北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，目前正在糾結買房，因為工作在國貿，所以在通州遠大新和國貿老破小之間選擇障礙了。中間的也考慮過，但都是看上的買不起面積，買的起的也都是老破小，除了面積大點沒其他優勢，還不如選擇國貿的離公司近呢。

我現在糾結的基本就一個問題，就是通州如果放開限購，上漲幅度是否會超過大盤？是否會很快？

A：

1、通州放開限購，現在已經放的差不多了，幾乎是只要想買就肯定能做到。哪怕沒有通州購房資格的也不難辦，無非是弄個社保而已。所以再指望著放開限購就沒什么意思了，肯定沒什么影響。或者說之前放開限購都沒多大效果，新鮮勁兒過了就更沒意思了。

2、而且這里面有個悖論不好解釋，就是既然通州成為了副中心，政府和幾套班子也都搬過去了。那如果因此而抬高了房價，對于北京這種已經房價很高的城市來說，領導們會不會挨罵啊？

所以我不認為通州的房價能超出大盤，畢竟都十年了，基建的利好早就釋放干凈了。以后要想拉動房價就得靠產業，可這又是個長期的過程，短期未必很快。

再有一點要想快速拉動房價那就是教育，可提升資源也是個長期的過程吧，至少三五年的未必怎樣。朝陽和亦莊都挺有錢的，也都對教育有很大的投入，成績提升明顯，但到目前為止，在房價上體現出來的價值并不算太多。朝陽是只有那幾個頭部校的房子有溢價，亦莊則是溢價比例不高。

而通州是居于中間情況的，也是頭部校有溢價，只是比朝陽的低點兒而已。可如果提升那就是等同或超過朝陽，甚至達到東西海的程度，不容易吧？至少短期內挺難的。

3、簡單就這情況，我認為通州沒什么道理在短期內單獨提升房價，沒什么特殊的利好。當然這也沒譜兒，如果出臺個產業區優惠政策什么的就是利好了，等著看吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我想問個八卦的問題，您看過《地產**》這部小說嗎？我正在看，感覺情節很有意思，但不知道影射的都是哪些人和哪些事？或者說是不知道人物原型和事件背景在現實中的對應，請問您能幫忙給科普一下嗎？

A：

1、感覺您這是給小說做推廣吧？我沒看過，也很少看小說。

2、不過剛剛上網搜了一下，看了看目錄，也掃了幾眼前邊的內容。我感覺這大概率在現實中沒有原型，或者說肯定沒有單一的原型。事件背景怎么說呢？無非是那點兒爭權奪利的事兒，藝術來源于生活但高于生活，現實中類似的事情太多了，我不敢說對應的是什么。所以幫不上忙。

3、對了，多說一句吧。在我看來，這種類型的商戰小說都太邪乎了，寫的跟諜戰似的。但實際上現實中的商戰哪有什么彎彎兒繞啊，絕大多數都是你打我一下，我反擊一腳，說白了跟街頭倆攤販為了搶生意斗毆沒什么區別。小說之類的都是腦補出來的情節，現實中沒那么復雜。

或者說互相傷害的時候或許很黑，也有可能下圈套什么的。但絕大多數商戰都是直來直去的，沒必要隱藏，也根本藏不住，直接干就完了。

這看看什么騰訊阿里京東之類的所謂商戰吧，要么就是互相貶低的口水戰，要么就是直接價格戰，要么就是互相挖墻腳兒什么，但都是直接開干，一群草臺班子哪有什么高端的情節啊？

4、總之小說是小說，藝術夸張必定是夸張，而現實是現實，沒那么多藝術。甭說商戰了，國家之間的各種戰爭又怎樣，美國貿易戰不也是草臺班子的一地雞毛嗎？很復雜很高級嗎？可要寫成小說就復雜了，但都是腦補的藝術加工而已。

僅供參考。

三

Q:

請問，您對勁松的老公房子怎么看？比如八區的，60平兩居可改三居，售價300萬可談，目前租金5200，已經改為三居。我覺得租售比挺好的，但缺點是房齡太老了，平均35年以上，很擔心影響以后的出手。想問問您的看法

A：

1、“老公房子”怎么看？那這得問老婆啊，我的看法不重要，最重要的是讓家人喜歡。

2、如果是“老公房”，那我的看法是自住為主，優勢是居住的性價比高，保值肯定是板塊平均值。劣勢是流動性弱，出手的時候掛牌期長。所以更適合長期持有的，或者是出手時選擇橫盤期慢慢兒賣才不吃虧。

3、300萬可談，租金5200，租售比是580左右吧。挺好的，基本就是北京同等老房的平均值，從性價比角度講至少不吃虧。

出手時看價格吧，如果報價不高就能好賣些。另外看到時候的銀行政策，如果放松額度就好的多，遇上緊縮期那就只能等著了。但這也沒辦法，天下沒有十全十美的房子，尤其是預算不太高的時候，只能是適當的取舍。

4、基本就是這情況，老房的優劣勢都很明顯，看自己注重哪方面了。另外老房也可以賭一下維護或原址重建，趕上了就是占便宜，趕不上也不吃虧。

僅供參考。

四

Q:

請問，我的換房需求是改善居住環境，目前考察的是門頭溝的華潤西山墅，大平層洋房感覺比較合適。但不知道的是投資性如何，能跑贏大盤嗎？十年后的價格預計如何？

A：

1、十年后的價格誰敢預測啊？10年前是2015年，北京均價不過是3/4萬。再往前10年的2005年才5/6000塊錢，1995年的普宅更是才2000多，當年誰敢預測啊？

2、華潤西山墅的平層，作為改善肯定是沒問題，很好的項目。但非得追求投資性就意義不太大了，畢竟房子是用來住的。或者這么說吧，這種郊區改善盤基本都是自住大于投資的，價格走勢不太可能超過大盤，最好的成績是拉平大盤就不錯了。

3、主要是這種小區的面積大總價高，維護成本也高，那十年之后如果物業水平有些下降，一般來說就會降低接盤人的期望值，價格走勢也就受了點兒影響。

另外這種改善小區在郊區比較多，至少是不缺土地，再加上建安成本不高，所以做不到稀缺。那誰買改善小區都是追又新又好的，小區變老的話就不占優勢了，會成為板塊內的“錯配”項目。

這參考順義的中央別墅區吧，按說那種氛圍更強，但看看各個別墅小區的價格走勢，能拉平大盤的幾乎沒有。

4、所以還是多考慮自住吧，房子本來就是用來住的，沒必要糾結投資性，不是那種產品。

僅供參考。

五

Q:

請問，我在石景山老山有套兩居，市場價300萬，有貸款不到120萬（公積金）。目前是孩子剛剛出生，父母從老家來幫忙照顧，房子建筑面積才60平，實在住的緊張了。所以我們想一步到位的換到海淀，請問有什么建議嗎？

我們對學區的要求不高，不敢奢望六小強什么的，能達到中上即可。面積希望是100平之內三居室，南北通透，帶客廳+明廚明衛，有電梯，樓齡盡量新，物業維護要好，停車位充足。請問這種要求的小區需要多少錢預算？我看看我們的錢夠不夠

A：

1、需要多少預算？預計千萬以上吧，這都未必能滿足要求，1500萬或許才選擇多些。

2、另外說實話，100之內的兩居室容易做到通透，三居可就難了，能做到南北向還差不多，不太可能通透。而且還是明衛，這基本上可遇不可求，不好找。

或者說看世紀城板塊吧，人大附的學區，典型的中上，學區溢價也中等。但這里的小三居非常少，不少都是兩居室改的。沒改的三居基本都130以上，甚至150以上的，價格肯定過千萬了。

而且世紀城的也未必都能滿足您的要求，停車位就充足不到哪兒去。甚至說全海淀只要是成熟板塊，除了豪宅小區的停車位都不充足，豪宅的都未必充足。

3、總之我也不知道您的預算是多少，但感覺從現有300萬老房（套現180萬），直接要換海淀這么高要求的，有點兒跳躍性偏大似的。要不您再考慮考慮吧，多看看海淀的房價再做決定。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。