消費分層、“第四消費時代”、情緒消費、實用主義、“心價比”……消費市場日益復雜多變，這對商業地產運營商提出了更高的要求。

再加上整個地產行業的大調整，商業地產也遭遇了前所未有的挑戰。波動之中，只有深耕獨特的經營之道，才能在時間的長河中長興不衰。

步入2025年，曾經輝煌的商業綜合體面臨前所未有的大變局。“換個城市、復制粘貼”的策略已經陷入死胡同，消費者厭倦了千篇一律的體驗。加上線上沖擊，導致客流分散、租金內卷，挑戰與日俱增。

作為房企“優等生”，近年來，龍湖商業制定了清晰的產品分級策略，秉持“一店一策”運營思路，新開商場與老店煥新兩手抓，為中國商業地產的發展提供了諸多新的思路、案例。

隨著商業航道的競爭力不斷強化，其在整個龍湖集團中的價值愈發重要。包含商業航道在內的經營性業務，正在構建龍湖高質量發展的增長盤。

【決勝分化時代】

無論是傳統開發業務，還是商業運營，當前都進入割裂的分化時代。

一些購物中心門可羅雀，一些商業地產商正關店求生或賣身還債，而擁有獨特競爭力的商業綜合體仍在增長。

數據是最有力的證據。2025年以來，龍湖的運營及服務業務保持穩健增長。數據顯示，1-6月，龍湖經營性收入約141.5億元（含稅，下同），保持同比增長。其中，運營業務收入75億元，服務業務66.5億元。

截至上半年末，龍湖商業累計已開業90座購物中心，整體出租率高達96.6%，在日趨復雜的消費環境下，持續保持在行業高位。

上半年，龍湖商業實現營業額同比增長超過20%，日均客流同比增長超過9%，依舊向好。

數字的背后是龍湖商業各個維度的進階。龍湖計劃在今年累計新增11個購物中心，也意味著其將進入全新的百mall時代，商業航道預計今年收入會有10%以上的增長，這是規模和體量層面的領先，更是增長潛力的體現；

而96.6%的高出租率和營業額及日均客流的高增長，彰顯出領先的運營能力；截至去年底，龍湖商業合作品牌超6900家，戰略品牌數超400家，體現出強大的招商能力。

這些能力是龍湖商業決勝分化時代的關鍵。

【鍛造獨特優勢】

在地產紅利期，一批商業地產商通過批量復制、快速建設的模式，攫取時代紅利。

但經過快速發展，當前的商業地產早已進入精細化運作的時代。智研咨詢就認為2020年開始，城市進入存量改造和城市更新階段。新興國潮、主理人、生活方式品牌被新一代消費者認可，更多個性化、非標準化的商業地產項目逐步涌現，為非標產品的打造提供了參考案例。

而龍湖商業之所以能夠逆勢成長，就得益于對行業變革的獨特洞察。

世聯行首席技術官黎振偉在2025觀點峰會上就指出：“所謂升級，不是量的升級，而是消費價值的重新排序。”消費者的核心需求正在重構，商業體必須重新給自己定位。

在全面思考所在市場情況、客群需求、產品空間特色等基礎上，龍湖商業提出“城市級、區域級及社區級”的分級體系，凸顯差異化優勢，并以“一店一策”的運營思路滿足不同消費者需求。

當商業地產從"開發驅動"轉向"內容驅動"時，能持續創造體驗、連接資源的運營商，將最終在新一輪競賽中勝出。

▲龍湖重慶時代天街-天街廟會場景

不同于傳統開發業務，商業運營面向C端受眾，受消費趨勢影響極大。近兩年來，情緒消費的帶動下，涌現出泡泡瑪特、老鋪黃金等標桿企業。

緊扣消費情緒化時代，龍湖商業敏銳地察覺到實體商業之變，早已開始打破“復制-粘貼”般的商業廣場開店模式。

2025年以來，龍湖“一店一策”差異化經營策略繼續深化，通過新開商場與老店煥新，以“城市級、區域級及社區級”展現差異化優勢，為商業空間注入全新活力。

比如，5月30日，龍湖商業在南寧的首秀龍湖南寧青秀天街，在設計上巧妙融合了綠城南寧的城市特色，將邕江和梯田作為設計元素。還因城施策，根據邕城的氣質與文化底蘊，結合當地需求，搭建了青秀東的餐飲高地與零售矩陣。

開業后，青秀天街交出了出租率96%，開業率92%的答卷，成為了端午假期南寧人必打卡的“商業新中心”。開業前三天，客流量超68萬，營業額2790萬，35家招商品牌實現業績省內第一。

▲龍湖南寧青秀天街

不僅新開業商場，龍湖商業還在持續煥新存量項目，延伸其競爭力。4月18日，重慶北城天街B館以嶄新姿態揭開神秘面紗。

本次大規模自我更新，涵蓋了硬件、物業、業態品牌和運營服務等多維度的升級。在全新的商場中，煥新的玻璃幕墻與自然生態的花園相得益彰，更顯生動松弛；還引入了超百家頭部品牌，打造了集戶外運動首店矩陣、時裝旗艦店集群及沉浸式社交餐飲于一體的消費陣地。

▲龍湖重慶北城天街B館

近年來，在線上沖擊、消費習慣轉換的大背景下，帶給購物中心巨大的挑戰。龍湖商業的做法是，聚焦用戶體驗，搭建場景，塑造獨有的差異化體驗，與消費者共情共鳴，不僅是高品質、高性價比與便捷度，更是共鳴起流量的浪花。

比如，在折耳根大省四川，成都濱江天街讓“折耳根”成為氣質的新代名詞；而重慶時代天街更能根據時節提供情緒價值，春節期間，天街廟會的30米超大“龍門陣”和“故宮同款紅墻”讓市民流連忘返；早春時分，又將“莫奈花園”搬進了街道與廣場，色彩斑斕的油畫世界與春日瑰麗相得益彰，引得消費者駐足拍照。

這些不斷鍛造出來的獨家優勢，成為助推龍湖商業渡過周期波動的壓艙石。

【價值新引擎】

當房地產走向“供過于求”，從挖掘增量到決戰存量，已經是地產界普遍的共識。

作為集團運營及服務業務的重要構成，龍湖商業的優異表現，為集團渡過地產調整期立下汗馬功勞。

不僅收入占比提升，而且，在傳統開發業務利潤壓縮之時，運營業務的超過七成的毛利率（2024年），遠遠高于整體16%的毛利率，優勢十分明顯。在當前地產企業大面積虧損的背景下，經營業務構筑了龍湖盈利的重要支點。

商業雖是一項高毛利率業務，但需要長期潛心投資和運營。在2025年的關鍵十字路口，商業地產的游戲規則早已被徹底改寫。唯有將運營價值與用戶價值深度契合，才能在變革中立于不敗之地。

當下的時代，不再獎勵快進快出的投機者，而會厚待那些耐心打磨產品、有遠見的長期主義者，也會懲罰那些短期利益者。

商業地產的真正價值，從來不在鋼筋水泥之中，而在人流、物流、資金流，乃至其所承載的人情和溫度之中。

2003年，龍湖商業第一座天街——北城天街在重慶觀音橋開業，歷經22年，走過誕生、沉寂、涅槃，見證了龍湖商業的硬核生長力，更沉淀了龍湖商業長期主義的底蘊。

當前，龍湖擁有開發、運營、服務三大業務板塊，除地產開發外，商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造四條航道屬于運營及服務業務體系。

不同于大部分地產商，龍湖五條航道協同發力，為集團穿越當前的市場波動奠定基礎。

早在2023年業績會上，龍湖就表示旗下五條業務航道，均已經實現了經營性現金流為正。意味著，這些業務已經可以自我造血，實現良性的自我生長。

如今，商業板塊不僅體量持續增長，盈利能力和現金創造能力更強。以其為代表的經營性業務，也正不斷支撐龍湖高質量發展，推動龍湖的業績持續增長。

免責聲明

本文涉及有關上市公司的內容，為作者依據上市公司根據其法定義務公開披露的信息（包括但不限于臨時公告、定期報告和官方互動平臺等）作出的個人分析與判斷；文中的信息或意見不構成任何投資或其他商業建議，市值觀察不對因采納本文而產生的任何行動承擔任何責任。