北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

假定一套北京500萬(wàn)的房子，200的租售比每年收租金30萬(wàn)，如果按照美國(guó)紐約的稅費(fèi)，年租金回報(bào)率是多少？現(xiàn)在是6%，算算能落兜里的真實(shí)回報(bào)率。

先說(shuō)北京的吧，一般來(lái)說(shuō)在沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)的情況下，租售比700，年租金8.4萬(wàn)，毛利1.7%，減去費(fèi)用的話算7.4萬(wàn)，純回報(bào)率1.5%。每年這1萬(wàn)費(fèi)用包括物業(yè)費(fèi)+取暖費(fèi)+空置費(fèi)，應(yīng)該差不多吧？另外按規(guī)定北京是應(yīng)該繳納租金5%的租賃稅的，但在現(xiàn)實(shí)中一般都由租客承擔(dān)。

如果在美國(guó)紐約，首先就是房產(chǎn)稅平均稅率1.5%，然后是每年的保險(xiǎn)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)（HoA收取），一般占到房?jī)r(jià)的1%（老房和高檔公寓再高一些，因?yàn)榫S護(hù)的地方多），所以紐約常規(guī)的年持有成本就是2.5%，500萬(wàn)就是12.5萬(wàn)，童叟無(wú)欺言無(wú)二價(jià)。

然后再說(shuō)租賃的稅費(fèi)，那也首先是租賃稅了，在美國(guó)就是個(gè)人所得稅。如果是外來(lái)投資者，那就沒(méi)什么可抵扣的，一般直接扣取租金的30%，也就是3.6個(gè)月的房租。但如果是本地投資者，那就可以抵扣，平均值在15%左右。這也是全球大部分國(guó)家的稅率，包括中國(guó)之所以商業(yè)地產(chǎn)定位12%，就因?yàn)槭菂⒄障愀鄣?5%打八折。美國(guó)是不打折了，所以一般等于2個(gè)月的房租。

然后是中介費(fèi)和代理費(fèi)，如果是外來(lái)投資者，那基本就是一個(gè)月房租，本地的半個(gè)月就夠了。設(shè)施維護(hù)費(fèi)，主要指家具電器的正常損耗，一般半個(gè)月房租，這兩項(xiàng)加起來(lái)1個(gè)月房租。

之后是隱形的費(fèi)用。首先是HoA維護(hù)費(fèi)+罰款。HoA的意思是業(yè)委會(huì)，下轄保安保潔等物業(yè)性質(zhì)的公司，但權(quán)力比咱們的物業(yè)大多了，大到?jīng)]邊兒。這就不多說(shuō)了，反正人家的目的是維護(hù)公寓的檔次和房?jī)r(jià)，只要買(mǎi)了房就必須遵守，否則有可能被拍賣。這兩項(xiàng)費(fèi)用沒(méi)譜兒，通常按照半個(gè)月房租預(yù)估。

再有是房租的隱形損失。一般有三種，一是有的高檔公寓的HoA限制每年的出租戶數(shù)或比例，擔(dān)心租戶過(guò)多降低公寓檔次和增加公共設(shè)施的損耗。所以如果申請(qǐng)出租的戶數(shù)多了就得排隊(duì)，就算租出去也有年頭兒限制，到了期限就得退租，把名額讓給下一家排隊(duì)的。這費(fèi)用無(wú)法預(yù)估，先放著吧。

二是美國(guó)的“租客保護(hù)法”，一旦入住就很難轟走，所以必須認(rèn)真考察和篩選租客。如果想租出市場(chǎng)價(jià)就找沒(méi)有政府補(bǔ)貼的那種人，沒(méi)譜兒。一旦遇上賴著不走的“租霸”，那甭管是找律師還是找當(dāng)?shù)卮蟾纾贾辽偈前肽甑淖饨饟p失，多了能損失三年的甚至更多。當(dāng)然也可以找有政府補(bǔ)貼的租戶，穩(wěn)妥，但租金上漲慢，里外里也得損失點(diǎn)兒，也不好預(yù)估。

第三種風(fēng)險(xiǎn)在公寓中一般不可能，就是“逆權(quán)侵占法”。也就是如果房子空置，那如果有流浪漢住進(jìn)去了，只要達(dá)到一定的時(shí)間你就不許轟了，年頭兒長(zhǎng)了這房子還或許就成他的了，逆你的產(chǎn)權(quán)，合法侵占。但公寓是有HoA的，一般不可能，可以忽略不計(jì)。沒(méi)HOA的社區(qū)就沒(méi)譜兒了，就算產(chǎn)權(quán)不丟也損失很大。

這三項(xiàng)都不好預(yù)估，但按照一個(gè)月的租金算吧。也就是說(shuō)，在美國(guó)如果出租房子，如果不是本地人，那成本是3.6+1.5+1=6，半年的房租。本地人好的多，成本是2+1+1=4個(gè)月的房租。

那既然每年收到30萬(wàn)的房租，不是本地人的能拿到一半，15萬(wàn)。然后繳納2.5%的持有成本12.5萬(wàn)，還剩2.5萬(wàn)，純收益率0.5%。本地人能拿到8個(gè)月的20萬(wàn)，繳納15萬(wàn)后剩5萬(wàn)，純收益率1.5%，和北京一樣。

所以說(shuō)，扯淡的200租售比是世界慣例，美國(guó)實(shí)際上比這還要低，否則根本就賺不到錢(qián)。在現(xiàn)實(shí)中，租售比150才說(shuō)的過(guò)去，表面上10年多點(diǎn)兒回本，但實(shí)際上減去各項(xiàng)費(fèi)用也沒(méi)啥了。

另外在美國(guó)投資房子還有個(gè)隱形成本，那就是“遺產(chǎn)稅”。本地人好辦，減免額度高，上千萬(wàn)美元呢，普通家庭都不用考慮，反正也沒(méi)那么多錢(qián)。而外來(lái)投資者就只有6萬(wàn)美元了，幾乎就是全額征稅。具體比例自己查吧，能收到炒房客懷疑人生。

總之吧，同等價(jià)值的一套房產(chǎn)，在北京的租售比和租金回報(bào)率是看上去不高，實(shí)際上也確實(shí)不高。紐約則是看上去很高，現(xiàn)實(shí)中卻也不高。

這比較的結(jié)果能驗(yàn)證經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：收益與風(fēng)險(xiǎn)成正比，風(fēng)險(xiǎn)大的收益才高，中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)小，持有成本也少，收益高不了。美國(guó)的表面收益高，那就要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)和成本，實(shí)際收益也差不多。天下烏鴉不是一般黑，而是一只更比一只黑。

對(duì)了，突然想到司馬老師在美國(guó)的八套小房子了，能理解他為什么寧可空著也不出租了吧？不過(guò)咱不知道他是怎么防范“逆權(quán)侵占”的，也不知是怎么安排遺產(chǎn)避稅的？或者沒(méi)想避稅吧，給美國(guó)納稅是愛(ài)國(guó)表演藝術(shù)家應(yīng)盡的義務(wù)……

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