——解構正佳東方國際廣場爛尾事件的資本操盤邏輯

在廣州市越秀區環市東路370號，正佳東方國際廣場的玻璃幕墻在暴雨中泛著冷光。數百位業主手中泛黃的購房合同，記錄著這個原定于2012年竣工交付的商業綜合體，如何淪為價值15億的爛尾項目。而這一切的始作俑者，正是廣州正佳集團的謝氏家族。

爛尾項目“假”生

1998年，大鵬房地產有限公司在廣州市越秀區環市東路啟動合銀廣場項目，定位為高端商業綜合體，規劃包括寫字樓、商場及酒店式公寓。項目占地4.8萬平方米，總投資約15億元，曾是天河路商圈的重點商業布局。受金融危機影響，項目轉入正佳集團旗下，由此開啟了資本運作下的信任透支歷程。

謝氏家族掌舵者謝T牛時任正佳集團實際控制人，主導項目銷售。2011年，正佳東方國際廣場商鋪廣告鋪天蓋地。“建設1.5公里空中連廊連接周邊地標建筑”、“打造4.5公頃‘花園城市廣場’”等規劃承諾配合精致效果圖鋪滿各大本地紙媒版面，這些單價高達98萬/㎡的天價商鋪，像磁石般吸引著渴望改變生活的市民，卻成為這些人漫長噩夢的開端。

謝氏家族的資本騙局

謝氏家族從未以盤活項目、助力城市發展為宗旨，而是將項目視為私人口袋的"提款機"，蓄意掏空幾百戶家庭積蓄。自購房者支付房款起，資金便未按規定進入政府監管賬戶，而是直接流入項目公司（合銀公司）對公賬戶，為后續資金挪用埋下制度隱患。謝氏家族通過關聯交易、虛假交易與破產程序漏洞，實施了一系列系統性違約行為：既未按合同約定交付物業，又涉嫌偷稅漏稅，涉案金額巨大，嚴重損害了國家稅收利益、債權人合法權益及購房者正當權益。具體表現為：

（一）公款私有化操作：

謝M、謝J牛等謝氏家族關聯方通過“其他應收款”科目長期占用合銀公司資金，涉及金額超千萬元未歸還；

（二）虛構項目轉移資金：

1.虛構工程款：合銀公司以現金形式向中鐵十九局集團第三工程有限公司支付工程款累計近6200萬元，相關憑證僅為內部請款單，缺乏合同、發票及工程進度記錄。

2.虛假購房協議：通過三方協議將其他應收款轉為購房款，如廣東大鵬裝飾工程有限公司代謝M支付8519萬元購房款，但謝M未實際出資，相關房產卻已完成過戶，形成關聯方無對價獲益。

上述違法違規事實已形成132頁書面材料報送政府監管部門。

監管失守的"黑洞"

謝氏家族的資本操作持續9年后進入破產程序，即便在破產前14個月仍實施資產轉移：

財務數據操縱：通過虛增負債后沖回的賬務處理，人為降低公司賬面負債規模，以減少破產清算時的債務清償基數。

偏頗性清償行為：破產前6個月內，選擇性清償家族關聯方債務，通過法律程序漏洞轉移剩余資產，最大化家族利益。

自2015年業主因無法按約收樓辦證對合銀公司提起訴訟，至謝氏家族在最后幾年里茍延殘喘加速掏空公司，這一資本掠奪軌跡早于全國性開發商交樓危機顯現，奈何監管失守，此類問題頻頻發生，究竟是誰為“資本禿鷲”的橫行提供了溫床？其行為鏈中的每一環，均精準突破法律規制與商業倫理的雙重底線。

泛黃的購房合同浸透淚水，而更令人寒心的是監管的集體失語——當虛假交易在稅務監管流程中暢通無阻，當破產清算程序異化為資本狂歡的舞臺，暴露的不僅是個體的貪婪，更是制度防線的全線潰退。

如今，這座矗立在CBD的爛尾巨獸，仍在用斑駁的幕墻訴說著資本無序擴張的真相：某些市場主體以“禿鷲”式生存吞噬城市信任，其造成的創傷遠非商業繁華所能掩蓋。它警示我們：當資本披著創新的偽裝行套利之實，當監管始終滯后于風險演變，崩塌的不僅是物理空間的建筑，更是億萬普通人心中那盞搖搖欲墜的公平之燈。

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