文/上海進(jìn)深 魏薇

“地王”項目做高低配，在上海已經(jīng)很常見，例如華潤新楊思項目、宸嘉發(fā)展徐匯龍華項目、綠城北蔡項目。

大華集團(tuán)高溢價拿下的靜安大寧地塊，近日公布了設(shè)計方案。

此地塊規(guī)整，但整體狹長，為了消化拿地成本，大華也選擇了做高低配產(chǎn)品，項目擬建1棟24F高層，以及3棟5-6層疊拼，將供應(yīng)175套房源。

項目左側(cè)靠近上海主干道之一的滬太路，北側(cè)靠近延長中路，噪音影響不可避免。

機動車出口、入口和人行出入口完全分開，真正的人車分流。地面沒有配電房和垃圾房，有可能設(shè)置在地下。

由于地塊較小，沒有足夠的面積來做中心綠地，西南側(cè)設(shè)置了一塊集中綠地，東西兩側(cè)、東南角、樓棟之間也設(shè)置了綠地。

最北側(cè)的4#樓，設(shè)置了屋頂花園。但該棟樓位于滬太路和延長中路的交叉口，車流量大、比較吵，很難安靜地逛花園，實用性一般。

4#24F住宅下面是2-3層的商業(yè)&配套，首層局部架空，三梯五戶，層高可能會有3.1米，中間三戶北側(cè)有連廊，樓棟前面還規(guī)劃了出挑雨棚。大約供應(yīng)105套高層房源。

疊拼都是退層設(shè)計，6F疊拼猜測有可能一二層是一戶，三層是平層，四五六層是一戶，帶露臺。5F疊拼猜測一二層是一戶，四五層為一戶，帶露臺。

高層可能有兩種戶型：中間三戶是動靜分離的三房戶型，面積段在100㎡左右；兩個邊套南向兩開間，面積段在140㎡左右。按16萬/㎡算，總價1600萬起步。

從現(xiàn)有的規(guī)劃圖可以看出，大華此次在陽臺上做了突破。中間三戶很有可能出現(xiàn)南向三面寬的陽臺，邊戶也有東西向陽臺。這在靜安大寧板塊，算是個不小的突破。

從層高到陽臺，大華的房子越來越符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。

疊墅面積段可能在180-220㎡左右。按照18萬/㎡的單價算，總價在3200萬起步。西側(cè)緊鄰滬太路，價格預(yù)計會優(yōu)惠。最貴的疊墅要賣到4000萬一套，在這個地段不拿出點過硬的產(chǎn)品實力，可能不太好賣。

今年3月底的三批次土拍中，大華集團(tuán)旗下的上海華楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“華揚房地產(chǎn)”）以總價24.85億競得靜安區(qū)N070302單元111-21地塊，溢價率32.31%，折合樓板價92659元/㎡。裝修標(biāo)準(zhǔn)不小于5000元/㎡，配建2500平米的社區(qū)商業(yè)，開發(fā)難度不小。

華揚房地產(chǎn)成立于2019年11月，法定代表人為朱錄松。此人同時也是大華集團(tuán)總裁。

在競拍現(xiàn)場，大華從一開始就不斷舉牌，頗有勢在必得的架勢，最后擊中綠城、中海、招商、華發(fā)等一眾國央企成功拿地。

這是大寧有史以來最高的樓板價。

大寧板塊已經(jīng)很久沒有新房供應(yīng)了。最近的一次是去年五批次土拍，中建玖合拿下大寧靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊，樓板價68280元/平米，案名已定為“玖上瑯宸”，目前生活體驗館已開放接待，預(yù)計7月開放售樓處和樣板間。

玖上瑯宸是大華大寧項目面臨的最大對手。對比下來，大華項目并不占優(yōu)勢，它的樓面價直接貴了約2.5萬/㎡。

從地理位置來看，大華項目說是在大寧，其實是個“邊角料”地塊，一街之隔就是普陀宜川地界，離大寧核心設(shè)施較遠(yuǎn)，視野也不如玖上瑯宸。中建玖合項目位置更接近大寧核心，南向即大寧公園，周邊大寧三大核心商業(yè)均在1公里范圍內(nèi)。

從項目定位來看，中建玖合走的是高端豪宅路線，產(chǎn)品預(yù)計包括120、150、175、200、270㎡，以及少量400-520㎡頂層復(fù)式特殊產(chǎn)品，規(guī)劃方面也頗具亮點，小區(qū)有下沉庭院、首層架空，部分戶型有私家泳池和懸挑設(shè)計，預(yù)計售價在16萬 /㎡。在大華的18萬單價面前，玖上瑯宸的價格稍顯友好。

二手房方面，大華大寧項目的斜對面是大寧瑞士花園，最新成交價在10-12.5萬/㎡之間。

大華大寧項目的周邊配套還是很給力的。

交通方面，距離1號線延長路站約1.2公里，這個距離不算近，內(nèi)環(huán)高架約850米，南北高架約1.2公里；教育方面有風(fēng)華初級中學(xué)（南校區(qū)）、閘北實驗小學(xué)東校區(qū)、宜川中學(xué)。

商業(yè)方面，有久光中心、大寧國際商業(yè)廣場、五月花生活廣場、上海金融街購物中心；醫(yī)療及休閑方面，有第十人民醫(yī)院、大寧公園、閘北公園、靜安體育中心。