降息兌現(xiàn)。

今天（5月20日），LPR迎來年內(nèi)首次下調(diào)。

根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，

相比前期水平，均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，降息如期。

降息如期

事實(shí)上，這次降息市場已經(jīng)有預(yù)期。

5月7日央行高層在國新辦發(fā)布會上官宣過下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，將帶動LPR下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

并且以深圳為例，經(jīng)過調(diào)整后，最新貸款利率——

住宅首套：LPR3.5%-45BP=3.05%

住宅二套：LPR3.5%-5BP=3.45%

公積金首套：2.6%

公積金二套：3.075%

首套住宅5年期以上個(gè)人商業(yè)貸款100萬，等額本息還款，則利息總額能節(jié)約1.96萬塊。

所以，大家買房的利息壓力，消費(fèi)貸款的成本都有所減輕。

不過，此次降息不一定所有人能夠馬上同步享受。

一方面，個(gè)人房貸利率調(diào)整涉及到貸款重定價(jià)日，按照目前LPR調(diào)整的趨勢，最快的調(diào)整也是三個(gè)月重定價(jià)一次。

另一方面有的地區(qū)在這之前上調(diào)了新發(fā)放房貸的加點(diǎn)基數(shù)。

比如廣州，就在前幾天多家主要銀行將新發(fā)放的個(gè)人房貸利率下限從原來的LPR-60BP調(diào)整為LPR-50BP；再比如廈門商業(yè)性個(gè)人住房貸款首套利率下限由LPR-50BP調(diào)整為 LPR-45BP。

目的就是為了對沖銀行根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局5月16日發(fā)布的2025年一季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)情況，一季度我國商業(yè)銀行凈息差收窄至1.43%，相比去年四季度末下降了9個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新低。

具體到不同類型的銀行——

大型商業(yè)銀行平均凈息差1.33%，相比去年4季度下降0.11%；

股份制銀行的平均凈息差1.56%，相比去年4季度下降0.05%；

城商行的平均凈息差1.37%，相比去年4季度下降0.01%；

農(nóng)商行平均凈息差1.58%，相比去年4季度下降0.15%；

外資銀行的平均凈息差1.35%，相比去年4季度下降0.07%；

民營銀行的平均凈息差為3.95%，相比去年4季度下降0.16%

所以可以看到今天（5月20日），國有六大行都同步下調(diào)了存款利率，降幅與掛牌利率均保持一致。

其中，活期存款六大行均下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)至0.05%，定期存款中“整存整取”三個(gè)月至兩年期限的均下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，三年及5年的均下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，定期存款中“零存整取、整存零取、存本取息”一年至五年期限的均下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，7天期通知存款則統(tǒng)一下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至0.3%。

而銀行的主要利潤來源就是凈息差。

那么隨著LPR的調(diào)整，未來為了穩(wěn)住銀行的利潤，銀行不僅可能會下調(diào)存款利率，也有可能會同步調(diào)整個(gè)人房貸利率的加點(diǎn)數(shù)。

尤其一些房貸利率下限已經(jīng)很低以及新房去庫存不及預(yù)期的城市。

樓市工具箱迭代

LPR調(diào)整反映出市場的工具箱在迭代。

LPR上一次下調(diào)節(jié)點(diǎn)是去年的10月21日，背景是在去年10月17日的國新辦發(fā)布會宣布取消限購、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及降首付比例、公積金貸款利率存量貸款利率的政策。

而樓市銷售依舊處于收縮中。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1—10月份，新建商品房銷售面積77930萬平方米，同比下降15.8%，其中住宅銷售面積下降17.7%；新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%，其中住宅銷售額下降22.0%。

這個(gè)數(shù)據(jù)對比2023年的1-12月就更明顯了。

這次下調(diào)的背景是同樣是國新辦發(fā)布結(jié)束，央行宣布降準(zhǔn)降息，增加再貸款額度。

而樓市方面在去年9月提出“止跌回穩(wěn)”后成交量有所恢復(fù)，但銷售面積及銷售額增速在今年4月又出現(xiàn)了掉頭。

而從住建部門的工具箱來看，基本用得差不多了。

降首付、降利率、放松限購如今剩下一線城市，政策的邊際效應(yīng)也在遞減，如地方收儲商品房，一線城市放松限購等。

所以從去年10月后，樓市的刺激就更依賴金融性的工具。

金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加大，基本上由金融部門或者其他相關(guān)部門推出一些配合性的政策。

比如降低公積金利率、延長購房群體商業(yè)貸款年限和年齡、推出“低首付、低利息、低月供、寬期限”定制化購房貸款產(chǎn)品、碳積分抵扣房貸、購置新房貸款貼息、部分銀行推出 “LPR的調(diào)整也不例外。

一是為了讓銀行的資金流動起來，二是促進(jìn)大家消費(fèi)和投資的意愿，但最終都為了各個(gè)方面的復(fù)蘇服務(wù)。

當(dāng)中也包含全民關(guān)注的房子。

作者 | 飛天小女警