趁著熱勢(shì)，奧體核芯最后一宗涉宅用地進(jìn)入供應(yīng)階段。

一上來9631.99元/㎡起的樓面地價(jià)將市場的期待值拉高，能否溢價(jià)成交，成為港務(wù)區(qū)下一宗“萬元地”，也成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

此時(shí)奧體核芯外溢已成為事實(shí)。作為外溢方向之一的“奧北片區(qū)”同樣供應(yīng)了一宗住宅用地，將掀起怎樣的浪潮？

9632元/㎡起，奧體住宅用地迎來收官

今年上半年，浐灞國際港就提前公告：奧體核芯僅有三宗涉宅用地待供應(yīng)，瞬間引起諸多房企的強(qiáng)勢(shì)關(guān)注。

其中，第一宗：綠城所拿的約83畝用地，強(qiáng)勢(shì)吸引了龍翔、巨野遠(yuǎn)創(chuàng)等諸多房企參與，最終綠城以15.8%史無前例的超高溢價(jià)拿下，并誕生了奧體首宗萬元地。

第二宗：奧體核心最后一宗容積率為2.2的地塊，起始價(jià)直接拉升到9889.5元/㎡起的區(qū)域至高點(diǎn)（5月29日成交），市場熱情同樣高漲。

作為奧體核芯最后一宗涉宅用地，勢(shì)必聚焦全城的目光。

具體來看，今天供應(yīng)的這宗土地，地籍標(biāo)號(hào)為GW1-22-17，宗地位于浐灞國際港港澤路以北 、全運(yùn)路以東， 凈用地面積30847.15㎡（折合46.271畝）， 其中 住宅30107.15 ㎡（45.161畝），商服740㎡（1.11畝）。

宗地容積率和綠城83畝地塊一樣均不大于2.5，建筑密度不大于20%， 綠地率不小于35％，建筑限高符合中國人民解放軍94162部隊(duì)的審批要求，同時(shí)滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180- 2018）要求，地上總建筑面積不大于77118㎡。

按照土地出讓文件，宗地將配套建設(shè)100㎡郵件和快遞送達(dá)設(shè)施、220㎡社區(qū)配套用房（社區(qū)黨群服務(wù)中心）、150 ㎡養(yǎng)老服務(wù)用房、850 ㎡社區(qū)服務(wù)站、850㎡文化活動(dòng)站、200㎡社區(qū)食堂、200㎡托兒所等，建成后無償移交給浐灞國際港相關(guān)部門。值得一提的是，無建設(shè)幼兒園的硬性要求。

值得注意的是，該宗地將采用拍賣的方式進(jìn)行出讓，不接受聯(lián)合競買。同樣按照價(jià)高者得為原則確定競得人。該宗地競買保證金為14900萬元，起始價(jià)為7.428億元。

按照起始價(jià)計(jì)算，該宗土地折合地價(jià)1605.33萬元/畝起，樓面地價(jià)9631.99元/㎡起。

而這宗地塊的樓面起始價(jià)，是截至目前港務(wù)區(qū)“第四高”，前三席位分別是，綠城83畝土地，5月29日待成交的31畝地塊、招商西安璽。

若是該宗地溢價(jià)成交，排位將更靠前，而且這是完全有可能發(fā)生的！

宗地為何將引發(fā)全城關(guān)注？

該宗地之所以將引發(fā)的全城關(guān)注，我認(rèn)為是這3個(gè)原因：

其一，真正的稀缺性。

這是奧體核芯最后一宗涉宅土地，之后不會(huì)再有！

其二，該宗地周邊配套可以說是奧體核芯的集大成者。

北側(cè)約200來米是西安三大場館之一的體育館，這塊地是距離三大場館最近的，沒有之一。同時(shí)距離長安樂等城市級(jí)公建化配套直線距離約500米，距離也是目前純新盤中較近的。

另，地塊西側(cè)緊鄰水晶匯溪廣場，東側(cè)1000米范圍內(nèi)為綠地絲路全球貿(mào)易港、華潤置地萬象匯，三大商業(yè)綜合體近距離圍繞。

南側(cè)六七百米為高新一中陸港中小學(xué)，西南側(cè)五六百米為地鐵14號(hào)線奧體中心站，距離最美河畔灞河、奧體中心光影文化公園音樂噴泉也僅有八九百米的距離。（此處距離為直線距離，百度地圖測(cè)距）。

周邊配套的濃度與距離感，是眾多純新盤所達(dá)不到的高度。

其三，市場的高認(rèn)可度。

在土拍市場，今年目前西安僅有的兩宗溢價(jià)地塊均位于浐灞國際港，其中一宗還是萬元地，同時(shí)溢價(jià)率屢屢突破港務(wù)區(qū)的上限，這是來自開發(fā)商的認(rèn)可。

在新房市場，400萬元/套起步的招商西安璽三開三罄，這是來自購房者的認(rèn)可。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，無論是開發(fā)商的認(rèn)可，還是購房者的認(rèn)可，都是極其珍貴，且來之不易。

那么誰會(huì)參與拿地？是最近在港務(wù)屢次出手的綠城、在港務(wù)頻迎高光時(shí)刻的招商、一直深耕港務(wù)的龍翔、參與拿地的中天西北，或者宗地旁邊的華潤置地、金地等均有可能，這大概率將是一場貼身肉搏的“爭奪戰(zhàn)”。

至于誰更技高一籌，讓我們把時(shí)間定格在2025年6月10日上午10時(shí)。

奧北片區(qū)上位，迎來一宗土地供應(yīng)

伴隨著奧體核芯最后一宗涉宅用地的出讓，搶占外溢板塊已逐步成為開發(fā)商的共識(shí)。

在之前我們就多次探討過，奧體核芯的外溢方向一個(gè)是歐亞大道以東片區(qū)，這里憑借與奧體核芯緊鄰、資源可以高度共享、配套成熟等優(yōu)勢(shì)，也成為開發(fā)商爭奪的對(duì)象，前段時(shí)間港務(wù)區(qū)最高溢價(jià)地塊誕生于此就是最好的證明。

接下來歐亞大道以東片區(qū)將迎來中鐵建代建的時(shí)代港項(xiàng)目（占地108畝）、龍翔新地塊（樓面價(jià)超過9K）、陸港海心灣三期、鼎誠潮前等新項(xiàng)目，后兩者聚焦的是剛需剛改人群。

外溢的另外一個(gè)方向就是秦漢大道以北，俗稱“奧北片區(qū)”，這一片區(qū)雖說樓面地價(jià)集中在7100元/㎡上下較為穩(wěn)定，但集中了包括招商、綠城、中糧、中鐵建等多家品牌房企。

最近板塊內(nèi)中國鐵建花語博悅、招商梧桐書院、綠城琉光嶼等純新盤扎堆入市，再加上綠城桂月云翠、中糧悅著云朗等加推，是西安板塊中競爭最為激烈的板塊中之一，同時(shí)這里也成為了西安新產(chǎn)品創(chuàng)新策源地，市場熱度不小。

這一片區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)在于陸港第四學(xué)校，這一九年制公辦名校，以及政府的重視，未來地鐵的規(guī)劃等。

今日浐灞國際港供應(yīng)的這宗涉宅用地就是位于此處。

該宗地地籍標(biāo)號(hào)為GW1-10-7，宗地位于浐灞國際港林蔭路以北 、奧體大道以東，土地面積 30576.07㎡（45.864畝），其中住宅44.766畝，商服1.098畝，容積率不大于2.5，建筑密度不大于20%， 綠地率不小于35％，地上總建筑面積不大于 76440㎡。

宗地將以網(wǎng)上掛牌形式出讓，按價(jià)高者得原則確定競得人，宗地競買保證金11000萬元，起始價(jià)54570萬元。

按照起始價(jià)計(jì)算，該宗土地折合地價(jià)1189.82萬元/畝起，樓面地價(jià)7138.93元/㎡起，是“奧北片區(qū)”地價(jià)的平均水平。

據(jù)說該宗地是某央企背景的儲(chǔ)備用地，宗地掛牌時(shí)間為2025年6月10日至6月23日。