香港地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，昔日風(fēng)光無限的資深投資者“磁帶大王”陳秉志，近日卻陷入了前所未有的財(cái)務(wù)困境——他自住多年的豪宅薄扶林域多利道188號(hào)獨(dú)立屋，竟然淪為銀主盤，被銀行接管強(qiáng)制出售！這位曾經(jīng)叱咤投資界的傳奇人物，如今連自己的安樂窩都保不住，令人唏噓不已。

陳秉志，這位因早年涉足磁帶產(chǎn)業(yè)而得名的投資大佬，曾經(jīng)憑借敏銳的眼光和穩(wěn)健的投資策略，在香港地產(chǎn)圈內(nèi)樹立了不可動(dòng)搖的地位。1988年，他以2350萬(wàn)元購(gòu)入了這座位于薄扶林域多利道的獨(dú)立豪宅，作為自己和家人的溫馨居所。37年來，這座占地約15,240平方呎、附帶1.8萬(wàn)平方呎私家花園的四層大宅，見證了陳秉志的輝煌歲月。

然而，歲月無情。盡管這套豪宅目前市值高達(dá)4.3億元，呎價(jià)約70,689元，較購(gòu)買時(shí)大幅升值約17倍，但陳秉志的財(cái)務(wù)狀況卻急轉(zhuǎn)直下。近年，他頻繁出售旗下物業(yè)套現(xiàn)，涉及金額高達(dá)數(shù)十億元，但依然難以擺脫資金鏈緊繃的困境。

據(jù)悉，陳秉志早于2021年向富邦銀行借貸約3.5億元，并將這套豪宅作為抵押。由于無法按時(shí)償還貸款，銀行于今年5月正式接管該物業(yè)，成為銀主盤。也就是說，這座陳秉志和家人自1980年代以來一直居住的豪宅，現(xiàn)已被銀行收回，強(qiáng)制出售。

陳秉志本人也曾公開承認(rèn)，自己拖欠富邦銀行這筆巨額貸款，且自2023年底開始委托代理放售該物業(yè)，叫價(jià)約3.5億元，但市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，無人問津，最終只能無奈淪為銀主盤。

這座豪宅不僅面積寬敞，擁有罕見的全海景視野和龐大的私家花園，更具重建潛力。若獲得政府批準(zhǔn)重建，最大樓面可達(dá)1.8萬(wàn)平方呎，折合樓面地價(jià)約2.39萬(wàn)元，性價(jià)比極高。但即便如此，面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，仍然難以吸引買家。

除了這套自住豪宅被迫出售外，陳秉志近年來在物業(yè)買賣市場(chǎng)上的表現(xiàn)也極為引人關(guān)注。過去兩年，他頻頻沽貨，出售物業(yè)金額累計(jì)高達(dá)數(shù)十億元。

其中，最受矚目的是他以公司轉(zhuǎn)讓形式出售的中環(huán)中心67樓全層，建筑面積達(dá)26,967平方呎，成交價(jià)7.5億元，呎價(jià)約27,812元。雖價(jià)格高昂，但較當(dāng)年買入價(jià)仍低約15.7%，顯示出投資回報(bào)率出現(xiàn)明顯縮水。

此外，2023年8月，他還出售了中環(huán)中心35個(gè)車位，成交價(jià)介乎438萬(wàn)至550萬(wàn)元，部分車位甚至低于買入價(jià)，個(gè)別還需賬面蝕讓約15%。這一系列資產(chǎn)減持動(dòng)作，無不透露出陳秉志資金鏈緊張、財(cái)務(wù)壓力巨大的信號(hào)。

陳秉志的困境并非孤例。近來香港樓市整體出現(xiàn)大幅調(diào)整，住宅及工商鋪物業(yè)價(jià)格均大幅下跌，跌幅近三成，令不少重量級(jí)投資者被迫減持甚至割肉出售。

以往被視為“不敗金身”的紀(jì)惠集團(tuán)，近日也傳出首次錄得蝕讓。該集團(tuán)持有的中環(huán)租庇利街一地鋪，2011年以7,280萬(wàn)元買入，近日以3,880萬(wàn)元出售，賬面虧損約3,400萬(wàn)元，跌幅接近五成。該地鋪現(xiàn)由連鎖咖啡店租用，月租約12.5萬(wàn)元。

另一邊廂，有“收租王”之稱的永倫集團(tuán)亦頻頻沽貨套現(xiàn)。其旗下位于金鐘遠(yuǎn)東金融中心的高層海景單位，以意向價(jià)約6,116萬(wàn)元放售，較7年前購(gòu)入價(jià)大幅下跌約63%。永倫集團(tuán)近期一周內(nèi)連環(huán)出售三項(xiàng)物業(yè)，套現(xiàn)近10億元，反映出市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒濃厚。

樓市的寒冬也令部分投資者不得不放棄重建計(jì)劃，轉(zhuǎn)而出售現(xiàn)有物業(yè)。被譽(yù)為“百億鋪王”的黎永滔，最近委托代理公開招標(biāo)出售旺角亞皆老街67至71號(hào)全幢物業(yè)，意向價(jià)約6億元。該物業(yè)原計(jì)劃重建為商住綜合體，但市場(chǎng)環(huán)境惡化，令其決定放棄重建。

該物業(yè)地鋪由本地科技券商富途證券租用，月租約100萬(wàn)元，整幢月租收入達(dá)168萬(wàn)元，租金回報(bào)率約3.36%。即使如此，投資者仍選擇出售以套現(xiàn)，反映出市場(chǎng)調(diào)整的壓力。

業(yè)內(nèi)人士指出，銀行通常每隔一至兩年會(huì)對(duì)抵押物業(yè)重新估價(jià)，以審視貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著樓市價(jià)格大幅下跌，銀行面臨更大壓力，紛紛向貸款人發(fā)出“call loan”（補(bǔ)充按揭）通知，要求業(yè)主補(bǔ)充資金或出售資產(chǎn)。

部分業(yè)主雖能通過主動(dòng)放盤減輕壓力，但也有不少因無力應(yīng)對(duì)，被迫讓物業(yè)淪為銀主盤。陳秉志的豪宅被接管，無疑是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下銀行風(fēng)險(xiǎn)管理加強(qiáng)的典型案例。

陳秉志這位曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的投資傳奇，如今連自住豪宅都難以保住，令人感嘆香港樓市的巨大變局。豪宅價(jià)格雖高企，但流動(dòng)性不足，融資環(huán)境收緊，令不少投資者陷入財(cái)務(wù)困境。

對(duì)于廣大投資者而言，這場(chǎng)風(fēng)暴提醒大家必須審慎評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，合理配置資產(chǎn)，避免盲目加杠桿。特別是在經(jīng)濟(jì)不確定性加劇、樓市調(diào)整明顯的背景下，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和靈活應(yīng)對(duì)成為生存關(guān)鍵。

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