2025年注定是不平凡的一年，尤其是在樓市，各位有沒有注意？現在樓市爆發了4大“怪象”，這意味著什么呢？如果今年有購房計劃的話，不妨提前來了解一下，看看這4大怪象指的是什么？或許對你買房子有很大的幫助。

關于樓市，各種政策的出臺，包括降準降息，還有《住宅新規》的一個頒布，這也讓樓市，正經歷一場前所未有的結構性變革。表面上看似“量升價跌”的回暖信號，實則暗藏多重矛盾與風險。下面我們就一起來看看，這些怪象。

第一個怪象：新房價格與二手房價格“冰火兩重天”

一線城市豪宅開盤即售罄，部分新房價格同比上漲超6%，而二手房掛牌價卻持續下跌。例如，上海浦東某小區房源降價100萬元仍無人問津，北京二手房成交周期延長至18個月。

這些可不是空穴來風，有數據顯示2025年1月，全國100個城市新房均價同比上漲2.76%，而二手房均價同比下降7.22%。

出現這個原因，筆者認為，和首套房貸利率低至3.25%，有很大的關系，同時，人們也明白核心地段新房，將成為“政策紅利”下的避風港。

想要投機的人，這個時候，就不要抱有僥幸心理了，二手房流動性枯竭，你也只能是被迫“割肉”離場。

第二個怪象：空置房激增與人口外流并存

像北京、上海空置率超全國平均水平，部分三四線城市空置率甚至高達15%-20%；同時，年輕人逃離大城市，回流三四線城市。

現在全國住房空置率在12.1%，三四線城市套戶比普遍超1.2，鶴崗等城市房價跌至每平方米千元。2024年城鎮人口凈流入城市僅剩15個，東北地區人口外流速度加快。

按照目前全國商品房待售面積，已經達到了7.8億平方米，按當前銷售速度需6年以上才能被消化。

另外，老齡化加劇（北京老年人口占比21.3%），年輕人口向核心城市集中，但高房價擠出剛需。如今的90后更傾向“租房自由”，一線城市年輕人失業率突破21%，收入與房價“剪刀差”擴大至40倍。

第三個怪象：政策松綁“強心針”效果有限

多地取消限售、降低首付至15%、下調房貸利率，但市場反應冷淡，購房者觀望情緒濃厚。

2025年一季度，全國商品房銷售面積同比僅增長2.8%，但三四線城市降幅仍達15%-20%。上海、深圳核心區域政策松綁后，二手房成交量同比微增5%，但價格跌幅擴大至8%。

從這些數據當中，我們不難看出，購房者的信心嚴重不足，爛尾樓風險未完全消除，購房者對開發商負債率（平均85%）高度警惕。

第四個怪象：房企“大洗牌”與國企主導市場

你發現了，現在民營房企正加速退出市場，央企、地方平臺主導核心地塊開發，三四線城市庫存積壓嚴重。

數據顯示，2025年一季度，房企到位資金同比下降4.1%，民營房企銷售額預計再跌30%。國企拿地占比突破70%，北京、上海核心區土地溢價率逆勢上漲20%。

看得出來，政策推動“好房子”建設，低效產能將被淘汰。另外就是，地方政府優先保障國企項目，避免“保交樓”壓力。

從這些怪象當中，其實我們也可以發現，現在核心城市與非核心區、新房與二手房、國企與民企的“馬太效應”持續擴大。 在政策的支持下，還是難以改變，長期供需矛盾。

此外，城鎮化紅利消退，產業聚集推動人口向核心城市遷移，三四線城市面臨“去庫存”陣痛。

樓市“變局”已至，普通人如何應對？筆者認為，要優先選擇核心地段、品質升級的“好房子”，利用低利率窗口期鎖定成本。對于投資的人來講，要注意遠離高杠桿、遠郊庫存，關注保障房、養老地產等政策紅利賽道。最后筆者想說的是，這場樓市變革，既是風險，也是機遇。