圖片來源：中房報圖庫

與過往的熱度相比，今年的西安高新三期顯得有點低調，不但土地拍賣熱潮不再，開年至今更是無新盤推出，最近的一則消息讓高新三期有所回溫。

5月10日上午，高新區舉行企業職工集中看房系列活動啟動儀式，本次活動由高新區總工會、住房和城鄉建設局聯合主辦，聯動十余家房地產企業及金融機構，組織區內34家重點企事業單位職工100多人參加本次團購活動。

據中房君了解，此次參與職工團購的項目近20盤，覆蓋高新三期90%在售項目。從項目清單來看，既有國企項目，也有央企、民企開發的項目，既有傳統的三代住宅，也有當下主流的第四代住宅，戶型面積覆蓋105平方米~280平方米，覆蓋了剛需、改善等群體。

本次團購可享政策禮包（人才補貼范圍擴大）、房企讓利（天地源/華宇團購折扣升級）、服務升級（"以舊換新"評估周期縮短）等大禮包，更有浦發銀行等金融機構提供信貸支持。

“目前案場的優惠是8~10個點，對于參加團購活動的客戶會有額外的優惠，可能在10個點以上。”高新·云熙港的一位置業顧問對中房君說道。另外一個項目的置業顧問也表示，雖然活動已經結束，不過仍然可以申請相應的優惠，目前項目給出的優惠是在案場優惠的基礎上額外讓利2個點。

中房君了解到，此次雖然是針對高新區企事業單位的看房活動，但多位置業顧問都表示區外的購房者也可參加，享受相應的優惠。

量價雙降

“團購房”消息一出，無數購房者的神經被挑動。

無論在微信群或朋友圈等社交平臺，還是在一些自媒體平臺發布的相關文章下方的網友互動區，均對此作出了相應的評價。一位參與了活動的企事業單位員工回憶道：“當天發了一個樓盤清單，沒有標注價格，自己對哪個項目感興趣就自己去轉。”

對于優惠，上述員工直言“沒有誠意”，“有的項目是兩個點，但是要捆綁車位。”他說道。

一位不愿具名的業內專家表示：“政策雖然效果有限，但在一定程度上提升了區域熱度，激發市場活力。”一位項目人士坦言，只是增加了一個銷售渠道，并沒有寄多大的期望。

相關數據顯示，截至2025年4月，大西安庫存面積達到1722.11萬平方米，而主力高新區，庫存面積也高達187萬平方米，去化周期長達17.35個月，處于全市最高位。成交上，據前瞻顧問統計，4月份，高新軟西、CID 因供應減少，成交面積同比分別下降 78%、13%。

“近一年高新三期核心中央創新區板塊量價雙降，2025年1~4月成交同比下滑12%，成交價格2.59萬元~2.44萬元/平方米，4月價格同比下滑6%。2025年高新三期無新盤推出，項目開盤去化率最高30%，房源優惠折扣力度持續加大。”談及高新三期的市場狀況，克而瑞西安機構執行總經理李曉兵說道。

在去化不暢的同時，這里的部分項目也“被動”進入現房或準現房銷售模式。位于高新CID板塊的中鐵建·西派璽悅，主力戶型包括建筑面積約143平方米、180平方米、215平方米純改善四房，據置業顧問表示，這是高新CID唯一今年買、今年住的第四代住宅。

同片區的紫薇華發云峰里也將于今年6月底交付，目前在售房源包括建筑面積約105平方米、128平方米。此外，天地源棠頌坊、碧桂園高新云墅、招商云蘭等項目都將于年內交房。

“價格戰”硝煙四起

這里曾經是西安樓市的熱點板塊，不但是中海、龍湖、招商、中鐵建、天地源等品牌房企的必爭之地，也深受購房者的追捧，多個項目“逢開必搖”。然而，如今這里卻打起了“價格戰”。

然作為高新三期“瞳南”的代表項目，龍湖青云闕昱府公示銷售均價為23124.48元/平方米，但是項目“五一”期間推出10套特價房，優惠后1.68萬/平方米起，此前項目也曾推出了打出17500元/平方米的特價房，還送17萬元的產權車位，143平方米四室低密小高層，總價250萬元就可以上車。

同板塊內，中鐵建·西派璽樾備案價約26557元/平方米，目前團購優惠價21000元/平方米起；根據中介提供的消息，約2.5萬元/平方米的中海未來之境也推出了“2字頭”的特價房源。

李曉兵分析認為，高新三期之所以大打“價格戰”，主要有以下原因：“首先，客戶支撐度不足，在市場波動區間，客戶極容易被上游板塊分流。其次，老盤產品力較弱，區域和上游的新盤產品贈送力度加大，對比襯托高新三期競爭力不足。再次，分銷聚焦度不夠，高新三期主流項目，貝殼點位2%~3%，對比西安主城其他區域4%~5%，明顯不夠。”

在一位區域資深渠道人士看來，除了上述原因，還有次新二手房對客戶的分流也成為高新三期市場表現的重要因素。

“二手房取消‘限售’之后，高新三期的次新掛牌量日漸增多，這些二手房比新房價格低，位置好還是現房，更受客戶青睞；另外，隨著這些次新二手房的成交，也讓客戶看到，高價買的房并沒有轉換成高回報率，也就重新開始評估該區域的價值。”上述渠道人士說道。

2月份，曾經的紅盤中海·學仕里迎來了首套成交，這套房源建筑面積為115平方米，最終以300萬元的總價成交，折合單價約2.6萬元/平方米。據悉，業主當初的購房成本為305萬元，若再加上數額不小的稅費成本以及1年的利息支出，業主的虧損至少在20萬元以上。

附近一位經紀人告訴中房君，小區最新成交的一套113平方米的房源，總價為290萬元，單價約為25663元/平方米，不過處于低樓層。

艱難的外溢板塊

作為西安樓市的價格錨點，高新區的價格波動不但影響著周邊外溢板塊，甚至影響到全市。

“高新三期才賣到17000元/平方米，外溢板塊只能降價，不然怎么賣。”一位業內人士感慨道，而周邊板塊也正朝著他所述的這一方向演化。

作為西安經濟的發動機，高新區聚集了華為、中興、三星、比亞迪等高新技術產業，也承載了大量的就業，然而不是每個人都能留在這里，在高昂的房價與通勤距離之間，不少人選擇在周邊板塊置業，灃東融合片區、大寨路片區、西部大道成為承接這部分客群的主力。

其中，西部大道板塊因發展成熟，熱度最高。隨著高新三期開始大打“價格戰”，這里的項目也難免出現價格波動的情況。其中，陜建雁南云境推出了50套工抵房，價格低至1.6萬元/平方米，2024年項目的成交價在2萬元/平方米左右，此舉一度引發了前期業主的不滿。此外，泰發祥·和悅雅境、中海·錦業元晟等項目都推出了不同幅度的折扣。

高新三期及周邊面臨的市場狀況，是西安樓市的一個縮影。當下，降價、打折優惠已經成為大部分項目的常態，這也在數據上有所體現。

根據國家統計局最新發布的數據，4月西安新房價格環比下降0.3%，已連跌8個月，同比下降2.7%，跌幅較上月有所擴大；面積方面，90平方米及以下環比下跌0.4%；90平方米~144平方米環比下跌0.3%，144平方米以上面積持平。