老家村口那排老房子，最近成了村里的“熱門話題”。

張叔蹲在墻根抽著旱煙說：“我家那三間土坯房，房本都沒一張，這回新規說要發證了？”

李嬸抱著孫子湊過來：“我兒子想回村蓋房，以前總說審批難，現在是不是松快了？”

沒錯，6月起，農村宅基地新規就要全面落地了。

這事兒跟咱農民手里的“老房子”“宅基地”息息相關，今兒咱就掰開了揉碎了聊聊。

一、6月新規，到底改了啥？

簡單說，這輪新規就干三件事：確權、松綁、管嚴。

確權收尾：給房子和地發“身份證”
以前農村蓋房，很多是“口頭協議”“祖輩傳下來”，房子是自家的，但沒個正規證，遇到拆遷、繼承總鬧矛盾。

這回新規明確，6月底前要完成“房地一體”不動產權證的頒發——房子是您的，宅基地也是您的，本本一拿，心里踏實。

審批松綁：支持“想回家的人”
過去，很多農民想回村翻蓋老房，或者年輕人想在老家建新房，總被“審批難”卡住。

現在政策放寬了：只要符合村莊規劃（比如不占耕地、不超面積），審批流程會更順暢。

打個比方，您兒子在城里掙了點錢，想回村給您蓋個帶小院的二層樓，只要提前跟村里說清楚規劃，大概率能批下來。

管嚴“城里人”：農村宅基地不是“投資品”
這些年，總有些城里人打著“租20年”“合作建房”的旗號，變相買農民的宅基地和農房。

新規明確：這類合同無效！ 您要是把房賣給城里人，法律不保護；對方要是占了您的房不還，您還能理直氣壯要回來。

流轉靈活：閑置老房能“生錢”
最讓農民高興的，是閑置的宅基地終于能“活”起來了。您家老房要是空著，可以出租（最多20年）、入股（比如跟村集體合作開民宿），或者自愿有償退出（村里給補償款）。

李嬸家那間快塌的老房，聽說村集體要統一改造成“農家樂”，她打算租出去，每年能拿8000塊，比荒著強多了。

二、這政策，能給農民帶來啥好處？

咱農民最實在，政策好不好，看能不能“落袋為安”。

權益更穩了：以前總擔心“房子是不是我的”，現在有了不動產權證，拆遷補償、子女繼承，都有了硬憑據。張叔說：“我那倆兒子老為房子吵架，這回證一辦，誰也別爭了！”

選擇更多了：想回村養老的能蓋房，不想住的能出租，想進城扎根的能拿補償——宅基地不再是“死資產”，而是“活資源”。

騙子更少了：以前總有人忽悠“買農房能升值”，現在明確合同無效，農民不會稀里糊涂丟了房，還能理直氣壯維權。

三、政策雖好，這些痛點還得留意

政策是好政策，但落地時可能遇到這些坎兒，農民得心里有數：

確權難：歷史老賬咋解決？
有些房子是祖輩蓋的，可能超了面積，或者占了村里的“邊角地”。確權時會不會被“卡”？

比如王大爺家的房，當年蓋的時候沒人管，現在超了20平米，這20平米能發證嗎？政策說要“分類處理”，但具體咋操作，還得看村里咋落實。

審批松了，但“規劃”咋摸準？
支持回鄉蓋房，但得符合“村莊規劃”。可很多村連規劃圖都沒一張，農民想蓋房，該找哪個部門問？

問錯了部門，跑斷腿也批不下來——政策“松”的前提，是基層得把“規則”講清楚。

流轉雖靈活，“坑”也不少
出租宅基地，萬一遇到“二房東”卷錢跑了咋辦？入股開民宿，萬一項目賠錢，本金能不能保住？自愿退出拿補償，補償標準是村里定還是上邊定？這些細節不透明，農民容易“不敢動”。

四、我的看法：政策是“鑰匙”，還得“會用”

這輪新規像把“金鑰匙”，既守住了農民的“根”（不讓城里人隨便占房占地），又打開了“門”（讓閑置資源變錢）。但鑰匙再好用，得知道咋插鎖眼——

對政策制定者：別讓“好政策”卡在“最后一公里”。比如確權時，超面積的老房咋處理，得給農民個準信；審批時，村里得有張“明白紙”，告訴農民“在哪蓋、蓋多大、找誰批”。

對農民：別光等政策，得主動問。政策再好，不了解就等于沒用。您要是想出租老房，先去村里問問流轉流程；想回鄉蓋房，提前去鄉鎮國土所查查規劃圖——自己的權益，自己得操點心。

五、農民朋友，這些準備得做！

查查自家房本：沒辦“房地一體”產權證的，6月底前趕緊找村里登記，別錯過確權。

問問村里規劃：想蓋新房的，提前找村干部或鄉鎮部門，弄清楚“能蓋多大、蓋在哪”，別等挖了地基才被告知“不符合規劃”。

留個心眼防忽悠：有人說“幫您出租宅基地”“合作建房”，先問清合同是否合法（城里人簽的合同無效），必要時找律師看看。

閑置房別荒著：要是暫時不住，可以試試出租或入股（跟村集體合作更穩妥），但別急著簽長約，先看看市場情況。

村口的老槐樹又綠了，張叔的煙鍋子敲得更響了：“這政策要是真落地，咱農民的老房子，說不定真能變成‘傳家寶’！”

政策是好的，但能不能讓農民真正受益，還得看執行。您說呢？

（本文政策依據：2025年中央一號文件、《農村集體經濟組織法》及地方配套細則）