000年初，房地產開發貸款規模下降，但銀行業權衡之后，覺得中小企業比陷入困境的地產公司更不靠譜，不敢輕易放貸，結果導致批發零售貸款的規模下降得更快。

最終在這種情況下，地產貸款占比反而又開始增加。實際上，地產對日本實體經濟的貢獻度并沒有實質性下降，日本經濟對地產的依賴程度依然很高。

說到這里，大家應該明白一個道理：問題源于地產，但解決問題絕對不能只依靠地產。讓銀行業短暫地上調一點房貸利率，本質上是在為經濟轉型爭取更多的時間，而我們每個人實際上都需要這段時間去探索新的經濟增長路徑。