此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（買方）：陳立

被告（賣方）：周正

（二）合同簽訂與約定

2019 年 12 月 31 日，陳立與周正簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定購買位于北京市海淀區(qū)的一號(hào)房屋，房屋總價(jià) 405 萬元（主體價(jià)款 384 萬元，裝修及設(shè)施折價(jià) 21 萬元） 。合同明確一號(hào)房屋存在戶口，周正需在 2021 年 3 月 31 日前完成戶籍遷出，若違約則按成交總價(jià)每日萬分之五支付違約金。同日簽訂的《房款支付協(xié)議》規(guī)定，陳立留存 5 萬元作為戶口遷出保證金，在戶口遷出后兩個(gè)工作日內(nèi)以資金存管方式支付周正。2020 年 3 月 13 日，陳立辦理完成一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證書。

（三）糾紛產(chǎn)生

周正未按約定時(shí)間遷出戶口，直至 2022 年 6 月 14 日才完成遷戶，逾期439 天。陳立據(jù)此起訴，要求周正支付違約金 888,975 元并承擔(dān)訴訟費(fèi)。

（四）被告抗辯

周正辯稱：一是陳立 2024 年 4 月 24 日起訴已過訴訟時(shí)效，此前兩次催告僅涉及遷戶，未主張違約金，主合同義務(wù)時(shí)效中斷不影響違約金請求權(quán)時(shí)效；二是雙方已重新約定在其新買的二號(hào)房屋過戶（2023 年 7 月 25 日之前）前完成遷戶；三是其積極推動(dòng)遷戶，曾起訴自己的房屋賣家；四是陳立未提供損失證據(jù)，“耽誤孩子上學(xué)”缺乏依據(jù)，且應(yīng)防止損失擴(kuò)大；五是陳立未歸還 5 萬元戶口保證金構(gòu)成違約，即便判賠也應(yīng)減免違約金。

二、爭議焦點(diǎn)

陳立的違約金請求權(quán)是否超過訴訟時(shí)效？

雙方是否就戶口遷出時(shí)間達(dá)成新的變更約定？

合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高，是否應(yīng)予以調(diào)整？

陳立未歸還戶口保證金是否構(gòu)成違約，能否在本案中折抵？

三、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

陳立與周正簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《房款支付協(xié)議》，是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依約履行義務(wù)。

（二）爭議焦點(diǎn)解析

訴訟時(shí)效問題：根據(jù)《民法典》，權(quán)利人向義務(wù)人提出履行請求可中斷訴訟時(shí)效。陳立兩次催告遷戶，該行為不僅針對戶口遷出這一主合同義務(wù)，也關(guān)聯(lián)基于此產(chǎn)生的違約金請求權(quán)，因此構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷，周正關(guān)于訴訟時(shí)效已過的抗辯不成立。

遷戶時(shí)間變更：周正主張雙方重新約定遷戶時(shí)間，但提供的微信聊天記錄僅體現(xiàn)雙方溝通遷戶進(jìn)展，未明確達(dá)成變更遷戶截止日期的合意，且陳立不認(rèn)可，故應(yīng)按原合同約定執(zhí)行。

違約金調(diào)整依據(jù)：合同約定的每日萬分之五違約金標(biāo)準(zhǔn)，周正認(rèn)為過高。法院綜合考量雙方合同履行情況、陳立未能充分舉證損失、雙方溝通記錄等因素，依據(jù)公平和誠信原則，有權(quán)對違約金進(jìn)行調(diào)減。

戶口保證金處理：陳立因周正遲延遷戶未歸還保證金，屬于合理的自力救濟(jì)。周正不同意在本案折抵且不反訴，因此該爭議不在本案處理，可另案主張。

四、裁判結(jié)果

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條、第五百八十五條第二款，判決如下：

周正于判決生效后七日內(nèi)向陳立支付違約金 5 萬元；

駁回陳立的其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款細(xì)化：簽訂房屋買賣合同時(shí)，對戶口遷出等關(guān)鍵事項(xiàng)應(yīng)明確約定時(shí)間、違約責(zé)任、救濟(jì)方式，避免模糊表述引發(fā)糾紛。

變更需書面確認(rèn)：合同履行中若協(xié)商變更條款，務(wù)必以書面形式確定，口頭溝通或不明確表述難以作為變更依據(jù)。

違約金約定要合理：當(dāng)事人約定違約金應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，過高的違約金可能被法院調(diào)整，過低則難以保障權(quán)益。

及時(shí)主張與證據(jù)留存：權(quán)利人要及時(shí)行使權(quán)利，通過書面催告等方式中斷訴訟時(shí)效，并妥善保留溝通記錄、催告憑證等證據(jù)，以便維權(quán)。