“嘲笑東北，理解東北，成為東北”，這句話已經成為很多地區的注腳，畢竟從數據來看，內地人口負增長的地區，占比已經達到了 64.5%。2024 年，全國人口繼續減少 139 萬人。隨著全國人口持續減少，全國人口減少的地區面積也在不斷擴大。2023 年內地 31 個省市自治區中，20 個減少，11 個增加。如今，這一趨勢愈演愈烈，需要所有買房人警惕的是，已有 20 個省陷入了人口負增長的困境。這一現象并非孤立，它如同多米諾骨牌，對房地產市場產生著深遠且復雜的影響。

人口負增長的嚴峻現狀

2024 年，內地 31 個省份中，僅有 8 省人口正增長、2 省零增長，超過 2/3 的省份都呈現負增長態勢。曾經人口增長強勁的山東，如今常住人口減少量位居全國第一，一年減少 42.8 萬人。緊隨其后的是河南、湖南、遼寧、吉林等省份，人口下降規模不容小覷。從大區域來看，山河四省（山東、山西、河南、河北）減少規模最為突出，四省合計一年減少 107 萬；其次是中部六省，一年合計減少 94.03 萬人；東北三省過去一年合計減少 82.1 萬人。若將時間跨度拉長至 2020 年七普之后，黑龍江、吉林、遼寧、河南、湖南、河北 6 個省常住人口連續四年減少，其中河南省人口減少最多，四年合計減少 156 萬人。

人口負增長的原因主要有兩個方面。一方面，出生率持續走低。曾經以 “最敢生” 著稱的山東、河南，如今出生人口也大幅銳減。高峰時期，山東出生人口高達 177 萬人，如今已降至 64.9 萬人，由此導致自然人口大幅負增長。全國范圍內，2024 年結婚對數僅 610.6 萬對，創 45 年來新低，這進一步抑制了生育意愿，使得新增人口數量難以提升。另一方面，人口外流現象嚴重。不僅東北和中西部省份存在人口外流，東部地區也未能幸免。例如，2024 年山東減少的 42.8 萬人中，自然人口減少 16.9 萬，而人口凈流出高達 25.9 萬。河南、山西、江西等省份則因人口競爭力不足，導致大量人口外流。

對房地產市場的影響

需求端：潛在購房者銳減

人口負增長首先沖擊的便是房地產市場的需求端。人口數量的減少，意味著潛在購房者數量大幅下降。傳統的 “結婚 - 購房 - 生育” 模式受到嚴重挑戰，購房需求被極大抑制。以東北地區為例，過去 10 多年來，東北三省累計減少 1000 多萬人，40 多個地級市中，只有沈陽、大連、長春正增長，其他全部進入下降區間。人口的持續外流和自然增長的乏力，使得當地住房需求急劇萎縮，大量房屋無人購買，房地產市場陷入低迷。

同時，人口結構的變化也在重塑住房需求。老齡化加速，老年人對住房的需求更多集中在養老、醫療配套完善的區域，且傾向于小戶型、低樓層的住宅，對大型住宅的需求顯著下降。而年輕人口的減少，使得剛需購房群體規模縮小，房地產市場的需求結構發生了根本性轉變。

供給端：空置率上升，庫存壓力增大

在需求端萎縮的同時，房地產市場的供給端卻未能及時做出有效調整，導致空置率不斷上升，庫存壓力日益增大。尤其是在人口流出嚴重的地區，大量新建房屋無人入住，形成了一座座 “空城”“鬼城”。例如，在一些資源枯竭型城市，由于產業衰敗，人口大量外遷，但前期過度開發的房地產項目卻未能售出，空置率居高不下，不僅造成了資源的極大浪費，也給當地房地產市場帶來了沉重的負擔。

開發商為了應對市場需求的變化，雖然開始減少新項目的開發，但前期積累的庫存仍需消化。這使得房地產市場的供需失衡問題在短期內難以得到有效緩解，進一步加劇了市場的低迷態勢。

房價走勢：整體下行，區域分化加劇

從整體趨勢來看，人口負增長給房價帶來了明顯的下行壓力。在供大于求的市場環境下，開發商為了吸引購房者，不得不采取降價促銷的手段。以山東、河南等人口負增長較為嚴重的省份為例，部分城市的房價已經出現了不同程度的下跌。然而，房價走勢并非完全一致，區域分化現象愈發明顯。

一線城市和核心城市群由于強大的經濟吸引力和資源集聚效應，仍然能夠吸引大量人口流入，受人口負增長的影響相對較小，甚至部分城市房價還在上漲。例如，深圳、廣州等城市，憑借其發達的產業、優質的教育和醫療資源，吸引了大量年輕人前來就業和定居，房地產市場需求依然旺盛，房價保持相對穩定且有上升動力。而在一些人口持續流出的三四線城市以及資源枯竭型城市，房價下行壓力巨大，甚至出現了房價 “腰斬” 的情況。這些城市由于缺乏產業支撐和人口吸引力，房地產市場陷入惡性循環，房價難以得到有效支撐。

買房人需警惕的風險

房產貶值風險

在人口負增長的省份，尤其是那些人口持續外流、經濟發展乏力的地區，買房人面臨的房產貶值風險顯著增加。隨著需求的減少和供給的過剩，房屋價格可能會持續下跌，導致買房人資產縮水。例如，在東北的一些小城市，曾經花費數十萬元購買的房屋，如今可能只能以半價甚至更低的價格出售，而且即使降價也難以找到買家。

流動性風險

房產的流動性變差也是買房人需要警惕的重要風險。在人口負增長地區，由于房地產市場活躍度降低，房屋交易周期明顯拉長。買房人想要出售房產時，可能會面臨長時間無人問津的情況，即使成功售出，也可能需要付出較大的降價代價。這使得房產難以像過去那樣快速變現，一旦買房人遇到資金周轉困難等問題，房產的流動性風險就會凸顯出來。

配套設施衰退風險

人口負增長還可能導致城市配套設施的衰退。隨著人口的減少，一些學校、醫院、商場等公共服務設施和商業設施可能會因為服務人口不足而減少投入甚至關閉。這將直接影響買房人的生活質量，降低房產的附加值。例如，學校數量減少可能導致孩子上學距離變遠、入學難度增加；醫院關閉則會使居民就醫不便，嚴重影響生活的便利性和舒適度。

面對人口負增長帶來的諸多風險，買房人在購房決策時需要更加謹慎和理性。首先，要充分關注目標城市的人口增長趨勢、經濟發展前景和產業結構等因素。優先選擇人口持續流入、經濟活力較強的城市和區域購房，這些地區的房地產市場相對更具穩定性和抗風險能力。其次，要注重房產的品質和配套設施。在市場競爭加劇的情況下，優質的房產和完善的配套設施能夠提升房產的保值增值能力。最后，買房人還需結合自身的實際需求和經濟實力，合理規劃購房預算，避免因盲目跟風或過度借貸而陷入財務困境。

總之，20 個省人口負增長這一現象給房地產市場帶來了深刻變革，買房人必須充分認識到其中蘊含的風險，謹慎做出購房決策，以避免遭受不必要的經濟損失。在未來的房地產市場中，理性和謹慎將成為買房人規避風險、實現資產穩健增值的關鍵。