沒有無緣無故的愛。

　　也沒有無緣無故的不好賣。

　　今天，我們盤點一下近年來深圳最難賣的10個樓盤，南山福田兩大強區(qū)也未能幸免，堪稱樓市反向科教書。

　　01

　　加福華爾登府

　　這是福田最高住宅樓，大約239米，靠近福田口岸，雙地鐵口物業(yè)。

　　但仍不妨礙它是福田賣得最差的樓盤。

　　加福華爾登府2021年10月份拿證，備案均價約9.5萬/㎡，共推462套建面約85-250㎡2至5房，至今入市銷售已經(jīng)4年了，去化率僅50%左右。

　　之所以銷售遇冷，很大一部分原因是產(chǎn)品不給力。

　　小區(qū)67層的獨棟設(shè)計導(dǎo)致容積率超過8，居住密度大，中高層視野還不錯，低層住戶體驗就差多了。

　　加上戶型無主陽臺，采用港式塔樓設(shè)計，外面看起來舊舊的，不符合深圳主流購房者對通透性和功能性的需求。

　　盡管有南北通透設(shè)計，但整體得房率僅67-69%，低于市場平均水平。

　　物業(yè)費也不便宜，高達8.9元/㎡/月，遠超同類小區(qū)，進一步削弱性價比。

　　02

　　萬福花園

　　位于龍華民治街道，一度是本地人見了都搖頭的樓盤。

　　因為前期定價偏高。

　　2021年底一開盤就定到了6.97萬/㎡，比同期賣的龍華新盤都要貴。

　　所以萬福花園一直以來都是個小透明，直到去年開發(fā)商終于不再傲嬌，在原備案價的基礎(chǔ)上打七幾折，才實現(xiàn)以降價換來了一點小量。

　　從現(xiàn)狀來看——

　　1599套房子目前賣了22.3%，還剩1200多套庫存，后續(xù)銷售壓力不小。

　　一方面，小區(qū)緊鄰布龍路主干道，受堵車和噪音困擾；另一方面，周邊農(nóng)民房密集，城市界面較差。外立面看，整體沒啥品質(zhì)感，戶型選擇倒是挺多。

　　現(xiàn)在萬福花園比較大的亮點，就是龍華深中學(xué)區(qū)范圍，但從價值層面，教育資源難以彌補老城區(qū)未來發(fā)展緩慢的不足。

　　此外，這個盤是1991年拿的地，存在產(chǎn)權(quán)年限問題。

　　03

　　泰福名苑

　　這個盤開盤三年多了，261套房源如今只賣出112套，去化率40%出頭。

　　問題出在哪里呢？

　　第一，定價頭鐵，錯失市場時機。

　　2021年12月份開盤時，均價高達6.4萬/㎡，比周邊二手房指導(dǎo)價高出1萬多/㎡。

　　后面深圳新房市場進入降價潮，購房者選擇越來越多，泰福名苑的降價顯得姍姍來遲，以至于失去先機。

　　第二，工業(yè)區(qū)環(huán)繞，居住體驗打折。

　　該盤地處航城街道，緊鄰107國道與凱成一路交匯處，周邊以工業(yè)區(qū)和物流園為主，城市界面老舊，缺乏優(yōu)質(zhì)配套。

　　此外，樓盤自身未規(guī)劃商業(yè)體，最近的壹航城購物中心需步行10分鐘，大型商圈如天虹、益田假日天地等需依賴地鐵出行。

　　第三，蹭前海概念，遭反噬。

　　為吸引眼球，泰福名苑在后期促銷中大打前海旗號。但事實上，項目距離前海核心區(qū)超16公里，屬于前海擴容區(qū)的邊緣地帶。

　　這種偽前海盤的定位，反而讓購房者感到被誤導(dǎo)，口碑直線下滑。

　　04

　　開云府

　　開云府所在的南山赤灣片區(qū)曾因前海概念備受矚目，但其入市后卻遭遇滑鐵盧：

　　2023年10月開盤至今，413套房源僅售出百來套，去化率約25%。

　　主要得益于以價換量——

　　兩年前開盤折后均價約8.3萬/㎡，如今降到了5.5萬-6萬/㎡，降幅高達30%以上。

　　根據(jù)2035年國土空間分區(qū)規(guī)劃，赤灣被納入蛇口核心承載區(qū)，但現(xiàn)狀以港口、倉儲為主，貨柜車、吊塔林立，居住環(huán)境與南山的“高端印象”相去甚遠。

　　項目主打124-203㎡大戶型，面向的都是改善群體，不過得房率相對較低、部分戶型存在遮擋缺陷。

　　目前南山新房住宅庫存量不多，大幅降價短期有望刺激成交。

　　05

　　坪山大部分新盤

　　統(tǒng)計了一下，2024年以來，坪山區(qū)累計入市10個新房項目，共4657套房源，其中有7個項目至今去化率均不足三成。

　　具體來看——

　　龍?zhí)锲瑓^(qū)的城投鴻鴣里，2024年1月份推642套房源，備案均價3.75萬/㎡，目前去化率僅9.5%；

　　坪山中心區(qū)的財富城弘德苑，2024年11月份推613套房源，備案均價4萬/㎡，目前去化率21%；

　　碧嶺片區(qū)的深業(yè)山水東城，2025年1月份推1060套住宅，備案均價2.9萬/㎡，目前去化率24%；

　　今年3、4月份坪山推的幾個新房，包括天健和悅府537套、天健瑞云府210套、春和府252套、卓越晟悅家園294套，目前去化率均低于5%，賣不動，根本賣不動。

　　根本原因還是同質(zhì)化太嚴(yán)重，一個片區(qū)新房扎堆入市，供大于求，即便是打折也很難拉動普通剛需。

　　06

　　最后說一下

　　看完不難發(fā)現(xiàn)，以上這些不好賣的樓盤，要么是地段、配套有明顯硬傷，要么就是定價太離譜。

　　很多朋友去售樓處看房時，覺得房子各方面都不錯，但實際上有些隱藏問題很難當(dāng)場發(fā)現(xiàn)，有些行業(yè)內(nèi)才知道的小秘密，不深入了解根本摸不透。

　　我們團隊一直緊盯深圳樓市動態(tài)，無論是新房最新優(yōu)惠、二手筍盤，還是那些不好明說的潛在缺陷，都有調(diào)研數(shù)據(jù)支撐。想買房避坑的朋友，一定要提前做功課。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。