現在的房價是漲了？還是跌了？就目前來看，無論是漲還是跌，都不能判斷樓市回暖。此前二手房價格有上漲趨勢，但是并沒有連續持續下去。

4月19日，4月份70城房價數據公布，環比持平或略降，同比降幅均持續收窄。一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平。

就全國而言，官方給出的解讀是，今年以來，政策效果繼續顯現，房地產市場繼續朝著止跌回穩的方向邁進。4月房地產市場交易和價格基本穩定，不同城市有不同變化，部分一、二線城市交易活躍度有所提升。

的確如此，從大趨勢上來看，政策效應是非常明顯的，加上此前說過城鎮化率以及改善需求等確保房地產市場肯定還會保持一個比較平衡的狀態，未來依然有潛力。

按照官方給出的數據看，房地產市場基本穩定體現在幾個方面，第一，市場交易基本平穩。二是房價運行總體穩定。三是房地產庫存和新開工有所改善。總之一句話，當前房地產市場總體仍在調整轉型過程中，剛性和改善性需求仍待進一步釋放，部分地區房地產去化壓力較大，促進房地產回穩仍需要繼續努力。

這是比較客觀的，對政策調整有很大影響。但全國房地產市場分化嚴重，看這種數據對個人買房指導意義不是太大。

所以，我們給大家說說北京，4月北京房價整體平穩，但新房和二手房價格也是分化的，與此前不同。其中，北京新房價格環比上漲0.1%，二手房價格環比下降0.6%。

由此可見，市場還是在反反復復波動。二手房作為樓市晴雨表或許更能反映市場的真實狀態。而新房價格環比有所上漲，可以看出市場在逐步向好，這跟此前的政策有關，向好是政策影響的，后勁不足也是政策效應減弱決定的。

更重要的在于新房市場供地發生了改變，今年以來，北京優質地塊的入市改變了市場格局，新房價格熱銷直接帶動了新房價格的上漲。一個是結構性調整，一個是市場需求依然很強。對于買房人而言，此時與其關注房價漲跌不如把心思用在對板塊和產品的綜合評價上。今年，官方多次強調，樓市政策還會繼續加碼，相信不久北京還會推出寬松政策，以刺激改善和剛需需求，帶動市場逐步回穩。

接下來，北京可能會在五環外進一步松綁。比如降低非京籍購房社保年限甚至五環外取消限購，多孩家庭給點購房指標，或者放開高價改善房限購。北京優化調整房地產政策的空間也將逐漸打開，北京市場修復也有望發揮示范效應，改善整體市場預期，對穩住經濟大盤起到堅實作用。

所以，當前市場的波動也就意味著將會加速后續政策的落地，相信一線城市特別是北京、上海將會引領全國樓市逐步回暖。對于樓市何時真正企穩各大機構有不同的看法。不過最近，高盛和大摩兩個機構的判斷卻有異曲同工之妙。

5月16日，一財發布了高盛對明年房地產市場的預測視頻，其中核心觀點是，2026年下半年一二線城市房價將持續企穩，房地產市場將推進 “L 型復蘇”，即市場在經歷下跌后逐步企穩，呈現平緩的 “L” 型走勢。

與此同時，本來，全球四大投行之一的大摩判斷中國房地產企穩或在2025年二季度，但前不久又更新為更新之前的預判，即中國房地產企穩或將延遲到2026年四季度！這與高盛的判斷大差不差。

其實，從去年930新政后，大家預期都比較好，信心倍增，但到了2025年還是有很多不確定性的，包括收儲去庫存落地體量是否能跟上，以及外部環境的惡化都會對我們的房地產回穩時間有影響。

當然他們也不是神仙，也在不斷修正自己的預判，所以，2025年至關重要，我們經歷了外部挑戰，也做了最壞打算的應對策略，但事實證明，我們不怕惹事也不怕事，在向著我們的預期轉變。

我們扯別的都沒有用，比如人口、城鎮化或者什么救市，最重要的還是供求關系的修復程度，以及老百姓收入、就業情況，說到底，跟經濟基本面是否邊際改善有很大關系。如果這些不改善，指望房地產市場大幅回穩不太現實，也支撐不住。

房地產的底應該不遠了，但短期之內還很難見到明顯效果，還會繼續徘徊一陣子。