此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一份二十多年前的房屋買賣協議，引發了一場房產糾紛。賣房人矢口否認協議的真實性和有效性，買房人則堅稱協議合法有效。那么，這份協議到底該何去何從？法院的判決，為我們揭開了真相。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：陸明（買房人）

被告：周偉（賣房人）

關鍵關系：陸明與周偉于 1997 年簽訂房屋買賣協議，多年后陸明起訴要求確認協議有效，周偉持反對意見，雙方對簿公堂。

（二）案件背景

1997 年 6 月 15 日，陸明與周偉簽訂《房屋買賣契約》，約定將周偉名下位于通州區宋莊鎮 X 號（一號院）內的正房五間、廂房兩間、棚子三間及門樓院墻，以 17000 元的價格賣給陸明 。協議簽訂后，陸明支付房款，周偉妻子劉某交付鑰匙，陸明一家入住一號院，并對房屋進行了改建和擴建。

然而多年后，周偉卻對協議提出質疑，稱自己從未見過這份協議，協議簽訂時自己不在場，是陸明與自己孩子簽訂的，且協議時間、地點等存在問題，認為協議無效。陸明為維護自身權益，向法院提起訴訟，要求確認協議合法有效。

二、爭議焦點

1997 年 6 月 15 日簽訂的房屋買賣協議是否真實存在？

即使協議存在，在周偉未親自簽名且不知情的情況下，協議是否具有法律效力？

周偉稱房屋為婚前財產，妻子和孩子無權處分，這一理由能否否定協議的有效性？

三、案件分析

（一）協議真實性認定：多方證據佐證協議存在

陸明提交的房屋買賣協議上，有賣房人 “周偉”（由周偉之子周小偉代簽）、代筆人、大隊證明人簽名，還加蓋了村委會公章 。雖然周偉否認協議真實性，但法院通過與周偉妻子劉某電話聯系，劉某證實收到 17000 元房款，承認協議簽訂時自己在場，且讓兒子周小偉代周偉簽名 。此外，陸明在一號院居住二十多年并進行建設，周偉在此期間未提出過權利主張，這些事實都從側面印證了協議的真實性。

（二）協議效力判定：表見代理與默認行為奠定有效基礎

從法律角度看，簽訂協議時周小偉雖未成年，但他是受母親劉某指示代父親簽名。劉某作為周偉的妻子，陸明有理由相信她有代理權，這種情況符合表見代理的構成要件，代理行為有效。而且，陸明長期居住并改建房屋，周偉卻一直未提出異議，根據法律規定和常理推斷，可視為周偉對賣房行為的默認 。

（三）婚前財產處分爭議：不足以否定協議效力

周偉提出房屋是婚前財產，妻子和孩子無權處分，但這一理由并不能直接否定協議效力。在房屋買賣過程中，陸明基于對劉某行為的合理信賴完成交易，且已實際占有使用房屋多年。周偉內部的財產處分權問題，不能對抗善意的陸明，也不能成為協議無效的法定事由。

四、裁判結果

法院判決：確認原告陸明與被告周偉于 1997 年 6 月 15 日簽訂的房屋買賣協議有效 。這一判決意味著陸明的合法權益得到了法律的認可和保護。

五、案件啟示

（一）簽訂合同務必謹慎規范

簽訂重要合同，如房屋買賣協議時，當事人應盡量親自到場簽名確認，避免代簽等可能引發爭議的情況。若需他人代簽，務必有明確的授權手續。

（二）保留證據至關重要

交易過程中的各種憑證，如合同、付款記錄、交付憑證等，都要妥善保存。這些證據在發生糾紛時，是維護自身權益的關鍵 。就像本案中，陸明憑借協議及多年居住、改建的事實，有力地支撐了自己的主張。

（三）及時行使權利，避免權利沉睡

如果認為自身權益受到侵害，應及時采取行動主張權利。周偉多年未對房屋買賣提出異議，最終導致法院認定其默認賣房行為，這也提醒大家，不要讓自己的權利“沉睡” 。

本案的判決不僅維護了當事人陸明的合法權益，也為類似的房屋買賣糾紛案件提供了重要的司法參考，同時還折射出法治社會中契約精神的重要性，彰顯了法律在平衡各方利益、維護社會交易秩序方面的關鍵作用。