房貸利率又降了，我又看到很多人開(kāi)始躁動(dòng)起來(lái)了。但是我還是那句話，越是鼓勵(lì)的時(shí)候，我們就越要謹(jǐn)慎。

低利率并不構(gòu)成我們要買(mǎi)房的必要條件。

因?yàn)楝F(xiàn)在的市場(chǎng)狀況還是屬于買(mǎi)的越早，花的越多的狀態(tài)。理由很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)楝F(xiàn)在的市場(chǎng)還沒(méi)有真正的企穩(wěn)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月19日發(fā)布的2025年1到4月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況來(lái)看，1到4月份，全國(guó)新建商品房2.83億平米，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，降幅繼續(xù)收窄0.2%。意思就是整個(gè)市場(chǎng)在向好的方向發(fā)展但是仍然沒(méi)有穩(wěn)定。

就對(duì)于這個(gè)說(shuō)法的話我沒(méi)辦法，我只能這么講，各位能懂的都懂。這里面3，4月份的小陽(yáng)春貢獻(xiàn)了絕對(duì)的力量。但隨著小陽(yáng)春的結(jié)束之后，后續(xù)的市場(chǎng)走勢(shì)仍然需要進(jìn)一步的觀察，不要著急，也不要盲目。

第二，房地產(chǎn)的投資增速降幅擴(kuò)大。1到4月份全國(guó)房地產(chǎn)投資額為。2.77萬(wàn)億，

同比下降10.3%。其中住宅項(xiàng)目呢下降9.6%，降幅是擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)的。各位看看這個(gè)就是實(shí)際情況。

第三個(gè)，個(gè)人住房的按揭貸款總額繼續(xù)下降。各位可以想想什么情況之下，

個(gè)人貸款總額會(huì)下降？是我們現(xiàn)在一次性的比重增加了嗎？還是說(shuō)是有其他的原因。

1到4月份的貸款總額是多少呢？

4518億元，同比下降8.5%。這個(gè)比例不小了。說(shuō)白了就是現(xiàn)在很多人的觀望情緒還是很重的，尤其是現(xiàn)在這種庫(kù)存高企，

收入下滑的這種綜合情況疊壓之下，供需關(guān)系仍然是不太樂(lè)觀的。所以這個(gè)時(shí)候我一直講等待是當(dāng)下很多人最好的選擇。多看一看不要著急。

另外就是我一直跟大家講的，房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情要看二手房的走勢(shì)，因?yàn)槎质袌?chǎng)才是一個(gè)純粹的自然流通市場(chǎng)。所以你要把新房市場(chǎng)和二手市場(chǎng)分開(kāi)來(lái)看，不要受新房市場(chǎng)的這種走勢(shì)和它的價(jià)格上升，影響了你的判斷。

比如說(shuō)之前就有人說(shuō)，那現(xiàn)在成都新房賣(mài)的很好啊！很多項(xiàng)目開(kāi)出來(lái)之后就清盤(pán)了。

那你不看看這個(gè)是什么原因？至于新房為什么賣(mài)的好，為什么要漲價(jià)？那我之前也講過(guò)的，有興趣可以去看看我之前的內(nèi)容。

那我們?cè)購(gòu)膸?kù)存的角度來(lái)看一下，現(xiàn)在成都的二手掛盆量是不是還在上漲。從去年的二十來(lái)萬(wàn)套，現(xiàn)在已經(jīng)漲到二十六七萬(wàn)套了吧？包括在未來(lái)還會(huì)有很多人想跑。

因?yàn)楝F(xiàn)在成都的住房空置率還在30%左右，說(shuō)白了就是還有很多投資客還沒(méi)有跑掉。另外就是最近幾年高位上升的一些房子還在限售期之內(nèi)，所以二手房的趨勢(shì)就是越來(lái)越難賣(mài)。

包括現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)是這種狀況了嘛。

因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比租售比包括我們現(xiàn)在的就業(yè)水平都還是比較低的一個(gè)狀態(tài)。

所以現(xiàn)在是什么呢？

即便新房的價(jià)格再往上漲，二手房的成交量看起來(lái)也還不錯(cuò)，每個(gè)月呢可以實(shí)現(xiàn)2萬(wàn)多套的銷(xiāo)量。但是二手房的價(jià)格并沒(méi)有上漲。所謂的房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，也和我們很多人理解的是不一樣的。有些人是希望這個(gè)房?jī)r(jià)它能夠快速的上漲，他好解套。

而上面想要的目標(biāo)是什么呢？

是成交量的上升，以此去帶動(dòng)一些二圈層、三圈層的庫(kù)存消化，去解決系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。所以對(duì)于止跌活動(dòng)的目標(biāo)呢和我們有些人的理解本身就有差距。

所以他就一次一次的錯(cuò)過(guò)了跑路的時(shí)機(jī)。

如果不是的話，那為什么要把現(xiàn)在的目標(biāo)定掉為繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，

而不是之前的用力推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)呢？

就這兩字之差其實(shí)意義很大的。大家可以思考一下這個(gè)問(wèn)題。還有就是如果這個(gè)市場(chǎng)真的火了。那我們這個(gè)庫(kù)存量它應(yīng)該下降的或者說(shuō)賣(mài)二手房的業(yè)主應(yīng)該漲價(jià)，

這個(gè)邏輯沒(méi)有毛病吧？

那我就想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題。為什么現(xiàn)在成都每個(gè)月可以賣(mài)2萬(wàn)多套的二手房？它不能像新房市場(chǎng)一樣的實(shí)現(xiàn)價(jià)格上漲。另外就是明明這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期很好，那很多房東為什么要急于出手呢？

說(shuō)白了就是因?yàn)樗麄兛炊耍F(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力很大，而且這個(gè)二手市場(chǎng)的庫(kù)存還會(huì)進(jìn)一步的上升。當(dāng)然新房早晚有一天也會(huì)淪為二手房的。所以我們就看這個(gè)走勢(shì)，看這個(gè)趨勢(shì)還在往下走。

各位是不是這樣的？當(dāng)然我們前面也分析了一些官方數(shù)據(jù)，大家可以再看看。

那么接下來(lái)買(mǎi)房，我認(rèn)為至少要多問(wèn)幾個(gè)為什么該不該買(mǎi)？該買(mǎi)哪里？該買(mǎi)什么產(chǎn)品？

一定不是我用手里面的預(yù)算去套我買(mǎi)得起的房子。