北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

神奇，北京竟然還有“集體所有制”的企業，我還以為早就都改制了呢。現在的年輕人估計都沒聽說過“集體企業”了，就算知道也以為是“國企”。

但其實不太一樣，過去的國企（全民）定義一般都是部屬、省屬或市屬的，至少也是縣屬區屬，是由政府直接投資，完全接受政府部門管理的企業。

而集體呢，一般都是鄉鎮或街道+村社出資或合股的，在當年并沒有編制，也沒有國企的勞保和福利，屬于自負盈虧+靈活性很高的企業。

而且最重要的是經營方面。集體企業在計劃經濟和雙軌制的年代，是很難得到計劃內的原材料的，自然也沒有各種指標。比如大學生和中專生的用人指標，電力燃油的能源指標，銷售方面的出口和配額指標等等，一切都得自己想辦法。

當然，集體企業也分大集體和小集體。大集體一般都是依附于某大型國企，比如央企的下屬服務公司和加工部什么的。再或者是由區里領導的，這種規模大些的集體企業接近于國企，只是沒有明確的編制而已。

比如我90年代初的時候去一家北京的區屬國企上班，但實際上那就是一家大集體，雖然歸區里領導，總經理也由區里任命，但經營上有很大的自主權。比如獎金和福利就可以自己定標準，業務上也并不接受區里的安排，自負盈虧。

當時大集體和國企的最大差距就是房子方面，國企是可以參與市級或部級的統籌福利分房的，編制內的職工都有資格。而大集體的不行，只能是企業自己解決，有錢的自己蓋或買，沒錢的那就沒轍了。

當然，上級單位有時候也會幫著協調。比如在郊區租一大塊地，統籌的分給各家大集體，再協助貸款蓋些平房什么的。雖然檔次比國企的差多了，但好歹也是房子。現在北京四環外還有不少曾經的宿舍區呢，都是當年的歷史遺留問題。

前些天網友問我，說十八里店這里怎么會有“人機廠宿舍”？但卻都是平房？然后分鐘寺這邊也有不少宿舍區，好像都是東城區廠子的，為什么？

我也說不清，只能說這些單位當年都是大集體吧。像玉器廠之類的，雖然名字聽上去是北京直屬的國企，但其實是屬于區里的，早期是組織的花市一帶工匠們組成的集體企業。他們沒能力購買+開發宿舍區，只能是和其他廠子一起蓋點兒平房了。

還有人機廠的，人民機械廠肯定是部屬國企，但在80年代的時候也成立了好幾個下屬的集體企業，目的都是安排職工子弟+回城知青就業。但既然是集體性質的，就不能跟體制內國企享有同樣的福利待遇唄，只能是次一等。

這還得說都是“大集體”的企業，都是有強大靠山的。而小集體那就更難了唄，比如街道辦的殘疾人或家庭婦女的小廠子，還有蹬三輪的“起重社”，糊紙盒的“互助組”，干雜活兒的“服務社”等等，這甭說房子了，一切都得是自籌。

另外就是“農民企業家”，當年也叫“鄉鎮企業家”，為什么會有這個名字？就因為他們的企業不是民營性質，而是屬于“鄉鎮村社隊集體”的，所以才有這個名字，否則就直接是“老板”了。

鄉鎮企業最早叫“社隊企業”，目的是組織農民搞“本地生產”，原則是在不跟國企搶原料和市場的情況下，服務業周邊的百姓需求。但社隊企業發展太快，突破了這些原則，所以引發了1981年的第一次宏觀調控，嚴厲打擊投機倒把行為。

再后來鄉鎮企業就以“三來一補”為主了，這就能最大程度的不與國企發生沖突，各有各的經營范圍和渠道，井水不犯河水。

但后來的事兒就不說了吧，蘇南模式什么的，1988年底又是一輪宏觀調控，鄉鎮企業都快成了“二國企”了。然后就是1994年之后的改制潮，很多鄉鎮企業換帽子轉變性質，有的成為了國企，有的成為了股份制或民企。

我們開發商也有很多都是鄉鎮企業和集體企業改制的，比如*****吧，還是不說了，都留點兒面子……

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