2025年的房地產市場正在發生改變，尤其是買房群體的分化越來越明顯。雖然政策越來越利好剛需和改善群體，但剛需在今天這樣的市場中越來越被淡化。

當然不是絕對的，比如現在的市場，房價已經低了不少，加上首付比例歷史新低，上車門檻降低，房貸利率也是接近3%了，買房成本也下來了，按理說是比較好的時機，也的確吸引了不少剛需購房者入市，但相比之下還差得很遠。

也就是說，大多數剛需還是很難刺激起來，一個是心理因素，一個是收入或購買力問題。再怎么降還是買不起，不像有錢人可以賭，他們賭不起。所以到現在為止，大量的剛需不是進來，而是在逐步撤出，甚至消失。

我覺得也是，買得起就買，買不起估計也真的就這樣了，好在我們在補短板，大城市的保障房建設正在全面推進，你可以選擇買保障房，也可以租保障房，總之不用像過去那樣千萬人都擠在獨木橋上了，在住房問題上多了選擇余地。

這有一組數據，5月26日，中指數據顯示，從住宅產品成交面積結構變化來看，與2024年同期相比，2025年1-4月30個代表城市中，20個城市120平方米以上住宅成交套數占比提升，改善性需求繼續釋放。從成交總價結構變化來看，北京1000萬元以上產品成交套數占比24.9%，較2024年同期提升8.7個百分點。

另外，克而瑞數據也顯示，4月份，從成交總價段來看，改善和豪宅購買力相對堅挺：京滬深總價段1000萬以上成交占比均呈現同環比齊增態勢，優質豪宅受限于新房供應有限，高端客群被迫選擇二手房市場置業，除了自住需求外更多是滿足資產保增需求。

從成交面積段來看，與高總價段成交占比持增結論趨同，高改和豪宅需求旺盛，京滬深三城140平以上面積段成交套數占比穩中有增。

從兩組數據也能看出，現在的市場在靠改善和豪宅市場來支撐。

最近，上海豪宅賣得比較火，北京供地也都是一些比較優質地塊，價格也在逐步走高。據每經新聞報道，今年有所不同的是，這批購買人群中，各省市的實業企業家比較多，包括各區域頂尖人群、相關圈層頂流等。這說明一些手握資金的高凈值人群，陸陸續續開始關注真正核心地段的好房子了，今年，限高、下沉式庭院、架空層會所、風雨連廊、大陽臺等好房子標志越來越受到市場認可，這些人愿意接受小部分價格上浮，因為換來的不僅是產品的升級，更是未來確保好流通的保障。

這與很多年輕人買房的觀念形成了強烈反差，過去年輕人為了結婚都要買房，買不起也得被家里逼著買，如今一切都在改變。00后正在用實際行動，用腳投票，終結“買房=人生贏家”的荒誕敘事，他們不再被枷鎖捆綁，而是在尋找自己的路。

比如，很多年輕人寧愿買北京60平老破小，也不碰遠大新，甚至他們選擇租房。你說他們的行為對不對？很多所謂過來人可能會說他們會后悔的，我覺得不能再用老眼光看待。說真的，可能草率選擇老破小將來會有意想不到的那一天，也許會后悔，但我覺得沒必要去教唆什么，而是要尊重他們自己的活法。

買與不買，買哪里不買哪里絕對不是一道簡單的算術題，也不是說你覺得劃算不劃算，因為生活是自己的，你有沒有站在他們的角度去考慮問題，好房子大房子固然好，但是否適合你呢？因人而異，分析自己的需求，匹配適合自己的房子。

總之，如果你是剛需，手里的預算沒有多少，盡量在保證通勤情況下選擇好一點的房子，盡量挨著地鐵。

如果你是改善或豪宅需求者，一是要聚焦城市核心區，地段價值為你貢獻出抗跌性。二是優選改善型大戶型產品。90-140平方米的三居室及140平以上的大戶型產品成交活躍度較高。三是避免遠郊區域和功能配套不完善的房子。尤其是郊區的老舊小區一定要謹慎購買。