國家統(tǒng)計局剛發(fā)布了2025年4月的房價數(shù)據(jù)，上海新房價格再次上漲，對比去年同期還貴了約6%，全國房價上漲領(lǐng)先：

今年上海新房的一個主旋律就是「漲價」，而且不是漲個1-2%略表心意，而是漲個10-20%翻天覆地。

老靜安：昌平云岸14.5，康定壹拾玖16.8，漲幅16%

老城廂：露香園17.6，壹號院18.5，漲幅6%

徐匯濱江：潮鳴東方19.5，啟元17.8，漲幅10%

新楊思：上園9.9，翡云悅府10.72，漲幅8%

（注：上述數(shù)字單位均為萬元/平方米）

部分板塊就算沒有漲價，價格也至少和去年一樣，比如桃浦、比如楊浦濱江；

然而，在這樣的大環(huán)境下，上海有一個板塊的新房價格竟然比去年還要低，而且還是一個去年被賣爆的地方，這個地方就是：

寶山南大

01 “海量供應(yīng)”

南大是個網(wǎng)紅板塊，尤其是華潤中環(huán)潤府+中環(huán)望云項目前后10批次+的銷售，項目接近70%來自于外區(qū)，6.9萬的價格可以買到中環(huán)邊+地鐵房+商業(yè)TOD配套+華潤品牌，銷售數(shù)據(jù)證明客戶是認可的。

望云是在15號線豐翔路站，即將上市的中環(huán)鉑樾在更靠市區(qū)的南大路站，按道理來說，距離市區(qū)越近的地方價格要更貴才對；

然而有網(wǎng)友爆料，項目新房價格在6.6萬以內(nèi)，相比于后一站的豐翔路望云還要便宜3000元/平，可謂倒反天罡。

事實上，中環(huán)鉑樾周邊商辦都已經(jīng)接近完工狀態(tài)，根據(jù)南大智慧城官方信息，板塊以集聚數(shù)字經(jīng)濟、人形機器人、生命科學(xué)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，捷瑞肯、太初等上市公司在南大落地，中車資產(chǎn)、中建港航等國企央企落子南大建設(shè)區(qū)域總部；

今年2月正式啟用上海寶山區(qū)上大通用智能機器人研究院，科創(chuàng)企業(yè)孵化器與實驗室配套完善，形成“招大引強+培育孵化”雙輪驅(qū)動，為區(qū)域注入持續(xù)創(chuàng)新動能。

一片向好是事實，但南大今年后續(xù)還將供應(yīng)超3000套新房供應(yīng)，其中大部分都在南大路站周邊的TOD范圍內(nèi)；

在海量競爭面前，低價跑路可能是一個更安全的選擇，如果比華潤賣得貴，商業(yè)和產(chǎn)品都要弱一檔，可能就要被套了。

南大靠著華潤一炮而紅，但目前板塊內(nèi)還有超1200套房子沒賣掉；

按照現(xiàn)在平均一個月90套的銷售速度，也得一年才能賣完。

這還不是最可怕的，可怕的是南大站周邊還有將近5000套住宅供應(yīng)最快將在今年出讓；

5000套在一年內(nèi)供應(yīng)這件事，近幾年只有徐涇和臨港做到過，而且當年這兩個地方能賣爆都是有大規(guī)劃和情緒托底，今天的市場已經(jīng)完全不一樣了，能賣成什么樣大家可以自己想象。

所以，中環(huán)鉑樾拿個看著實惠的價格+開中介渠道的做法很合理，與其賣高價等著后面競爭如狼似虎，不如現(xiàn)在能撈多少就撈多少，從現(xiàn)金流角度是正確的選擇。

我們?yōu)榇蠹覝蕚淞松虾?025年買房必須的「新房避雷點有哪些」、「二手房價最新行情」、「學(xué)區(qū)梯隊排行」等內(nèi)容，買房更有現(xiàn)金紅包優(yōu)惠；感興趣的同學(xué)可以私信我領(lǐng)?。?/p>

02 “桃浦和南大，難兄難弟”

講到這里火箭哥再多說一句，寶山南大和普陀桃浦實際是一脈相連，無論品質(zhì)做得有多高，這兩個地方今天新房難賣的情況其實早就有跡可循——

1.同源同根雙生體：

作為上海西門戶工業(yè)遺產(chǎn)的桃浦與南大，以滬嘉高速為界分屬普陀、寶山兩區(qū)。這對誕生于計劃經(jīng)濟時代的工業(yè)雙子星，曾以重化工產(chǎn)業(yè)支撐地方財政，卻也在土壤深層鐫刻下”元素周期表"式的生態(tài)創(chuàng)傷；

2.殊途同歸命運共同體：

轉(zhuǎn)型困境歷經(jīng)二十載城市擴張，兩區(qū)斥資百億推進土壤修復(fù)與空間重構(gòu)。桃浦智創(chuàng)城錨定生命健康產(chǎn)業(yè)，南大智慧城聚焦數(shù)字經(jīng)濟賽道，看似差異化的產(chǎn)業(yè)布局背后，實則共享著相似的底層邏輯：

以產(chǎn)城融合之名壓縮居住用地，依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策爭奪有限的企業(yè)資源。這種既要避免同質(zhì)競爭又需維系共生關(guān)系的微妙平衡，在經(jīng)濟下行周期中顯得愈發(fā)脆弱。當全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)撞上外資撤離潮，兩大轉(zhuǎn)型示范區(qū)不約而同陷入招商困局。

3.庶出和嫡子的尷尬：

制度性困境中的身份焦慮在區(qū)域發(fā)展版圖中，桃浦與南大承受著結(jié)構(gòu)性錯位的雙重擠壓。

作為普陀區(qū)的"戰(zhàn)略儲備地"，桃浦既要承接內(nèi)環(huán)外溢勢能，又受制于真如城市副中心的發(fā)展遲滯。這個"庶出"的工業(yè)遺孤雖手握35%的可開發(fā)用地，卻始終難逃"西伯利亞"的區(qū)位認知；

而南大作為寶山融入主城的戰(zhàn)略支點，雖獲待遇集中全區(qū)資源，卻因種種原因陷入"小馬拉大車"的尷尬。

4.土地財政：

當全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)撞上外資撤離潮，兩大轉(zhuǎn)型示范區(qū)不約而同陷入招商困局。

規(guī)劃中的產(chǎn)城融合樣板，現(xiàn)在逐漸褪色為地產(chǎn)開發(fā)游戲——

桃浦在商品住宅拉動模式中已顯疲態(tài)，南大在土地財政的慣性軌道上加速沖刺。這對工業(yè)遺孤在轉(zhuǎn)型迷途中的路徑依賴，恰似當代城市的黑色寓言。

總結(jié)來說：

桃浦和南大都以高品質(zhì)住宅為賣點、中環(huán)旁600萬起的售價也很有吸引力，自住沒問題；

但是在未來供應(yīng)量巨大+品質(zhì)內(nèi)卷的情況下，買這里一定要買品質(zhì)最好的房子才有競爭力，中庸產(chǎn)品在新房里都賣不掉，更別提二手房了。

友情提示——

南大標桿，中環(huán)置地望云：

桃浦標桿，寶華紫薇之星：