一、案件回顧：房主反悔，買方能否“雙倍索賠”？

2023年，上海市民張先生與房主李女士簽訂《房屋買賣合同》，約定以500萬元購買一套房產。合同明確：張先生支付定金50萬元（未超標的額20%），若李女士違約需雙倍返還定金，并支付總房價10%的違約金（即50萬元）。簽約后，李女士因房價上漲反悔，拒絕履行合同。張先生遂起訴，要求李女士雙倍返還定金100萬元，并支付違約金50萬元。

案件爭議焦點在于：合同中既約定定金罰則又約定違約金，張先生能否同時主張？

二、法院裁判：擇一適用，違約金與定金不可并用

法院審理后認為，根據《民法典》第588條，違約金與定金條款只能選擇其一適用。張先生雖主張李女士“惡意違約”，但未提供證據證明實際損失遠超定金或違約金數額。最終，法院判決李女士雙倍返還定金100萬元，駁回違約金請求。

裁判理由：

1. 法律明文規定：定金與違約金功能均為彌補損失，二者并用可能導致賠償過高，違背公平原則。

2. 實際損失考量：張先生未舉證證明因李女士違約導致額外損失（如房價差額、交易成本增加等），故選擇定金罰則已足夠補償。

3. 合同自由與限制：即便雙方約定“可同時適用”，若總額明顯高于實際損失，法院仍可依職權調整。

三、上海君瀾律師事務所俞強律師提示

作為執業13年的上海律師，俞強律師（北京大學法律碩士、上海君瀾律師事務所高級合伙人）結合實務經驗，為讀者解析合同條款設計的核心要點：

1. 定金與違約金的選擇策略

• 擇高原則：若違約金高于定金罰則（如案例中違約金50萬＜雙倍定金100萬），優先選擇定金條款。

• 損失舉證：若實際損失遠超定金或違約金，可主張調整金額，但需提供銀行流水、市場評估報告等證據。

2. 合同條款的“避坑指南”

• 明確約定適用情形：若希望強化擔保，可約定“定金作為履約擔保，違約金用于彌補實際損失”，但需確保總額合理。

• 數額限制：定金不得超過合同標的20%，違約金一般不超過實際損失的30%。

3. 違約方的抗辯權
違約方可主張約定金額過高，請求法院調整。但若屬惡意違約（如故意拖延、虛構理由），法院可能不支持減免。

四、互動與風險提示

互動話題：

如果您是張先生，會選擇主張定金還是違約金？歡迎在評論區分享觀點！

風險提示：
具體案件需結合證據細節、合同條款及法官自由裁量權綜合判斷。建議簽約前咨詢專業律師，避免條款無效或賠償不足。

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