自2022年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)便踏上了長(zhǎng)期調(diào)整的征程。起初，是鄭州、石家莊、涿州等二三線城市率先感受到市場(chǎng)的涼意。而進(jìn)入2023年，風(fēng)向突變，上海、深圳等一線城市也未能幸免，紛紛被卷入這場(chǎng)調(diào)整的浪潮之中。

從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。2024年，全國(guó)商品房銷售面積同比下降11.3%，銷售額同比下降15.7%。同時(shí)，全國(guó)300個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比下降3.2%，二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降5.1%。這一系列數(shù)據(jù)清晰地勾勒出房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下的嚴(yán)峻形勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)整的浪潮，對(duì)于那些擁有2套及以上房產(chǎn)的家庭而言，影響不可小覷。前些年，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)有41.5%的家庭擁有二套及以上房產(chǎn)。若算上近些年新增的家庭，這一實(shí)際占比或許已達(dá)到45%。這些家庭在未來(lái)幾年內(nèi)，極有可能面臨“五大挑戰(zhàn)”。

挑戰(zhàn)一：房子市值持續(xù)縮水

過(guò)去，不少人堅(jiān)信一線城市的房?jī)r(jià)“只漲不跌”，下跌的只是三四線城市。然而，現(xiàn)實(shí)卻給了他們沉重的一擊。不僅涿州、廊坊、燕郊等環(huán)京三四線城市房?jī)r(jià)大幅下跌，跌幅超過(guò)50%，就連上海、深圳等一線城市也未能獨(dú)善其身。上海、深圳的房?jī)r(jià)從最高時(shí)的9萬(wàn)多/平方米，跌至如今的6萬(wàn)多/平方米，跌幅超過(guò)30%。

當(dāng)下，上海、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)與收入比高達(dá)40，這意味著當(dāng)?shù)鼐用癫怀圆缓?0年才能買得起一套房子。而二線城市的房?jī)r(jià)與收入比也在20-25之間，遠(yuǎn)高于國(guó)際7-8的平均水平。由此可見(jiàn)，未來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)仍有較大的下跌空間，擁有多套房產(chǎn)的家庭，恐怕難以避免房子市值繼續(xù)縮水的困境。

挑戰(zhàn)二：房子變現(xiàn)愈發(fā)艱難

步入2025年，國(guó)內(nèi)二手房掛牌量呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。全國(guó)二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套的城市多達(dá)11個(gè)，其中重慶達(dá)到17.2萬(wàn)套、成都17萬(wàn)套、天津15萬(wàn)套，就連一線城市的廣州也漲至17萬(wàn)套，北京達(dá)到13萬(wàn)套。

二手房掛牌量激增，主要源于各地炒房客對(duì)后市的不看好。對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，如今想把手中的房子變現(xiàn)變得困難重重。通常情況下，只有低于市場(chǎng)價(jià)10-15%拋售，才有可能促成交易。但許多業(yè)主對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)仍抱有上漲的幻想，不愿輕易降價(jià)，這無(wú)疑讓房子變現(xiàn)的難度進(jìn)一步加大。

挑戰(zhàn)三：持房壓力與日俱增

前些年，不少家庭選擇貸款購(gòu)房。當(dāng)時(shí)，收入穩(wěn)定且呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房貸壓力并不明顯。然而，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，多數(shù)人收入減少，還貸壓力陡然上升。尤其是擁有多套房產(chǎn)的家庭，背負(fù)的貸款壓力遠(yuǎn)超只有一套房產(chǎn)的家庭。

此外，每年物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)、維修基金等費(fèi)用都在上漲。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)物業(yè)服務(wù)成本同比上漲15%。這意味著，持有多套房產(chǎn)的家庭在繳納物業(yè)費(fèi)等方面的壓力也在不斷增加。

挑戰(zhàn)四：“以租養(yǎng)貸”漸行漸遠(yuǎn)

以往，擁有多套房子的家庭大多依賴“以租養(yǎng)貸”的模式，即把房子出租，用租金來(lái)支付房貸。但如今，這一模式正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

在三四線城市，人口流出大于流入，房子根本租不出去。即便租出去了，租金也少得可憐，根本不足以償還房貸。而在上海、深圳等一線城市，由于生活成本過(guò)高，很多外地打工人選擇返鄉(xiāng)發(fā)展。隨著租房客數(shù)量的減少，一線城市的房子租金也呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。如今，即便是在大城市，“以租養(yǎng)貸”也變得越來(lái)越困難。

挑戰(zhàn)五：房產(chǎn)稅即將登場(chǎng)

早在2024年，我國(guó)決策層就宣布房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市將擴(kuò)圍。這意味著，在現(xiàn)有的上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市基礎(chǔ)上，將有越來(lái)越多的城市加入到房產(chǎn)稅試點(diǎn)的隊(duì)伍中來(lái)。

根據(jù)已公布的政策細(xì)則，房地產(chǎn)稅將按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的0.5% - 1.2%年率征收，并對(duì)多套住房的家庭實(shí)行累進(jìn)稅率。屆時(shí)，擁有多套房產(chǎn)的家庭將面臨房產(chǎn)稅的征收，持房成本將大幅上升。

房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)整的大背景下，擁有多套房產(chǎn)的家庭需提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，以應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的“五大挑戰(zhàn)”。