近年來，在房地產市場深度調整背景下，作為經營性業務的商管賽道，憑借穩健的收益模型成為頭部房企轉型破局的“第二增長曲線”。

不過，商管行業本身也正經歷著變革與重塑：

一方面商業地產增量市場放緩，存量競爭愈發白熱化；另一方面是頭部企業如萬達、華潤、龍湖及港資等都各自建立起差異化競爭優勢，形成了一定的行業壁壘。

因此不少大型房企雖有心投入商管，但短期卻難以實現突破，而濤哥最近發現——

招商商管近年異軍突起，成為進化極快的商管企業之一，正向行業頭部陣營邁進

招商商管2020年才正式以“專業商業運營管理平臺”的身份亮相，在商管圈算“后來者”，但是他們依托“百年央企”招商局的雄厚資源實力，憑借勇于創新的蛇口精神，短短5年就已完成蝶變，實現規模與品牌的驚人跨越。

5月22日，招商商管2025年招商大會在上海西岸美高梅酒店舉行，多位高管分享了招商商管最新發展情況，讓行業看到了這家“商管新星”的強大實力與創新能力。

本次大會上他們不僅回顧了過去幾年的成長，也從產品力、品牌力、服務力等角度解析招商商管的獨特競爭優勢，同時重磅迭新三大產品線也預示著——

招商商管正邁入更成熟穩健的發展階段，進軍行業「第一梯隊」。

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五年加速蝶變，鑄就商管行業新標桿

五年時間，招商商管用“央企速度”改寫了商管行業的競爭格局。

短短幾年，這家秉承“以商業成功推動時代進步”使命的企業，以驚人的成長性撕開了商管行業本已固化的競爭壁壘——

截至2024年底，其持有及管理的商業項目已超80個，商業管理面積突破500萬方，覆蓋全國30余座核心城市，規模增速年均超30%；輕資產項目從零起步，已實現24個合作項目落地。

更令人矚目的是，招商蛇口年報顯示，2024年其集中商業收入同比增長超22%，存量資產的平均回報率躍居行業前列，用實力詮釋“逆周期下的高質量增長”。

這種跨越式發展背后，是招商蛇口“三個轉變”戰略的深度賦能

2021年，當行業仍沉迷于高周轉模式時，招商蛇口率先提出從“開發為主”轉向“開發與經營并重”、從“重資產壓艙”轉向“輕重結合”、從“同質化內卷”轉向“差異化破局”。

作為承載戰略轉型的重要平臺，招商商管獲得集團資源全方位支持。其依托招商蛇口在核心城市積累的優質資產，通過“X+商業”理念打破傳統商業的空間想象，更通過“ONE蛇口”大會員體系串聯起住宅、商業、產園、郵輪、會展的生態閉環。

“戰略賦能+資源整合”組合拳，讓招商商管在行業寒冬中實現“彎道超車”。觀點商業年會發布的《2024年度商業地產表現報告》中，招商商管已經穩居TOP10，排名連續三年躍升，進入頭部陣營。

規模擴張同時，真正奠定招商商管標桿地位的是其對商業本質的深刻洞察與創新實踐，以多元產品線與創造“情感聯結”重構商業價值

在廈門海上世界，以摩天輪與冰雪王國構成的“濱水歡樂場”，讓商業空間升維為城市微度假目的地；在長沙觀沙嶺招商花園城，“本土文化+國際潮流”混搭場景，激活了區域客群的深層歸屬感。

2024年，招商商管旗下新開業10個商業項目，全年接待顧客超2.7億人次，同比增長30%，顧客滿意度達97.2%，銷售同比增長超26%。不僅發展勢頭強勁，很多項目也成為政府推動消費升級、煥新城市界面的戰略伙伴。

例如珠海斗門招商花園城，以“一站式超級家庭親子歡聚場”的定位踩準了珠海西部商業提質的步伐，實現一炮而紅；成都金牛招商花園城作為成都城北近三年來唯一新開大型商業項目，以“城市頭號好耍地”的定位，回答了成都北部城區改造升級、商業形態革新的命題。

更值得關注的是其組織能力的進化，從濤哥觀察看，從起步階段對外引進廣納人才，到后來的內部人才梯隊建立完善——

招商商管已經構建起一支“懂商業更懂資產”的復合型團隊，在增量拓展和存量煥新中均創造出非凡業績

數據顯示，在招商商管500萬方管理規模中，重點城市代表性項目平均出租率超97%，處于行業領先水平。

站在成立五周年的節點回望，招商商管已悄然完成從“商業黑馬”到“價值標桿”的極速進化，書寫出一份令業界矚目的發展答卷。

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差異化競爭力，獨特產品與經營體系

競爭愈發激烈的商業地產領域，招商商管憑借“X+商業”戰略，構建起產品力、品牌力、服務力三位一體的堅固護城河，形成了獨樹一幟的差異化競爭優勢。

一是產品力，迭新精準錨定市場的三大產品線

招商商管以“場景創新+在地文化+業態融合”為核心，三大產品線精準切分市場，形成覆蓋城市地標、家庭消費及細分市場的全場景布局。

海上世界定位「城市歡樂場」，打造都市微度假目的地。

深圳海上世界依托地標“明華輪”，打造集商業辦公、購物休閑、文化藝術于一體的濱海特色開放型街區，年接待量高達3800萬人次，成為深圳乃至華南片區的城市會客廳；

去年開業的上海海上世界則依托亞洲最大郵輪母港資源，以郵輪主題、濱水文旅為特色，集總部辦公、五星級酒店、親子度假公寓、主題商業于一身，開業引發全上海的關注，甚至被網友戲稱為“半個上海的人都來了”。

招商花園城定位「親子家庭場」，打造家庭消費的超級樞紐。

深圳蛇口招商花園城去年煥新定位“南山都市生活新地標”，引入多家全國及南山區首店，新進品牌98家，2024年客流同比增長81%，銷售額同比增長50%。

廈門海滄招商花園城作為區域首個一站式大型商業綜合體，以50%區域首店矩陣及魚躍浮島等創新主題空間，迅速成為區域商業新地標，2024年創1530萬客流、7.5億銷售佳績。

招商花園里定位「非標特色街」，實現細分市場的輕資產破局。通過“小而美、美而精”策略切入多元化場景，實現快速落地與精準運營。

上海傳媒港花園里作為招商商管上海首個輕資產項目，以“TOD多元能量站”為定位滿足在地企業客群需求，開業招商率95%，獲得周邊白領的青睞；

蘇州昆山國創璀璨招商花園里用6個月落地、40%首店占比的“閃電戰”，實現招商商管在縣域市場的首次精準突破。

二是品牌力：構建共生共贏的商業生態體系

招商商管借助品牌矩陣與數字化運營，全力打造閉環生態，實現從“品牌聚合” 到“生態共建”的華麗跨越。

一方面與品牌商家共贏，超7000家品牌合作+自有品牌孵化。

已與超7000家品牌商家建立深度合作，形成“首店+主力店+特色店”組合。并積極孵化自有品牌強化差異化，廈門海上世界的冰雪世界、海洋王國等已成為親子客群的必選項。

另一方面與客戶共贏，構建數字化驅動的會員與營銷體系。

ONE蛇口大會員體系覆蓋3000萬會員，整合多業態權益，線上新媒體粉絲超 700 萬，社群粉絲超50萬，2024年線上直播GMV超1億，有效提升了客戶黏性與商場活躍度。

三是服務力：從功能到情感的服務全維升級

招商商管打造【Love】系列特色服務貫穿運營全程，細致洞察不同客群的消費需求，以特色服務與消費者建立情感紐帶，讓消費者的需求都被看見、被重視，實現從“空間運營”到“情感聯結”的深刻躍遷。

如長沙觀沙嶺招商花園城貼心提供女性特權、嬰童關懷、寵物友好等特色服務；上海森蘭招商花園城以森蘭湖綠地為載體打造文化活動空間；廈門海上世界設立游客服務中心，將商業打造成城市公益空間。

憑借著產品、品牌、服務三位一體的護城河，招商商管不僅實現“規模與質量”的雙進階，更成為城市進化、消費升級的積極參與者與有力推動者。

正如招商蛇口總經理朱文凱所言：

招商商管正以“長期主義”重塑商業生態，以“可持續基因”踐行向善商業，以“資源聚合”與合作伙伴攜手共創商業價值，書寫商業與城市共生長的新篇章。

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賦能城市發展，以商業煥新區域價值

招商商管的快速發展，濤哥在上海有非常清晰強烈的感知，最近幾年他們的海上世界、招商花園城、招商花園里三大產品線都已先后落地上海，賦能上海城市發展。

這種賦能不僅體現在物理空間的升級，更在于激活區域發展動能、重構城市消費生態、推動產城融合的深度實踐。

上海海上世界的落地，徹底改寫寶山吳淞口國際郵輪港的商業格局

作為招商商管“文旅融合”戰略的標桿項目，整合郵輪母港、五星級酒店、度假公寓等多元業態，打造“海上歡樂場”的微度假目的地，屋頂花園、親子樂園、濱江休閑帶等特色空間，將商業轉化為城市級文化事件的發生地。

2024年開業后，海上世界吸引全上海客流導入，帶動區域消費能級提升，成為上海國際郵輪旅游度假區煥新的核心引擎，更推動吳淞口從單一交通樞紐向“國際郵輪旅游目的地” 轉型。

招商花園城在上海多點開花，“X+商業”的TOD樞紐激活區域消費潛能

招商商管在上海已經布局5座花園城，逐步形成規模優勢與品牌優勢。例如上海曹路招商花園城，以“潮玩空間站”的定位成為區域公共生活樞紐的典范。

這個與軌交9號線無縫銜接的TOD綜合體，首年客流突破1500萬，銷售額達 8.3億元，其中超50%區域首店形成強大引流效應，不僅激活區域消費，更推動曹路從“睡城”向“活力新城”蛻變。

通過“曹路市集 + 天環飛瀑 + 星際跑道”三大原創場景，打破傳統商業形態，將購物中心轉化為市民社交、文化活動的核心場所，甚至有效帶動了周邊二手房價格上漲，形成“商業-消費-城市價值”的正向循環。

未來他們還將開業體量達28.5萬方的上海北城招商花園城X，作為寶山首個TOD大型商業綜合體，融合“三大空中之旅+五大主題紀元+三大室內秘境”打造全時態微度假體驗中心。

還有商業面積約20萬㎡上海泗涇招商花園城，是松江區域首個連接軌交站的大型購物中心，將以“千年古鎮+松江文化+TOD”引領區域消費市場迭新，重塑松江片區商業格局。

招商花園里以輕資產模式實現了在上海的快速布局，填補板塊細分商業空白

在徐匯濱江，上海傳媒港花園里這個3.6萬方的輕資產項目，簽約到開業僅用半年，招商率高達95%，餐飲占比近 80%，精準匹配周邊50萬+白領客群的需求，日均客流超2萬，將商業空間轉化為職場人群的“治愈充電站”。

這種“小而美”的輕資產模式，正在上海各區域形成星火燎原之勢。位于趙巷的上海綠洲智谷花園里，集合人氣餐飲、潮流娛樂、數碼科技、形象美學等四大業態，為園區及周邊客群創造一個開放、自在、豐富、放松的活力場。

招商商管的上海實踐，是一場“商業賦能城市”的共生共榮與深耕價值探索。

無論是海上世界的濱水文旅重構，還是花園城的TOD樞紐打造，亦或花園里的輕資產落地，其底層邏輯都指向“商業與城市共生長”的核心理念，實現商業價值與城市價值的同頻共振。

招商蛇口副總經理劉曄在招商大會上說：招商商管將從穩健發展進一步轉向質量深耕，以價值創造為核心使命，重新定義引領城市發展的商業模式，為行業提供可復制的升級樣本。

當行業在為“規模焦慮”與“存量困局”糾纏時，招商商管用五年時間寫就了一部“破界生長”的商業史詩。

從2020年成立之初蓄勢待發，到2025年手握80+項目、500萬方管理體量的商管新銳。

這場跨越式進化背后，是央企基因與市場邏輯的完美共振，更是對「商業向善」命題的深度解答。

站在五周年節點，招商商管已從“商業黑馬”蛻變為“價值標桿”，以差異化產品力、品牌力、服務力構建護城河，成功穿越周期躋身頭部。

正如2025年招商大會釋放的信號：從穩健發展轉向質量深耕。隨著三大產品線的持續迭代、輕資產戰略深化落地，這家央企商管新星有望在「第一梯隊」的競爭中占據更核心的位置。

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