太盟、騰訊、京東接盤有何玄機？

王健林又又又要賣萬達資產(chǎn)了，這次涉及的交易金額高達500億！需要一口氣出手48座商場。而買家則是騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭。

耐人尋味的是，這是萬達在去年3月底引入太盟集團等投資人600億元投資后，再次進行資產(chǎn)出售。據(jù)《新京報》的報道，這次萬達資產(chǎn)包的收購主體有太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達、陽光人壽保險等，這些企業(yè)通過合營企業(yè)收購大連萬達直接或間接持有的48家目標公司的100%股權(quán)。

這次出售的48家萬達廣場不僅有位于北京、上海、廣州、成都等一、二線城市的資產(chǎn)，也有不少三線城市的項目。業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的搭配，呈現(xiàn)出典型的“肥瘦搭配”特征。

曾經(jīng)把一個億當作小目標，如今賣地自保，王健林幾乎成了中國“首負”，一時間沖上了熱搜。

曾經(jīng)的萬達廣場在全國有473座，持有物業(yè)面積規(guī)模位居全球第一。如今自營的商業(yè)體將不滿100座，而且還在不斷打包出售，令人唏噓不已。

昔日的中國首富王健林如何會變得需要“賣地求生”？騰訊和京東等互聯(lián)網(wǎng)大佬為何又會成為萬達資產(chǎn)最大的賣家？面對天文數(shù)字的債務(wù)危機，老王到底是在混日子還是想絕地求生？

從中國首富到“負債累累”

賣資產(chǎn)過日子，王健林其實早在2017年就開始操作了。那一年，萬達一口氣賣掉了13個文旅城和77家酒店，2023年則開始甩賣萬達廣場。今年這一批被出售的萬達廣場，則是妥妥的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。值得注意的是，這些資產(chǎn)的平均售價已經(jīng)比2021年的峰值縮水了近40%，王健林為了快速回血，不得不接受折價，打造所謂地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式。

萬達所謂的“輕資產(chǎn)”，主要是通過賣產(chǎn)權(quán)而留運營權(quán)的模式，萬達只保留了5%到8%的管理費分成，而且核心資產(chǎn)在不斷流失。萬達也從原來的是買樓賺錢，變成了幫別人管樓賺點辛苦錢。

有金融業(yè)內(nèi)人士表示，萬達的這番操作其實就是一場資本“化債”。萬達把這些資產(chǎn)作價500億賣給了一個由太盟、騰訊、京東系等組合的財團，其中財團除了自有出資和募集保險資金外，還需要向銀行貸款300億。抵押物還是這48座萬達廣場，由太盟出面進行并購，提前鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，“原本即將在萬達面臨不良的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)而完成對太盟的新增貸款。”

而這300億貸款，預(yù)估銀行最多收3%的利息，只要收回的資產(chǎn)運營年化收益能超過銀行貸款利息，股東就應(yīng)該有盈利空間。之后這些項目再反手轉(zhuǎn)包給萬達來管理，萬達本來就在做管理，只是直接回報減少了，但業(yè)務(wù)也算穩(wěn)定，而且降低了資產(chǎn)和負債，拋掉了負擔，也挺好。

那么，曾經(jīng)在全國遍地開花的萬達，是如何滑落到這番地步的？

首先是原有模式在大環(huán)境下的必然結(jié)果，從2021年開始，中國地產(chǎn)行業(yè)進入了下行期，萬達作為頭部房企，必然首當其沖，萬達的財報顯示，每個萬達廣場投資都在20億以上，其中70%要靠貸款，導(dǎo)致2024年整個集團負債超過3000億，但手上現(xiàn)金只有一兩百億，幾乎每個月都面臨著大額還貸的壓力。

2018年的一次采訪里，有女記者曾經(jīng)提問王健林為何會成為“首負”？當時老王怒懟記者啥都不懂，他解釋到地產(chǎn)公司的負債率和預(yù)售款有關(guān)，所以當時萬達的資產(chǎn)應(yīng)該有6900多億，資產(chǎn)遠大于負債，怎么能說是首負呢？據(jù)聯(lián)商網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年萬達明確要開業(yè)的萬達廣場僅14座，新建商場數(shù)量減少，如果記者現(xiàn)在再問這個問題，王健林也沒底氣用預(yù)售款來回懟了。

萬達的第二個失誤更多是戰(zhàn)略上的，即多元化擴張失敗，包括文旅投資、影視投資等，投入總額超過千億，但經(jīng)營狀況都不理想。曾經(jīng)豪言要超過迪士尼的萬達樂園。在2017年無奈一次性以63.2億元的價格將四個主題樂園出售給融創(chuàng)中國。另一大板塊萬達影業(yè)頂著“院線第一股”的頭銜，雖然在2024年已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了大部分股權(quán)給儒意投資，但業(yè)績依舊持續(xù)下滑，去年虧損超9億元，公司最核心的觀影業(yè)務(wù)毛利率由正轉(zhuǎn)負。

最后一個就是為了上市，簽了眾多對賭協(xié)議，比如2024年珠海萬達商管上市失敗，觸發(fā)了380億的回購條款。蘇寧、融創(chuàng)等企業(yè)在追討債務(wù)，導(dǎo)致很多資產(chǎn)被凍結(jié)。

有評論指出，即使這次500億順利到賬，還不能完全覆蓋到期債務(wù)，如今的萬達還有很多仲裁糾紛需要解決。另一重危機是萬達的品牌資產(chǎn)從此以后也會快速貶值。業(yè)主可能會降低運營標準，管理費用的溢價權(quán)也在流失。

騰訊、京東來救場？

這次趕來接盤萬達資產(chǎn)的不僅有太盟投資、陽光人壽這樣的大型投資機構(gòu)。京東和騰訊這樣的互聯(lián)網(wǎng)巨頭也參與其中不禁讓人遐想。

其實，騰訊本來就是萬達的老朋友。2014年，王健林就曾引入騰訊、百度，三巨頭宣布共同出資成立萬達電子商務(wù)公司，但在第一期50億元資金燒光后，該公司就草草收場。

有人說王健林花50億交了一個學(xué)費，但收獲了馬化騰這個朋友。2024年，儒意投資接手了萬達投資49%股權(quán)，背后或多或少也有騰訊的影子。十多年來，騰訊在北京、上海、成都、廣州拿地建起了辦公大樓，均位于中心城區(qū)。2024年1月，馬化騰又霸氣出手64.2億，在北京海淀拿地。所以騰訊也絕非沒有地產(chǎn)基因，也絕非不是跨界。

面對萬達的資產(chǎn)，騰訊和京東為何會毫不猶豫地出手？答案就在數(shù)據(jù)二字。

消息顯示，騰訊計劃投入120億元接入智慧零售系統(tǒng)，用微信支付、AI客流分析，將萬達廣場年60億客流轉(zhuǎn)為私域流量。京東也會瞄準線下場景，計劃開設(shè)京東之家體驗店，搶占新零售入口。

萬達廣場背后龐大的消費數(shù)據(jù)，正是騰訊和京東對抗阿里、拼多多的關(guān)鍵籌碼。萬達廣場年客流量超60億人次，也是一個不小的數(shù)據(jù)量。騰訊、京東近年線下布局加速，2024年京東健康單品類營收破271億，急需線下場景反哺線上。

在這個流量為王的時代，萬達廣場有希望成為一座互聯(lián)網(wǎng)電商的數(shù)據(jù)礦場，而騰訊、京東盯上的是一二線項目的數(shù)字化改造潛力。新的萬達廣場可以靠騰訊數(shù)字化改造，京東零售整合做增量。

此次收購，可以讓騰訊的數(shù)字化能力加上萬達的商業(yè)場景。京東的物流和零售業(yè)務(wù)更可以嵌入到萬達廣場內(nèi)，打造線上線下一體化的消費閉環(huán)。

在線下零售領(lǐng)域，京東的業(yè)態(tài)和萬達的現(xiàn)有商業(yè)體的融合度則更高，目前京東的MALL單店已經(jīng)在一線和省會城市布局。部分大體量門店還引入了京東汽車、京東運動、京東酒行等業(yè)態(tài)，形式上和萬達這樣的綜合商業(yè)體很有契合度。

輸在大膽，贏在底線

過去幾十年，中國地產(chǎn)圈盛行高杠桿、高負債的瘋狂擴張模式，地產(chǎn)商不斷舉債擴大規(guī)模，只為在土地紅利時代中拔得頭籌。然而，時過境遷，現(xiàn)在的地產(chǎn)進入到降杠桿、趨避風(fēng)險的新階段。萬達能做的好像只有不斷延遲債務(wù)危機。

王健林選擇斷臂求生，一次次出售曾經(jīng)引以為傲的商業(yè)帝國，顯然有一些悲情色彩，因為他一手打造的商業(yè)版圖，正在一步一步脫離自己的掌控。但準確地說，其實是理性的，在債務(wù)危機威脅的情況下，及時止損，或許是最明智的選擇。

看到王健林的現(xiàn)狀，不禁讓人想起了這幾年好幾個曾經(jīng)風(fēng)光無限，至今已經(jīng)淪為老賴的地產(chǎn)大佬。

相比他們，王健林的選擇是壯士斷腕，堅守國內(nèi)市場。從當年王健林毅然離開中國足球，說明老王還是一個有底線思維的人。做企業(yè)，萬達起碼也做到了三條：不跑路、不賴賬、不坑員工。雖然無論是簽上市對賭協(xié)議還是進軍文旅行業(yè)，都有些拍腦袋和膽子太大了，但相比“皮帶哥”之流的做假賬的貪婪，王健林的愿賭服輸多少還展現(xiàn)了一些國內(nèi)企業(yè)家的底線思維。

還有分析指出，在縣城等下沉市場，萬達廣場依然屬于頂流。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，截至2024年年中，萬達廣場在全國百強縣布局了近30個項目，數(shù)量絕對第一，遠超主打縣城商業(yè)體的競爭對手。相比一二線城市，縣城商業(yè)體的運營成本低，即使租金回報率不算高，只要選址得當還是有望成為穩(wěn)定的盈利點。同時，縣城里的萬達廣場，不少屬于標志性商業(yè)項目，更容易拿到資源支持，長期運營的價值更高。

從1億小目標到賣樓還債，王健林的跌宕人生折射出中國地產(chǎn)黃金時代的終結(jié)。在這場關(guān)乎企業(yè)生死存亡的突圍戰(zhàn)中，王健林通過資本市場的輾轉(zhuǎn)騰挪，獲得了片刻的喘息，多少也給自己贏回了一點尊嚴。

參考資料

1、熱搜爆了，王健林又有大麻煩了？公司研究院

2、王健林“斷腕”，48座萬達廣場將易主，財聯(lián)社

3、縣城的萬達廣場，王健林才舍不得賣，源insight