鴻榮源觀城

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鴻榮源觀城，位于龍華區(qū)觀湖街道4號(hào)地鐵線“觀瀾站”旁，從大區(qū)位來看，項(xiàng)目處于龍華六大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一的鷺湖中心區(qū)，規(guī)劃為深圳市級(jí)功能中心，與北站國(guó)際商務(wù)中心構(gòu)筑龍華南北“雙中心”格局，升級(jí)“行政+科技+文化+生活”綜合服務(wù)功能，成為深圳北部新中心。

項(xiàng)目原為龍華區(qū)觀湖街道觀城第一期城市更新單元，該城市更新單元總規(guī)劃占地約38萬㎡，總建筑面積約275萬㎡，共分六期16個(gè)地塊開發(fā)，其中住宅面積133萬㎡（其中包含了公租房18.08萬㎡，土地整備安置房1萬㎡），其中1/2期加起來有8108套房源，包含了有商品房5602套，租賃+安置房2506套。

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項(xiàng)目更新范圍占地約81萬㎡，總建面約410萬㎡，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)、公園、歷史文化、教育、醫(yī)療、康養(yǎng)等一體，將打造成超級(jí)綜合體標(biāo)桿。

深圳獨(dú)創(chuàng)規(guī)劃超3.6km空中連廊，串聯(lián)5大公園，商業(yè)，住區(qū)、辦公、文化休閑、生態(tài)康養(yǎng)等多個(gè)特色主題環(huán)游路線，超23公頃的生態(tài)公園。

本次首推的08地塊，備案名：未來平方云山府，由鴻榮源集團(tuán)打造，共分3期建設(shè)，總占地面積約2.73萬㎡，總建筑面積約37.41萬㎡，計(jì)容建筑面積約27.51萬㎡，容積率9.23，綠化率32.01%，共由5棟58-59層高住宅組成，其中1棟1單元住宅59F，1棟2/3單元住宅58F，3棟1單元/2單元住宅58F，4棟1/2單元寫字樓35F，2棟是1所18班幼兒園，配建有公交首末站，總規(guī)劃1566戶，全部都是商品房。

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產(chǎn)品戶型圖

88㎡的3房2廳2衛(wèi)，設(shè)計(jì)的是豎廳南北通透格局，客廳3.3米開間，，四開間朝南，主臥270°無轉(zhuǎn)角飄窗，3個(gè)臥室分別做到了主臥15.63㎡/次臥7.54㎡/次臥6.96㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），陽臺(tái)主朝西北或東北向。

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98㎡的3房2廳2衛(wèi)，1棟1單元01戶型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳3.6米開間，3個(gè)臥室分別做到了主臥14.3㎡/次臥10.36㎡/次臥6.75㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東北朝向。

98㎡的3房2廳2衛(wèi)，1棟1/2/3單元03.05戶型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳3.4米開間，三開間朝南，3個(gè)臥室分別做到了主臥14.3㎡/次臥10.36㎡/次臥6.75㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東南或西南朝向。

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108㎡的4房2廳2衛(wèi)，1棟2/3單元02/1棟1單元06戶型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳3.6米開間，四開間朝南，動(dòng)靜分區(qū)，4個(gè)臥室分別做到了主臥16.2㎡/次臥9.24㎡/次臥7.76㎡/次臥7.32㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東南或西南朝向。

117㎡的4房2廳2衛(wèi)，1棟2/3單元06戶型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳4米開間，四開間朝南，動(dòng)靜分區(qū)，4個(gè)臥室分別做到了主臥16.5㎡/次臥9.57㎡/次臥8.58㎡/次臥7.97㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東南或西南朝向。

142㎡的4房2廳2衛(wèi)，1棟1單元02戶型，設(shè)計(jì)的是經(jīng)典豎廳格局，客廳4.7米開間，四開間朝南，4個(gè)臥室分別做到了主臥24.03㎡/次臥9.99㎡/次臥8.99㎡/次臥7.6㎡（包含墻體飄窗），得房率約90%（包含贈(zèng)送），東南朝向。

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項(xiàng)目基礎(chǔ)信息

【項(xiàng)目名稱】鴻榮源CITY X 觀城

【占地面積】2.73萬/㎡

【建筑面積】37.41萬/㎡

【推售產(chǎn)品】約88-143平3-4房

【交付標(biāo)準(zhǔn)】精裝

【交房時(shí)間】待定

【產(chǎn)權(quán)年限】70年

【房產(chǎn)性質(zhì)】住宅

【總戶數(shù)】1566戶

【樓層高】58-59層

【車位比】2020個(gè)

【容積率】9.23

【綠化率】32.01%

【梯戶比】3梯6戶

【管理費(fèi)】待定

【開發(fā)商】深圳市嘉創(chuàng)投資有限公司（鴻榮源集團(tuán)）

【物業(yè)公司】深圳市鴻榮源物業(yè)服務(wù)有限公司

【項(xiàng)目地址】位于龍華區(qū)觀湖街道4號(hào)地鐵線“觀瀾站”旁

02

交通方面

項(xiàng)目距離4號(hào)地鐵線“觀瀾站”約400米，還有龍華有軌電車通達(dá)清湖，出行非常便捷，22號(hào)地鐵線“鷺湖北站”在建，該線路起自龍華黎光站，途徑龍崗區(qū)，開往福田上沙站，全程總長(zhǎng)34.7公里，設(shè)站21座，待未來線路開通后，通往福田只需要45分鐘。

深圳首個(gè)有軌電車新瀾站直通，速達(dá)區(qū)政府、鷺湖中心、觀瀾高新園等，項(xiàng)目?jī)?nèi)通過二層連廊打造，構(gòu)建「空中+地上+地下」三重立體交通，最大程度實(shí)現(xiàn)人車分流。

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03

商業(yè)配套

項(xiàng)目自帶超20萬㎡的商業(yè)，都是集中在一期地塊，鴻榮源以“公園+”主題再領(lǐng)區(qū)域商業(yè)升級(jí)，融合“觀瀾之鉆”地標(biāo)建筑、馬壢大屋打造特色文化商業(yè)街區(qū)；全齡段一站式休閑體驗(yàn)購(gòu)物中心，后期也是將打造成觀瀾片區(qū)的商業(yè)標(biāo)桿。

另外一路之隔還有百佳華max city商業(yè)，在2019年12月21日已經(jīng)開業(yè)，目前也是周邊的商業(yè)標(biāo)桿，里面已經(jīng)進(jìn)駐了眾多知名潮流品牌。

04

教育配套

項(xiàng)目規(guī)劃有5所幼兒園，還規(guī)劃有3所九年制學(xué)校，其中有1所72班九年一貫制學(xué)校，1所54班九年一貫制學(xué)校，目前龍華區(qū)已經(jīng)入駐的四大名校有深外，深高，深中，僅有深實(shí)驗(yàn)還沒有入駐，根據(jù)龍華區(qū)當(dāng)前的規(guī)劃來看，還是有很大幾率的。

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另外根據(jù)龍華區(qū)教育局2024年的學(xué)區(qū)劃分，小學(xué)學(xué)區(qū)劃分在觀瀾中心學(xué)校，中學(xué)學(xué)區(qū)劃分在觀瀾二中，龍華第三外國(guó)語學(xué)校初中部。

05

其他配套

鷺湖四館——龍華最大文化建筑群（直線距離約1.5km)

圖書館、群藝館、大劇院、科技館，總建面約22萬㎡，是福田市民中心文化館（約6.2萬㎡）面積的3.5倍。

觀瀾體育中心（在建中）(直線距離約0.5km）：建面約7.2萬㎡，涵蓋3000人綜合運(yùn)動(dòng)館、籃球館、游泳館、羽毛球館、小球館、室外足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等。

觀湖文體中心（已封頂）（直線距離約0.9km）：建面約7.3萬㎡，包含圖書館、音樂廳、文化館、綜合體育館等。

規(guī)劃面積16.96平方公里，觀瀾湖，版畫村，觀瀾古墟，牛湖水、觀瀾河兩條水系交匯，打造深圳文化地標(biāo)和國(guó)際數(shù)字文化示范小鎮(zhèn)。

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深圳房產(chǎn)新聞：房?jī)r(jià)已連續(xù)6個(gè)月正增長(zhǎng)

根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2025年4月全市二手房錄得6597套，同比增長(zhǎng)33.5%。截至2025年4月30日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開在售二手房數(shù)量統(tǒng)計(jì)，全市有效在售二手房源72391套，對(duì)比上月同期統(tǒng)計(jì)的71590套在售房源增加801套，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，業(yè)主委托出售意愿持續(xù)保持較高水平。房?jī)r(jià)已連續(xù)6個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，可銷售房源降低到不足7個(gè)月庫(kù)存水平。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)專家表示，此次一攬子金融政策定向非常明確，對(duì)樓市交易既有直接影響：例如降低公積金貸款利率，有助于增加潛在入市意愿，并減少現(xiàn)有還款人的供樓壓力；同時(shí)，還有間接影響：例如降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)、公開市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%等，都會(huì)增加市場(chǎng)流動(dòng)性，這對(duì)當(dāng)前做好持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，將發(fā)揮積極作用。

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中國(guó)人民銀行十項(xiàng)政策加大宏觀調(diào)控強(qiáng)度

降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元。

• 完善存款準(zhǔn)備金制度，階段性將汽車金融公司、金融租賃公司的存款準(zhǔn)備金率，從目前的5%調(diào)降至0%。
• 下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。
• 下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，包括：各類專項(xiàng)結(jié)構(gòu)性工具利率、支農(nóng)支小再貸款利率，均從目前的1.75%降至1.5%；抵押補(bǔ)充貸款（PSL）利率從目前的2.25%降至2%。
• 降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。
• 增加3000億元科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款額度，由目前的5000億元增加至8000億元，持續(xù)支持“兩新”政策實(shí)施。
• 設(shè)立5000億元服務(wù)消費(fèi)與養(yǎng)老再貸款，引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對(duì)服務(wù)消費(fèi)與養(yǎng)老的信貸支持。
• 增加支農(nóng)支小再貸款額度3000億元，與調(diào)降相關(guān)工具利率的政策形成協(xié)同效應(yīng)，支持銀行擴(kuò)大對(duì)涉農(nóng)、小微和民營(yíng)企業(yè)的貸款投放。
• 優(yōu)化兩項(xiàng)支持資本市場(chǎng)的貨幣政策工具，將證券、基金、保險(xiǎn)公司互換便利5000億元和股票回購(gòu)增持再貸款3000億元額度合并使用，總額度8000億元。
• 創(chuàng)設(shè)科技創(chuàng)新債券風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)工具，央行提供低成本再貸款資金，可購(gòu)買科技創(chuàng)新債券，并與地方政府、市場(chǎng)化增信機(jī)構(gòu)等合作，通過共同擔(dān)保等多樣化的增信措施，分擔(dān)債券的部分違約損失風(fēng)險(xiǎn)，為科技創(chuàng)新企業(yè)和股權(quán)投資機(jī)構(gòu)發(fā)行低成本、長(zhǎng)期限科創(chuàng)債券融資提供支持。

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金融監(jiān)管總局八項(xiàng)增量政策

加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

• 進(jìn)一步擴(kuò)大保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期投資試點(diǎn)范圍，為市場(chǎng)引入更多增量資金。
• 調(diào)整優(yōu)化監(jiān)管規(guī)則，進(jìn)一步調(diào)降保險(xiǎn)公司股票投資風(fēng)險(xiǎn)因子，支持穩(wěn)定和活躍資本市場(chǎng)。
• 盡快推出支持小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)融資一攬子政策，做深做實(shí)融資協(xié)調(diào)工作機(jī)制，助力穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。
• 制定實(shí)施銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)護(hù)航外貿(mào)發(fā)展系列政策措施，對(duì)受關(guān)稅影響較大的市場(chǎng)主體提供精準(zhǔn)服務(wù)，全力幫扶穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、拓展市場(chǎng)。
• 修訂出臺(tái)并購(gòu)貸款管理辦法，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。
• 將發(fā)起設(shè)立金融資產(chǎn)投資公司的主體擴(kuò)展至符合條件的全國(guó)性商業(yè)銀行，加大對(duì)科創(chuàng)企業(yè)的投資力度。
• 制定科技保險(xiǎn)高質(zhì)量發(fā)展意見，更好發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和補(bǔ)償作用，切實(shí)為科技創(chuàng)新提供有力保障。

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