此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

為追討千萬工程款申請查封房產，卻被 “半路殺出” 的案外人叫停執行！建設公司一紙訴狀將對方告上法庭，要求恢復執行。這場事關真金白銀的房產爭奪戰，法院最終會如何裁決？

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：甲建設公司（工程款債權人）

被告 1：林芳（案外人，主張房屋所有權）

被告 2：乙公司（房產開發企業、欠款方）

關鍵關系：甲建設公司因票據糾紛申請執行乙公司名下一號房屋，林芳以房屋實際買受人為由提出執行異議，雙方就房屋能否繼續執行產生爭議。

（二）案件背景

2014 年 9 月，林芳與丈夫陳強和乙公司簽訂《北京市商品房預售合同》，以 234.06 萬元購入一號房屋，并陸續付清房款、取得完稅證明 。2016 年 3 月，林芳與陳強協議離婚，約定房屋歸林芳所有。2022 年 7 月，法院調解書進一步確認陳強需協助林芳辦理房屋產權及貸款變更手續 。

另一邊，甲建設公司因乙公司拖欠 118 萬余元票據款，于 2021 年 8 月獲法院調解書支持。因乙公司未履行還款義務，甲建設公司申請強制執行，并于 2022 年 12 月輪候查封一號房屋 。此前該房屋已多次被輪候查封，林芳就多起查封均提出異議并獲法院裁定中止執行。針對甲建設公司的查封，林芳再次提出異議，法院裁定中止執行后，甲建設公司不服提起訴訟。

二、爭議焦點

法院在執行異議審查階段未通知甲建設公司聽證、未送達證據，是否存在程序違法？

林芳作為案外人，是否具備排除一號房屋強制執行的法定條件？

林芳與前夫的離婚財產糾紛是否涉嫌虛假訴訟，影響房屋執行？

三、案件分析

（一）執行異議程序合法性認定：程序瑕疵不影響實體判斷

甲建設公司主張執行異議審查程序違法，但法院認為，即便存在未通知聽證、未送達證據的情況，也需結合實體權利判斷。本案核心在于林芳是否符合排除執行的法定要件，程序瑕疵未實質影響對林芳實體權利的審查。

（二）案外人權利能否排除執行：三大要件全部滿足

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條，法院從三方面審查林芳的主張：

合同簽訂時間：2014 年簽訂購房合同，早于 2022 年 12 月的查封時間；

購房用途與名下住房：林芳提交電費記錄及家庭成員無房證明，證實一號房屋為家庭唯一住房；

價款支付情況：已支付全部購房款，并取得完稅證明 。

林芳完全符合法定條件，其基于生存權益的物權期待權優先于甲建設公司的普通金錢債權。

（三）離婚財產糾紛關聯性認定：無證據證明虛假訴訟

甲建設公司指控林芳與前夫虛假訴訟，但未提供實質性證據。離婚協議及法院調解書對房屋權屬的確認，與本案判斷林芳是否具備排除執行權利屬不同法律關系，現有證據無法認定存在惡意串通損害債權人利益的情形。

四、裁判結果

法院判決：駁回甲建設公司要求恢復對一號房屋執行的訴訟請求 。這意味著林芳成功保住房屋，甲建設公司需另尋途徑追討工程款。

五、案件啟示

（一）債權人維權需多管齊下

申請財產保全時，應全面核查債務人資產權屬，避免因案外人權利主張導致執行受阻。若發現執行異議存在程序問題，需及時通過合法途徑主張，同時積極尋找其他可執行財產。

（二）購房者留存證據至關重要

購買期房或未過戶房產時，務必保留購房合同、付款憑證、居住證明等資料。一旦面臨執行風險，完整證據鏈可有力證明自身權益，像林芳正是憑借各項材料獲得法院支持。

（三）法律程序需嚴格遵循

執行異議審查中，當事人應主動關注程序進展，及時行使權利。若認為程序違法，需在法定期限內提出異議，避免因錯過時機影響實體權益 。

此次案件不僅是個案的裁決，更折射出司法實踐中執行權與案外人權利沖突的普遍困境。其裁判結果為類似糾紛的處理提供了典型樣本，既維護了購房消費者的生存權益，也警示債權人需增強風險預判意識，在復雜的財產執行博弈中，唯有遵循法律規則、強化證據意識，方能最大限度保障自身合法權益。