本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

深圳南山伊敦酒店將在本月底煥新啟幕，這是繼2011年杭州千島湖伊敦酒店之后，國內第二家伊敦酒店。在酒店存量市場的競爭中，央企酒店作為一種特殊的類目，一直在探索屬于自身的市場化道路。

第三家伊敦酒店月底落子

深圳南山伊敦酒店計劃于5月31日啟幕，這家酒店以中國首艘國際商輪——伊敦輪為靈感，坐落于深圳南山區蛇口核心地帶。

酒店擁有369間客房及套房，分布于6至26層，涵蓋地中海、加勒比、嘉年華等主題特色套房，配備智能衛浴、戴森吹風機、私人露臺花園等高端設施。商旅會客板塊，配置總面積2400平方米的多元會議場地，還擁有3間不同主題特色餐廳、健身房、戶外泳池、SPA、24小時自助洗衣服務。

據了解，這是國內第二家伊敦酒店，全球第三家伊敦酒店，上一次國內伊敦酒店開業還在2011年。目前，伊敦品牌僅有杭州千島湖伊敦度假酒店和明斯克伊敦興城商務中心，數量不多。

談及“伊敦”這個酒店品牌，繞不開它背后帶有“央企標簽”的酒管公司——招商伊敦。招商伊敦由招商蛇口控股，其背后實際控制人是招商局集團，屬于上市央企。

招商伊敦成立于2020年11月2日，時間已經不算早。同有央企背景的保利酒店公司2003年就已成立。招商伊敦以“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓兩條主力產品線，接入招商蛇口全生命周期產品體系。

在“伊敦”酒店系列中分別有主打高端商務度假酒店的“伊敦”和主打中高端商務酒店的“伊敦睿選”。

招商伊敦不僅有自有品牌，還承擔業主身份，與眾多國際酒店品牌合作，如洲際酒店集團旗下的深圳國際會展中心洲際酒店；朗廷酒店集團旗下的上海伊敦康得思酒店、徐州伊敦康得思；希爾頓酒店集團旗下的深圳蛇口希爾頓南海酒店、深圳國際會展中心希爾頓酒店和深圳國際會展中心希爾頓花園酒店；雅高集團旗下的西安伊敦諾富特酒店。

旗下酒店承接過北京“一帶一路”國際合作高峰論壇、杭州亞殘運會、廣州省高質量發展大會、西安絲綢之路國際博覽會等重要活動，商辦業務頗多。

正因如此，招商伊敦還擁有一些國外的酒店項目，如位于白俄羅斯的明斯克伊敦興城商務中心；位于非洲吉布提的吉布提伊敦睿選酒店和吉布提伊敦國際酒店，承擔一些“行商言政”的職能。同時，酒店選址一方面聚焦核心城市，如深圳、北京、上海等超一線城市；另一方面兼顧優質旅游目的地，如杭州千島湖、古城西安等網紅旅游城市。

據2024年招商蛇口年報披露，公司酒店業務板塊擁有酒店客房3725套，實現運營收入10.18億元。同時，去年半年報顯示，酒店業務實現運營收入4.96億元，同比增長23%。可見，招商蛇口在酒店業務板塊增速持續向好。同時，因為地產板塊，這種通過運營機制和物業管理帶來的高增長，也足以展現其能力的提升。

此外，招商伊敦還打通酒店與公寓業務，在2023年發布“伊敦樂享家”會員體系，將兩條主力產品線用戶人群實現強化融合，挖掘更多的潛在用戶。

可以看出來，招商伊敦的酒店版圖走得很穩。在酒店分布、物業資源、運營管理等方面經驗豐富。在品牌建設與輸出管理上步步為營，不斷汲取經驗，想要在酒店資產上實現資產升值。

除了招商伊敦，還有其他央企對酒店板塊“上心”。中國旅游集團所屬企業與內蒙古森林工業集團簽署合作協議，簽約了冷極村森度維景度假酒店、滿歸森度維景度假酒店和阿爾山金江溝國際森度維景度假酒店；中航科創旗下格蘭云天在江西進賢縣啟幕；華潤旗下的紹興木棉花加入凱悅臻選品牌……

央企酒店的調整期

央企酒店顧名思義是中央企業直接或間接投資、控股、管理的酒店。因為自帶“央企基因”，這些酒店背后是中國社會經濟發展的見證，目睹時代與時代之間的流轉，它們更有靈魂更有故事。縱觀央企酒店的誕生與發展，它的身份伴隨著一場社會商業化的進行曲悄然鋪開……

第一階段：國家形象的見證者。在改革開放之前，酒店一次對于普通民眾來說，是陌生的、奢侈的、遙不可及的。建國初期，北京飯店普通房間的標價能賣到15-20元/晚。當時社會，普通的客棧價格只有幾角錢，好一點的也只有1元左右。甚至，普通民眾進出北京飯店，需要護照與介紹信，如出入國境一般，酒店似乎是一個巨大的階層放大鏡。

那時的北京飯店由國務院國管局直接接手，政治地位僅次于釣魚臺國賓館。類似與北京飯店一樣的央企酒店還有杭州華北飯店、南京中央飯店、成都望江賓館等。它們是外交接待的核心場所、國家領導人的活動基地，是展示國家形象的政治窗口。

第二階段：供不應求時代的參與者。改革開放后，市場化經濟促生商務人員的相互交流與流動，迎來了一段供不應求的繁榮時期。當時，國門打開，海外資本有機會進入內地，為市場注入活力，很典型的案例是南京的金陵飯店。1979年，國務院立項批準金陵飯店建設項目，其成為全國首批引進橋外資興建的大型旅游涉外企業之一。背后的外資是來自新加坡欣光公司董事長陶欣伯以及香港匯豐銀行。

當時的中國經濟處于百廢待興的時代，央企酒店的活躍為中國酒店業提供了養分，是中國經濟、文化蓬勃發展的縮影。

第三階段：房產泡沫的承擔者。二十世紀后的第一個十年，中國的大部分產業是在那時萌芽壯大的，經濟的不斷刺激，將房地產推到了全新的高度，城鎮率從2000年的36%上升至2022年的65%，前所未有的人口遷移，釋放出巨大的紅利，為房地產做出不少貢獻。

但經濟總有周期，2021年房地產“三條紅線”正式實施，國務院重申住房不炒，房企進入下行期，這樣的陣痛伴隨至今。央企中有不少知名房企，旗下酒店難免受到沖擊。如金茂22億元出售深圳金茂JW萬豪酒店、28.02億元出售金茂北京威斯汀大酒店、18.49億元出售金茂三亞希爾頓酒店。華僑城出售上海寶格麗酒店、深圳艾美酒店。

這些資產無一例外，屬于央企下的重資產，在資金壓力與財務考核下，出售重資能快速回籠資金。特別的是，央企大多選擇出售與國際酒店集團合作的項目，或許是容易遇到合適的業主方，國際大牌的品牌知名度能為業績提供穩定保障。

第四階段：資產規劃的調整者。對于央企而言，酒店是其資產的重要部分。在經濟市場化前進的當下，供需關系的轉變，導致不少央企手中有存量物業與閑置資產。伴隨市場的波動，這些資產進入調整期，戰略性重組與專業化整合，由重轉輕是一大主流方向。

例如，去年年底，招商局集團旗下招商積余，成立了全資控股公司——昆山招航酒店管理有限公司，是招商積余在酒店板塊走輕重分離，優化資產結構的重要舉措，將酒店板塊往品牌化、專業化經營方向發展。

調整期的“困局”

從重資產轉向輕資產的想法，業內多多少少都在做，在酒店行業的資產江湖里，沒有不知道的消息，只有難以落實的決策。受限于體制機制，央企酒店在調整期，想要實現輕重資產分離，可能會遇到一些困局。

首先，一線品牌梯隊缺失。央企酒店想要在輕資產模式上走得長久，品牌是最需依賴的資產。品牌的更迭與規模發展，是酒店依托輕資產盈利模式上需要處理的核心問題。盡管央企酒店有自營品牌，但在業內大多不知名，競爭力弱。

舉個例子，中青旅集團在2005年就斥資9600萬入股山水酒店。彼時的山水酒店才成立三年，定位經濟型商務酒店，三年開了三家店。中青旅控股后，成立中青旅山水酒店管理有限公司，占股51%，創始人蔡海洋擔任公司總裁。中青旅山水酒店旗下有主打中端特色商務的山水時尚、主打中高端特色精品的山水S和主打國際化商務精品的山水富麗。目前，規模上百家店，覆蓋全國60多座主要城市。

其實，憑借央企背景與早先入局的先天優勢，已經領先其他酒店集團“起跑”，但20多年的發展下，山水酒店系列的規模與品牌矩陣發展緩慢。2023年上半年，山水酒店實現營收1.99億元，同比增長31.88%；虧損0.17億元，同比減少59.15%。疫情三年后的山水酒店，中小型連鎖酒店營收規模和盈利增速、恢復能力表現均偏弱，難以具備一線品牌溢價的“回血”能力。

類似的還有華僑城下的睿途、嘉途；保利旗下的諾雅、雅途、悅雅等，品牌知名度不高，在后續的加盟路上還要走很久。

其次，區域化發展規模受限。過去酒店與地產緊密相連，狂熱的房地產時期，酒店的盈利能力微不足道但影響不大，酒店往往以配套形式出現。在這種模式上，華僑城與其他酒店集團思路有別，它把自己定位成文化主題酒店運營商，這與華僑城文旅行業的主業有關。因此，其酒店資產往往出現在文旅小鎮、樂園等地，受限于文旅規劃發展。

華僑城酒店公司總經理郝剛也曾坦言，早期嘉途的定位更多是作為地產文旅的配套，服務和支持華僑城集團戰略發展及業務布局的需要，沒有著重打造和提煉酒管公司本身的核心能力，這一定程度導致了原先嘉途品牌在產品力上的不足。值得一提的是，華僑城控股的云南旅游旗下，有多家不同名稱的單體酒店，屬于酒店投資運營，未進行品牌化，難以走出區域，實現規模化發展。

融通旅發旗下成立50年以上的酒店有20多家，都歷史悠久特色鮮明，如北京西直門酒店、重慶紅樓賓館、成都望江賓館等。它們在各個城市都占有絕對的區位優勢，但也都難以將旗下酒店形成統一品牌形象，消費者大多也不知道重慶紅樓賓館里的“紅色記憶”與北京西直門酒店中的“古色古韻”是師出同門。

最后，體制矛盾與市場化發展并存。不少央企在建立之初就有著政治服務的功能，從物業建筑、服務標準、人員配置等各個方面均有別于市場化酒店。

2010年起，國資委決定開展中央企業非主業賓館酒店（含賓館、酒店、飯店、療養院、度假村、培訓中心、會議中心、接待中心等，下同）分離重組工作。這些符合規定條件的非主業賓館酒店可通過協議方式在央企之間轉讓、市場轉讓、央企內部自行處置等。

如中國移動將重慶麗苑大酒店無償劃轉給港中旅集團；華僑城無償接收南方航空集團三家賓館酒店。酒店類型多樣、風格不同、受眾不同，想要因地制宜得進行管理，付出的成本更多，往往會出現競爭力下降、服務質量參差不齊、形象不夠鮮明等問題。更何況改革開放以來，我國酒店業已從增量市場往存量市場過渡，萬豪、洲際、希爾頓、雅高等國際大牌在高端酒店市場占據一定地位，這些央企酒店承受著體制與市場化夾擊的雙重挑戰。

央企“破局”的想象空間

近年來，國內酒店數量激增，幾乎接近市場飽和，尤其在一線城市。三四線城市和城鎮地區還有一定的增長空間，但疫情后消費乏力、降級等問題凸顯。在嚴峻的供需背景下，央企將酒店業務視為轉型升級的重要發力點，讓市場看到了央企酒店走向市場化的決心。央企生意，將迎來“第二春”？在“破局”過程中，央企有哪些想象空間？

其一，聯手專業酒店集團“抱團取暖”，利用資源建設“大會員”體系。今年3月28日，中國旅游集團旗下中旅國際所屬中旅度假與格蘭云天酒店集團聯動合作。中旅度假在管及服務項目包括青海孤獨星際酒店、中旅瀘州桂里泊院、滬沽湖嵐岳酒店、咸陽海泉灣維景酒店及深圳綠景酒店在內的5家高端度假酒店正式入駐格蘭云天數字化平臺。此前，格蘭云天旗下已有6加精品酒店入駐中旅度假線上平臺，這一次雙方在會員生態上聯系更加緊密，實現產品交叉銷售與營銷成本優化，是央企互售的經典案例。

除與同陣營“報團取暖”，中旅酒店還與君亭酒店、萬達酒店及度假村達成會員互通合作，擴大自己的“會員池”，形成“大會員”體系。

其二、自有品牌為存量煥新過渡，定位重塑，讓酒店資產換發新生。央企酒店物業資源優質，是進行酒店產品改造和服務升級的高質量“土壤”，一旦酒店管理合同到期，央企酒店可換上自有品牌，順勢承接酒店資產，完成酒店資產管理的順位，同時最大幅度節約成本。

廣州增城保利皇冠假日酒店就換牌成廣州增城保利郡雅酒店，是保利商旅繼廣州保利假日酒店換牌“保利郡雅”后的第二次換牌。優質的酒店物業迎來紅利期，高品質、高客源、高出租率都是其擁有競爭力與影響力的關鍵。

其三，更多的融資模式，緩解酒店資金鏈的循環壓力。2024年7月，國家發展和改革委員會發布了關于公募REITs常態化發行的通知，明確指出酒店可以作為消費基礎設施或文化旅游基礎設施的一部分進行資產證券化。這為央企酒店提供穩定成長與資產增值的空間，畢竟酒店本身就是一種資產形式。

此前，金茂就在2021年發行華福-金茂酒店鑫選1號資產支持專項計劃，規模13.81億元，底層資產包括上海崇明金茂凱悅酒店、麗江金茂酒店·凱悅臻選、麗江金茂璞修雪山酒店等。該項目將金茂旗下的優質資產進行證券化，而新頒布的酒店REITs將更好的為央企們提供新資本的推出和循環渠道。

綜上，央企酒店的“沉浮”是中國社會經濟發展的一面鏡子，經濟發展總是螺旋向上的，每一個時代周期中，央企都扮演著舉足輕重的角色。處于當下經濟周期的央企們，正在逐漸理清酒店板塊的市場法則，用行動來迎接屬于自己的“第二春”。