文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

從上海地鐵10號線龍柏新村站3號出口上來，映入眼簾的是一座超大型商業(yè)綜合體——新華紅星國際廣場。但走入商場內(nèi)部，卻是大范圍的閉店和處在施工圍蔽中。

這座體量約55萬㎡的商場，曾被譽(yù)為“上海最大綜合體”，因?yàn)榭罩寐蕟栴}，如今連繳納電費(fèi)都成了難題。

近日，新華紅星國際廣場風(fēng)情街商鋪業(yè)主向源媒匯發(fā)送了多份聯(lián)名舉報材料，內(nèi)容涉及上海新華成城資產(chǎn)管理有限公司（下稱“新華成城”）未支付返租款、合同未執(zhí)行標(biāo)的1.3億元；蘇州紅星品唯物業(yè)管理有限公司上海吳虹物業(yè)公司（下稱“紅星品唯”）拖欠電費(fèi)980.43萬元被供電局下達(dá)中止供電通知，經(jīng)營方惡意爭搶風(fēng)情街商鋪業(yè)主租戶資源、不按合同要求增加物業(yè)管理費(fèi)；新華紅星國際廣場因物業(yè)管理不作為，而導(dǎo)致衛(wèi)生臟亂、電梯缺乏維保、天花板漏水等問題。

業(yè)主舉報材料中提及，新華紅星國際廣場開發(fā)商新華成城、經(jīng)營管理方吳虹物業(yè)、上海愛琴海商務(wù)管理有限公司（下稱“愛琴海商管”）背后實(shí)控人美凱龍及車建興，在新華紅星國際廣場中經(jīng)營管理不善，導(dǎo)致風(fēng)情街商鋪空置率超90%，自身權(quán)益受損的重要原因。

以上由受訪者供圖（部分）

“這些材料一年前就已經(jīng)提交相關(guān)部門了，現(xiàn)在還是這樣的情況。損失1.3億是量化的數(shù)據(jù)，只有少報沒有多報。”上述業(yè)主向源媒匯透露。

關(guān)于上述業(yè)主發(fā)送的多份文件詳細(xì)內(nèi)容及事件最新進(jìn)展情況等問題，源媒匯致函美凱龍方面，截至發(fā)稿時，仍未獲得回復(fù)。

01

電費(fèi)欠費(fèi)紛爭

事情要從一年前說起。

2024年6月，國網(wǎng)上海市南供電公司營銷部向愛情海商戶接連下發(fā)了兩份告知書，因紅星品唯自2023年9月起始終無法在合同約定繳付期限內(nèi)正常繳納電費(fèi)，截至2024年6月20日，紅星品唯已累計欠費(fèi)合計980.43萬元。

若紅星品唯在2024年6月23日24時前仍無法結(jié)清欠費(fèi)，供電局屆時將對該戶中止供電，直到電費(fèi)及違約金依法結(jié)清后，才能恢復(fù)送電。

受訪者供圖

緊接著于2024年6月21日，國網(wǎng)上海市南供電公司營銷部、新華成城、紅星品唯聯(lián)合發(fā)布了《告知書》，就下一步電費(fèi)還款及今后電費(fèi)支付事宜形成專項(xiàng)工作組。業(yè)主方將以最短的時間償還歷史久費(fèi)，確保今后電費(fèi)按時支付。同時，原定于6月24日凌晨的欠費(fèi)停電予以暫緩至7月底。

風(fēng)情街商鋪業(yè)主向源媒匯透露，“（目前）停電的事情得到緩解了，暫時沒有民生問題。但是還沒有根本性解決，還有拖欠電費(fèi)。”

電費(fèi)欠費(fèi)事件的發(fā)生，徹底激發(fā)了風(fēng)情街商鋪業(yè)主對新華成城、紅星品唯及負(fù)責(zé)招商推廣工作的上海粵祥資產(chǎn)管理有限公司（下稱“粵祥資管”）積攢已久的不滿。

一直以來，風(fēng)情街商鋪業(yè)主以預(yù)繳水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)方式，將賬款匯入到紅星品唯的銀行賬戶中，并且紅星品唯會向業(yè)主收取代繳水電費(fèi)的高額服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主預(yù)繳費(fèi)用情況 | 受訪者供圖

對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向源媒匯表示，根據(jù)《民法典》第九百四十三條現(xiàn)行有效（2021年1月起執(zhí)行），物業(yè)服務(wù)人（如商場管理方）代收電費(fèi)屬于委托代理行為，需以實(shí)際用量為基礎(chǔ)按實(shí)結(jié)算，不得擅自加價或轉(zhuǎn)嫁損耗。

同時，原上海市物價局、上海市發(fā)改委在2018年至2020年期間多次下調(diào)本市一般工商業(yè)電價，但紅星品唯仍按固定電費(fèi)方式收取公共設(shè)施用電費(fèi)用，多收價款約396.37萬元，因此遭到上海市閔行區(qū)市監(jiān)局行政處罰。

電費(fèi)欠費(fèi)事件發(fā)生后，業(yè)主向經(jīng)營管理方提出給每戶安裝電表，自行向供電公司繳納電費(fèi)，但該訴求沒有得到回應(yīng)。

對此，王玉臣律師認(rèn)為，“商鋪業(yè)主有權(quán)申請一戶一表，但需與供電公司協(xié)商，具體操作需結(jié)合供電合同及電力公司政策。”

對于風(fēng)情街商鋪業(yè)主而言，電費(fèi)、安裝電表是其中一個較小的問題。

02

業(yè)主權(quán)益疑被侵犯

業(yè)主提供的多份舉報材料中指出，新華成城、愛琴海商管、粵祥資管、紅星品唯存在多個方面涉嫌侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。

首先，2015年底起，新華成城總共售出825戶商鋪，并牽頭業(yè)主與粵祥資管簽訂為期6年的商鋪托管運(yùn)營合同，承諾前三年以5%、6%、7%的租金回報率返現(xiàn)租金，自2023年10月26日，約80%業(yè)主簽訂托管合同已到期，但粵祥資管仍未按期支付返租款項(xiàng)。

同時，舉報材料中指出，“實(shí)際存在建筑面積不符，套內(nèi)面積不符，侵占外街商鋪公攤面積（開發(fā)商得房率95%左右，外街業(yè)主得房率50%~65%）”等情況。

據(jù)風(fēng)情街商鋪業(yè)主反映，目前商鋪水電、消防等配套設(shè)施未完善，且地下一樓成為了開發(fā)商堆放垃圾的場所。

受訪者供圖

粵祥資管未按預(yù)定方案加快商鋪分割、及時復(fù)原商鋪，且單方面郵寄商鋪鑰匙至業(yè)主手中，進(jìn)行強(qiáng)制交房。2024年2月底，粵祥資管單方面通知業(yè)主進(jìn)行解約的150套商鋪中，還有126套未復(fù)原。

業(yè)主認(rèn)為，新華成城、粵祥資管不履約的目的有兩種可能：“人為制造前置物業(yè)公司擺爛可以低價回購”、“誘導(dǎo)業(yè)主簽訂八年只有權(quán)力沒有義務(wù)的開口合同，企圖再次掌握租賃資源”。

業(yè)主多次與粵祥資管交涉無果，將后者一紙訴狀告上法庭。同時，開發(fā)商新華成城承擔(dān)連帶責(zé)任，需將拖欠租金全部支付結(jié)算。“返租款未支付，存在百戶以上托管合同違約情況，合同未執(zhí)行標(biāo)的1.3個億。”業(yè)主稱。

天眼查工商信息顯示，粵祥資管目前已被納入為失信被執(zhí)行人、被執(zhí)行人名單，作為被告身份涉及案件數(shù)量為188起，案件金額為1378.48萬元，其中168起為房屋租賃合同糾紛。

其次，在新華成城與風(fēng)情街商鋪業(yè)主簽訂的預(yù)售合同中，明確指出商鋪物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為每月16.8元/㎡。但后續(xù)經(jīng)營中，粵祥資管在未經(jīng)業(yè)主溝通的情況下，提出新增每月10元/㎡的空調(diào)費(fèi)，無論是否使用空調(diào)都需要支付該筆費(fèi)用；若不按要求繳納，則對商鋪進(jìn)行斷電處理。

此外，業(yè)主認(rèn)為，粵祥資管一直占用著風(fēng)情街外街商鋪公攤區(qū)域租金收益，2018年項(xiàng)目開盤至今已有7年時間，公共收益未經(jīng)業(yè)主同意私自挪用，在過往7年時間中，結(jié)余金額僅為15萬元。

受訪者供圖

在新華紅星國際廣場(風(fēng)情街)公共資金收支公示中，2025年第一季度，期初余額為15.58萬元，期末余額約97.19萬元。

“派駐經(jīng)偵徹查開發(fā)商挪用的公區(qū)收益金額，并追回還給全體業(yè)主。我們業(yè)主暫估金額達(dá)到1億。”業(yè)主在舉報材料中說。同時，王玉臣律師指出，“公攤收益歸屬于全體業(yè)主共有，經(jīng)營管理方無權(quán)無償占有，扣除合理成本后應(yīng)返還業(yè)主。”

物業(yè)管理方紅星品唯則發(fā)布了《業(yè)主物業(yè)兩約作廢通告》，廢除了空調(diào)費(fèi)、公攤收益、水電費(fèi)代收服務(wù)費(fèi)，以及物業(yè)費(fèi)按預(yù)售合同簽訂標(biāo)準(zhǔn)、水電費(fèi)按國家現(xiàn)行公示水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)條例收取。

受訪者供圖

但這場利益爭斗仍未結(jié)束。

03

空置率問題難解

擺在新華紅星國際廣場面前的，更加嚴(yán)重的問題是：空置率。

粵祥資管、愛琴海商管，卻在業(yè)主自行招商過程中搶占客戶資源。

舉報材料指出，一方面，對于即將到期、想要續(xù)租的商戶，粵祥資管以“小業(yè)主要價太高”、“業(yè)主不愿意來”等理由，阻礙商戶續(xù)簽；另一方面，對于前來考察風(fēng)情街商鋪的潛在租戶，愛琴海商管工作人員在風(fēng)情街外街“截胡”，引導(dǎo)租賃愛琴海購物公園的自持商業(yè)。

為了完成招商指標(biāo)，愛琴海商管亦有委托同策好房青山路店進(jìn)行招商工作，并在商鋪業(yè)主所在門店張貼招商廣告。

受訪者供圖

天眼查顯示，愛琴海商管成立于2015年6月，法定代表人為車夕福，新華成城持有該公司95%股份。而新華成城，由車建興實(shí)控公司紅星家具集團(tuán)有限公司、國企上海新華發(fā)行集團(tuán)有限公司共同持有。

粵祥資管成立于2015年10月，法定代表人為盧梅花，由上海粵瑤商業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有99.0099%股份。該公司原股東為綏芬河晨嘉房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，后者原實(shí)控人為紅星美凱龍全資子公司，現(xiàn)為遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)控、紅星美凱龍參股公司。

關(guān)于新華紅星國際廣場招商、物業(yè)管理分工、粵祥資管是否為關(guān)聯(lián)公司等問題，源媒匯亦郵件詢問過美凱龍方面，截至發(fā)稿時，亦未獲得對方回應(yīng)。

新華紅星國際廣場招商、管理難題，或許連遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下物業(yè)公司都被“嚇跑了”。

新華紅星國際廣場，原為計劃建成“亞洲最大的購物中心”的上海虹橋商貿(mào)城項(xiàng)目，總建筑面積約40萬㎡，但因資金鏈斷裂而停滯，2007年欲改建為“上海成城購物廣場”，同樣無果。

直到新華集團(tuán)、紅星美凱龍等聯(lián)手接盤后，打造為超大型商業(yè)綜合體，包括自持的愛琴海購物公園、出售的新華紅星國際廣場。公開資料顯示，項(xiàng)目總體量為55萬㎡，是上海最大商業(yè)綜合體，超過了同屬于吳中路商圈的萬象城，后者體量為53萬㎡。

另據(jù)業(yè)主提供的項(xiàng)目資料顯示，項(xiàng)目總盤貨值110.3億元，其中可售貨值85.3億元，可售產(chǎn)品分為Loft、風(fēng)情街、地下商業(yè)三種類型。

2015年，新華紅星國際廣場1號樓開始售賣，2號樓于2016年售賣，3號樓、4號樓、5號樓于2021年售賣，其中3號整體出售予宿遷市慧農(nóng)發(fā)展公司，6號樓為開發(fā)商自持物業(yè)。業(yè)主透露，935套商鋪，合計賣出825套，剩余為開發(fā)商自持。

受訪者供圖

新華紅星國際廣場的發(fā)展歷程有兩個重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)：

一、2017年5月，上海出臺了商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓法規(guī)，引發(fā)購買二期Loft業(yè)主退房潮，包括剩余Loft物業(yè)轉(zhuǎn)由開發(fā)商自持。同時，因“雙減”政策、疫情防控等外部因素，導(dǎo)致項(xiàng)目商鋪大規(guī)模退租。

二、2021年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)及旗下物業(yè)管理平臺，導(dǎo)致紅星品唯股東發(fā)生變更，由紅星美凱龍旗下物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)到遠(yuǎn)洋服務(wù)手中。

而矛盾點(diǎn)在于，風(fēng)情街業(yè)主后續(xù)仍將賬款匯入到紅星品唯公司賬戶中，實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的仍為愛琴海商管團(tuán)隊(duì)人員。

“實(shí)際上遠(yuǎn)洋（集團(tuán)）知道這個項(xiàng)目后，其實(shí)就是一個爛攤子，之后他們及時收手了，沒有接管這邊就退出了，實(shí)際還是原來的紅星、新華兩個股東負(fù)責(zé)這邊商管物業(yè)。”業(yè)主向源媒匯透露，“今年換成愛享物業(yè)公司，但是人還是那批人，依然（提供）沒有任何物業(yè)服務(wù)。”

因?yàn)橘Y金困難，基礎(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生保潔、建筑垃圾堆放等問題，如今仍未得到解決。

面對新華紅星國際廣場，美凱龍、新華集團(tuán)似乎繼續(xù)選擇“擺爛”。

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