（在售的中洲灣迎海二期，中房君攝）

一期只有兩棟樓，為何交付要三年？

陳躍/發(fā)自深圳

“業(yè)主們感覺受到了開發(fā)商中洲的欺騙。”

近日，在位于深圳市福田區(qū)的中洲灣迎海項目現(xiàn)場，不少業(yè)主向中房君爆料，稱中洲灣迎海一期多處地方交付貨不對板，質(zhì)疑開發(fā)商虛假宣傳。

并且，由于距離項目開盤已經(jīng)過去兩年半，但開發(fā)商向業(yè)主們承諾的交房時間一再推遲，業(yè)主們?nèi)缃褚咽切募比绶佟I(yè)主代表們向中房君表示，今年以來已與開發(fā)商進(jìn)行過三輪溝通會議，但反饋的問題與訴求，并未得到任何實際有效的回應(yīng)。

值得關(guān)注的是，開發(fā)商中洲控股今年2月推出的“網(wǎng)紅盤”中洲迎璽三期，本月同樣出現(xiàn)一二期業(yè)主因樓盤質(zhì)量維權(quán)，曝光的問題同樣直指“虛假宣傳貨不對板、偷工減料降配交付”。

針對此次事件，康德智庫專家、北京京師（成都）律師事務(wù)所劉誠冬律師表示，宣傳物料、沙盤和允諾對購房者簽訂商品房買賣合同有重大影響，即便沒有寫入購房合同，也構(gòu)成要約，開發(fā)商違反相關(guān)承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

若交付不符合約定，業(yè)主可以向開發(fā)商主張違約責(zé)任，整改升級是承擔(dān)違約責(zé)任的其中一種方式，業(yè)主有權(quán)利要求開發(fā)商按照宣傳效果進(jìn)行整改升級。

5月22日，就此次中洲灣迎海業(yè)主們反饋的交付問題和訴求，中房君分別致電了項目開發(fā)商中洲控股以及母公司中洲集團(tuán)，但截至發(fā)稿，兩家單位均未回復(fù)。

財報數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，中洲控股持續(xù)虧損，旗下多宗土地均未開發(fā)動工，多個項目的下批次竣工時間均為“不確定”，也從側(cè)面反映出中洲控股正面臨較大的資金鏈壓力和經(jīng)營壓力。

如今，就在中洲控股的大本營深圳，一個是核心區(qū)“千萬級豪宅”，一個是深圳北“網(wǎng)紅盤”，均被爆出虛假宣傳以及交付問題，備受質(zhì)疑之下，中洲控股內(nèi)外困局待解。

01

中洲灣迎海一期交付貨不對板

業(yè)主直指開發(fā)商“虛假宣傳、偷工減料”

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)項目交付出現(xiàn)問題，是在去年四季度。

2023年1月，中洲灣迎海一期開盤，如今兩年半時間過去，不少業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，去年年底至今，項目公區(qū)的建設(shè)進(jìn)度幾乎沒有進(jìn)展，并且，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)的更嚴(yán)重的問題是——小區(qū)已完成的公區(qū)部分，與開發(fā)商賣房宣傳時候的呈現(xiàn)效果相去甚遠(yuǎn)。

“賣房時候開發(fā)商宣傳的是海景品質(zhì)大宅，但目前實際交付與宣傳存在明顯差異，空中花園、陽光車庫、樓道公共區(qū)域等交付的用料明顯貨不對板，多處地方設(shè)計圖上的吊頂設(shè)計憑空消失，這種偷工減料、降配交付的行為，我們感覺受到了開發(fā)商的欺騙。”

（陽光車庫宣傳效果與實際交付，業(yè)主供圖）

業(yè)主李先生告訴中房君：“包括陽光車庫、綠植上墻車道、吊頂燈飾、花園公區(qū)、泳池等，沙盤和公眾號上都是高端精裝圖，開發(fā)商當(dāng)時用的也是‘頂級’、‘豪宅’等字眼進(jìn)行銷售引導(dǎo)，但實際交付卻普遍簡陋粗糙，貨不對板。”

“業(yè)主們與開發(fā)商溝通了解后，開發(fā)商卻直接表示，交付就是現(xiàn)在這個樣子，這種詐騙級的落差，讓業(yè)主們十分氣憤。”

（空中花園沙盤展示與實際交付，業(yè)主供圖）

面對明顯的貨不對板與降配交付問題，業(yè)主們的氣憤不無道理。

業(yè)主們反饋，在項目銷售期間，開發(fā)商方面一直對購房者宣傳的口徑是，中洲灣迎海一期為整個項目中定位最高的一期，不僅是無回遷房的純商品房住宅，戶型面積更是以改善大戶型為主，最小126平方米，最大超500平方米，在項目此前發(fā)布的宣傳文章中，也均以“豪宅”為項目定位。

業(yè)主陳女士表示，“當(dāng)初看房的時候，銷售人員告訴我們交房質(zhì)量可以對比已經(jīng)交樓的中洲濱海華府一期，并且信誓旦旦和我們說中洲灣迎海全是大戶型定位，總價更高，肯定會比一期更好。但是現(xiàn)在來看，我們很多地方的交付標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)，明顯不如一期。”

（一期中洲濱海華府與中洲灣迎海的車庫對比，業(yè)主供圖）

中房君于項目現(xiàn)場了解到，目前大多數(shù)中洲灣迎海一期業(yè)主的訴求，是要求開發(fā)商按照宣傳交付效果進(jìn)行升級，“但開發(fā)商方面至今沒有明確答復(fù)，更沒有整改升級方案，只是一味地說在走流程。”

公開資料顯示，中洲灣迎海項目位于深圳市福田區(qū)，屬于上沙村城市更新項目，規(guī)劃總建面約126萬平方米，涵蓋住宅、公寓、寫字樓、酒店及商業(yè)等業(yè)態(tài)。

該舊改項目共分兩期開發(fā)，一期為中洲濱海華府項目，2021年開盤，二期為中洲灣迎海項目，此次出現(xiàn)交付維權(quán)的是中洲灣迎海的一期地塊，由兩棟住宅樓組成，2023年1月開盤入市，戶型面積區(qū)間126~527平方米，一單元備案均價約8.5萬元/平方米，二單元備案均價約12.7萬元/平方米，開盤銷售額近40億元。

02

資金承壓的中洲控股質(zhì)量問題頻出

網(wǎng)紅盤“中洲迎璽”同樣因貨不對板維權(quán)

值得關(guān)注的是，近期中洲控股旗下項目出現(xiàn)交付質(zhì)量問題的，并不只中洲灣迎海一期。

今年2月，位于龍華區(qū)的中洲迎璽三期開盤，推出780套住宅，并延續(xù)了前面兩期產(chǎn)品的低價策略，前期吸引2990人凍資。然而，開盤結(jié)果未能像市場預(yù)期般“日光”，僅去化約500套。

同時，在三期銷售未如預(yù)期的情況下，中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)了解到，中洲迎璽一二期近日同樣被業(yè)主曝光“虛假宣傳貨不對板、偷工減料降配交付”等問題。

（中洲迎璽業(yè)主怒斥開發(fā)商虛假宣傳，業(yè)主供圖）

中洲迎璽一二期的業(yè)主們于多個平臺反饋，稱“開發(fā)商未按承諾設(shè)計及品質(zhì)建造住房。虛假宣傳、品質(zhì)低劣、偷工減料、用料劣質(zhì)、做工粗糙，與銷售時宣傳完全不符。眾多業(yè)主多次要求其按照最初設(shè)計改進(jìn)，但開發(fā)商敷衍了事，態(tài)度傲慢，嚴(yán)重影響廣大業(yè)主的利益”。

項目背后的開發(fā)商中洲控股，是中洲集團(tuán)唯一地產(chǎn)上市平臺。1993年，潮汕商人黃光苗創(chuàng)立中洲集團(tuán)，并于2013年通過深長城實現(xiàn)A股曲線上市。

財報數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，中洲控股持續(xù)虧損，其中，2023年虧損18.45億元，2024年虧損擴(kuò)大至20.89億元，兩年合計虧損近40億元。

并且，中洲控股旗下有多宗土地并未開發(fā)動工，多個項目的下批次竣工時間均為“不確定”，也從側(cè)面反映出中洲控股正面臨較大的資金鏈壓力和經(jīng)營壓力。

即使是在中洲控股的大本營深圳，當(dāng)前中洲控股的主力開發(fā)項目也僅剩下位于龍華區(qū)的中洲迎璽。該項目前身為“黃金臺山莊”，是深圳商品房歷史上閑置時間最長的項目，1991年至今跨度已超30年，換句話說，中洲迎璽項目的產(chǎn)權(quán)如今僅剩下36年。

通過以價換量，中洲迎璽三期入市后獲得了部分去化，但如今一二期業(yè)主們曝光了開發(fā)商貨不對板等交付質(zhì)量問題，無疑也讓剛剛購買了三期的業(yè)主以及潛在購房者對中洲的交付感到擔(dān)憂與質(zhì)疑。

03

交付時間一再延遲

僅有兩棟樓的迎海一期，為何交付要三年？

另一方面，除了交付質(zhì)量問題，讓中洲灣迎海一期的業(yè)主們感到無奈的，還有開發(fā)商屢屢推遲的交房時間。

據(jù)了解，中洲灣迎海一期2023年1月開盤，盡管合同約定交付時間為三年，但業(yè)主們均表示開發(fā)商在銷售的過程中，一直對業(yè)主們稱“項目建得很快，2024年年底便能交樓。”

業(yè)主陳女士告訴中房君：“因為中洲灣迎海一期只有兩棟樓，買房的時候其中一棟已接近封頂，因此作為業(yè)主，我們也對兩年后的2024年年底交房信心滿滿，滿懷期待新房的交付。”

然而，2024年10月份，項目官方公號發(fā)布的一篇家書內(nèi)容顯示——中洲灣迎海一期的交付時間為2025年6月30號。彼時，不少已經(jīng)提前購置了家具的業(yè)主，紛紛表示被潑了一盆冷水。

（開發(fā)商曾通過“家書”公開表示今年6月可交房）

陳女士表示：“去年年底收不了房，時間又延后了半年，業(yè)主們雖然失望，但對于6月30日的交付日期，仍舊選擇妥協(xié)與相信。”

但業(yè)主們始料不及的是，今年4月份，業(yè)主們再次從開發(fā)商處獲悉，今年6月30日的交房同樣無法兌現(xiàn)，交付時間將再往后延，同時業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，此前關(guān)于6月30日交付的“家書”也已經(jīng)被開發(fā)商刪除。

有業(yè)主代表憤怒說道：“我們業(yè)主一直在忍讓，也知道如今保交樓的不容易，所以對于開發(fā)商中洲一直是很寬容的，但2025年6月交房這個時間，已經(jīng)是業(yè)主們能夠接受的底線了，沒想到還是交不了房。”

也有不少業(yè)主對此表示不解：“對比深圳同時期開盤的商品房，交付周期普遍就是兩年，作為業(yè)主我們實在不明白，中洲灣迎海一期就兩棟樓，為什么交房卻遙遙無期，那可是我們花了上千萬購買的房子啊。”

04

律師觀點：宣傳內(nèi)容構(gòu)成買賣要約

開發(fā)商貨不對板，業(yè)主有權(quán)利要求整改升級

據(jù)中房君了解，在過去的一個月時間里，中洲灣迎海一期的業(yè)主們已經(jīng)與開發(fā)商進(jìn)行過三輪溝通會議，但進(jìn)展卻讓業(yè)主們感到擔(dān)憂。

“開發(fā)商的回復(fù)每次都是不痛不癢的重復(fù)，毫無誠意，甚至要求業(yè)主先收房再進(jìn)行公區(qū)招標(biāo)整改。”

“在區(qū)住建局的協(xié)調(diào)下，我們5月14日進(jìn)行了第三輪的三方溝通會議，但會議剛開始十幾分鐘，中洲方面的客服代表竟然直接拍桌子離開了，除了推卸責(zé)任，業(yè)主反饋的問題沒有得到任何有效回應(yīng)。”

“第三次會議后，開發(fā)商給到業(yè)主們的回復(fù)跟第二次基本一樣，最新的一次回復(fù)是上周，但又是給了業(yè)主們一版復(fù)制粘貼的回復(fù)。”

從中房君獲取的一份福田區(qū)住建局回復(fù)中洲灣迎海一期業(yè)主相關(guān)投訴的文件看，福田區(qū)住建局4月至5月已多次到項目現(xiàn)場約談企業(yè)，但也提到了“雙方就訴求答復(fù)內(nèi)容和正式出具答復(fù)的形勢還需要進(jìn)一步溝通。”

5月22日，就此次中洲灣迎海一期業(yè)主們反饋的交付問題和訴求，中房君分別致電了項目開發(fā)商中洲控股以及母公司中洲集團(tuán)，但截至發(fā)稿，兩家單位均未回復(fù)。

中房君最新了解到，由于提出的訴求屢屢未得到正面回應(yīng)與解決，中洲灣迎海一期的業(yè)主們目前已在準(zhǔn)備對開發(fā)商進(jìn)行起訴。

針對此次事件，康德智庫專家、北京京師（成都）律師事務(wù)所劉誠冬律師接受中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)采訪時表示，若宣傳物料、沙盤和允諾對購房者簽訂商品房買賣合同、對房屋價格的確定有重大影響，即便沒有寫入購房合同，也構(gòu)成要約，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，此時開發(fā)商違反相關(guān)承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。若構(gòu)成虛假宣傳，開發(fā)商將面臨行政處罰，同時購房者可依法要求賠償損失。

如果開發(fā)商的宣傳物料和沙盤構(gòu)成要約時，應(yīng)當(dāng)按照要約內(nèi)容履行，交付與宣傳物料和沙盤相符的房屋及公區(qū)等配套設(shè)施。若交付不符合約定，業(yè)主可以向開發(fā)商主張違約責(zé)任，整改升級是承擔(dān)違約責(zé)任的其中一種方式，業(yè)主有權(quán)利要求開發(fā)商按照宣傳效果進(jìn)行整改升級。

而至于開發(fā)商承諾的交付時間屢屢推遲，劉誠冬律師則表示，從法律角度看，雖然合同約定的是2025年年底交房，但開發(fā)商主動宣傳提前交房的信息，屬于開發(fā)商單方面變更合同內(nèi)容增加自己的義務(wù)，因雙方無異議，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)遵守變更后的約定，并按新的約定履行義務(wù)。

一個是深圳核心區(qū)“千萬級豪宅”，一個是深圳北“網(wǎng)紅盤”，卻均被爆出虛假宣傳以及交付質(zhì)量問題，后續(xù)，中房君也將持續(xù)關(guān)注中洲控股旗下項目的交付進(jìn)展。