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北京買房:理清思路,購房建議1541

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北京章哥,房地產從業20年,通曉業內門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

Q:

請問,目前正在糾結買房,因為工作在國貿,所以在通州遠大新和國貿老破小之間選擇障礙了。中間的也考慮過,但都是看上的買不起面積,買的起的也都是老破小,除了面積大點沒其他優勢,還不如選擇國貿的離公司近呢。

我現在糾結的基本就一個問題,就是通州如果放開限購,上漲幅度是否會超過大盤?是否會很快?

A:

1、通州放開限購,現在已經放的差不多了,幾乎是只要想買就肯定能做到。哪怕沒有通州購房資格的也不難辦,無非是弄個社保而已。所以再指望著放開限購就沒什么意思了,肯定沒什么影響。或者說之前放開限購都沒多大效果,新鮮勁兒過了就更沒意思了。

2、而且這里面有個悖論不好解釋,就是既然通州成為了副中心,政府和幾套班子也都搬過去了。那如果因此而抬高了房價,對于北京這種已經房價很高的城市來說,領導們會不會挨罵啊?

所以我不認為通州的房價能超出大盤,畢竟都十年了,基建的利好早就釋放干凈了。以后要想拉動房價就得靠產業,可這又是個長期的過程,短期未必很快。

再有一點要想快速拉動房價那就是教育,可提升資源也是個長期的過程吧,至少三五年的未必怎樣。朝陽和亦莊都挺有錢的,也都對教育有很大的投入,成績提升明顯,但到目前為止,在房價上體現出來的價值并不算太多。朝陽是只有那幾個頭部校的房子有溢價,亦莊則是溢價比例不高。

而通州是居于中間情況的,也是頭部校有溢價,只是比朝陽的低點兒而已。可如果提升那就是等同或超過朝陽,甚至達到東西海的程度,不容易吧?至少短期內挺難的。

3、簡單就這情況,我認為通州沒什么道理在短期內單獨提升房價,沒什么特殊的利好。當然這也沒譜兒,如果出臺個產業區優惠政策什么的就是利好了,等著看吧。

僅供參考。

Q:

請問,我想問個八卦的問題,您看過《地產**》這部小說嗎?我正在看,感覺情節很有意思,但不知道影射的都是哪些人和哪些事?或者說是不知道人物原型和事件背景在現實中的對應,請問您能幫忙給科普一下嗎?

A:

1、感覺您這是給小說做推廣吧?我沒看過,也很少看小說。

2、不過剛剛上網搜了一下,看了看目錄,也掃了幾眼前邊的內容。我感覺這大概率在現實中沒有原型,或者說肯定沒有單一的原型。事件背景怎么說呢?無非是那點兒爭權奪利的事兒,藝術來源于生活但高于生活,現實中類似的事情太多了,我不敢說對應的是什么。所以幫不上忙。

3、對了,多說一句吧。在我看來,這種類型的商戰小說都太邪乎了,寫的跟諜戰似的。但實際上現實中的商戰哪有什么彎彎兒繞啊,絕大多數都是你打我一下,我反擊一腳,說白了跟街頭倆攤販為了搶生意斗毆沒什么區別。小說之類的都是腦補出來的情節,現實中沒那么復雜。

或者說互相傷害的時候或許很黑,也有可能下圈套什么的。但絕大多數商戰都是直來直去的,沒必要隱藏,也根本藏不住,直接干就完了。

這看看什么騰訊阿里京東之類的所謂商戰吧,要么就是互相貶低的口水戰,要么就是直接價格戰,要么就是互相挖墻腳兒什么,但都是直接開干,一群草臺班子哪有什么高端的情節啊?

4、總之小說是小說,藝術夸張必定是夸張,而現實是現實,沒那么多藝術。甭說商戰了,國家之間的各種戰爭又怎樣,美國貿易戰不也是草臺班子的一地雞毛嗎?很復雜很高級嗎?可要寫成小說就復雜了,但都是腦補的藝術加工而已。

僅供參考。

Q:

請問,您對勁松的老公房子怎么看?比如八區的,60平兩居可改三居,售價300萬可談,目前租金5200,已經改為三居。我覺得租售比挺好的,但缺點是房齡太老了,平均35年以上,很擔心影響以后的出手。想問問您的看法

A:

1、“老公房子”怎么看?那這得問老婆啊,我的看法不重要,最重要的是讓家人喜歡。

2、如果是“老公房”,那我的看法是自住為主,優勢是居住的性價比高,保值肯定是板塊平均值。劣勢是流動性弱,出手的時候掛牌期長。所以更適合長期持有的,或者是出手時選擇橫盤期慢慢兒賣才不吃虧。

3、300萬可談,租金5200,租售比是580左右吧。挺好的,基本就是北京同等老房的平均值,從性價比角度講至少不吃虧。

出手時看價格吧,如果報價不高就能好賣些。另外看到時候的銀行政策,如果放松額度就好的多,遇上緊縮期那就只能等著了。但這也沒辦法,天下沒有十全十美的房子,尤其是預算不太高的時候,只能是適當的取舍。

4、基本就是這情況,老房的優劣勢都很明顯,看自己注重哪方面了。另外老房也可以賭一下維護或原址重建,趕上了就是占便宜,趕不上也不吃虧。

僅供參考。

Q:

請問,我的換房需求是改善居住環境,目前考察的是門頭溝的華潤西山墅,大平層洋房感覺比較合適。但不知道的是投資性如何,能跑贏大盤嗎?十年后的價格預計如何?

A:

1、十年后的價格誰敢預測啊?10年前是2015年,北京均價不過是3/4萬。再往前10年的2005年才5/6000塊錢,1995年的普宅更是才2000多,當年誰敢預測啊?

2、華潤西山墅的平層,作為改善肯定是沒問題,很好的項目。但非得追求投資性就意義不太大了,畢竟房子是用來住的。或者這么說吧,這種郊區改善盤基本都是自住大于投資的,價格走勢不太可能超過大盤,最好的成績是拉平大盤就不錯了。

3、主要是這種小區的面積大總價高,維護成本也高,那十年之后如果物業水平有些下降,一般來說就會降低接盤人的期望值,價格走勢也就受了點兒影響。

另外這種改善小區在郊區比較多,至少是不缺土地,再加上建安成本不高,所以做不到稀缺。那誰買改善小區都是追又新又好的,小區變老的話就不占優勢了,會成為板塊內的“錯配”項目。

這參考順義的中央別墅區吧,按說那種氛圍更強,但看看各個別墅小區的價格走勢,能拉平大盤的幾乎沒有。

4、所以還是多考慮自住吧,房子本來就是用來住的,沒必要糾結投資性,不是那種產品。

僅供參考。

Q:

請問,我在石景山老山有套兩居,市場價300萬,有貸款不到120萬(公積金)。目前是孩子剛剛出生,父母從老家來幫忙照顧,房子建筑面積才60平,實在住的緊張了。所以我們想一步到位的換到海淀,請問有什么建議嗎?

我們對學區的要求不高,不敢奢望六小強什么的,能達到中上即可。面積希望是100平之內三居室,南北通透,帶客廳+明廚明衛,有電梯,樓齡盡量新,物業維護要好,停車位充足。請問這種要求的小區需要多少錢預算?我看看我們的錢夠不夠

A:

1、需要多少預算?預計千萬以上吧,這都未必能滿足要求,1500萬或許才選擇多些。

2、另外說實話,100之內的兩居室容易做到通透,三居可就難了,能做到南北向還差不多,不太可能通透。而且還是明衛,這基本上可遇不可求,不好找。

或者說看世紀城板塊吧,人大附的學區,典型的中上,學區溢價也中等。但這里的小三居非常少,不少都是兩居室改的。沒改的三居基本都130以上,甚至150以上的,價格肯定過千萬了。

而且世紀城的也未必都能滿足您的要求,停車位就充足不到哪兒去。甚至說全海淀只要是成熟板塊,除了豪宅小區的停車位都不充足,豪宅的都未必充足。

3、總之我也不知道您的預算是多少,但感覺從現有300萬老房(套現180萬),直接要換海淀這么高要求的,有點兒跳躍性偏大似的。要不您再考慮考慮吧,多看看海淀的房價再做決定。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號,有房產相關問題可以向我提問。

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