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大家好，我是毯叔。

最近在集思錄上看到一篇很有意思的帖子，這個作者成功賣掉了自己在上海的老房子，詳細計算了房子這些年的收益，并且給出了很有價值的實操經驗和思考，必須來跟大家分享一下：

經驗和思考，必須來跟大家分享一下：

總體來看，這位作者總結的一些關于投資的點，基本和我不謀而合。

很多人都迷信房產投資，其實通過他的例子可以看出來，不能簡單粗暴的認為買房就比買股劃算，關鍵還是要結合自己的投資能力，以及當下資產的走勢效應做決斷

當然，房產投資最關鍵的一點，就是其自住屬性，這點其他資產遠遠比不上。

不過，比起如何投資，其實很多朋友看完他的帖子，更關心另一個問題：他的老破小，到底是怎么迅速成功賣出去的？

后來這位朋友還分享了她賣房的成交方法，我也一并分享給大家：

《如何掛牌3天就成交？》

1. 合理定價

掛牌前，我們分頭行動。一個人用新手機號扮演買家角色，把周邊二三十套潛在競爭房源都看了一遍，篩選出7套“硬實力”相當的房子，和中介深入溝通、摸清底價，再分析我家房子的優劣勢后，定出我們的掛牌價、報給中介的底價以及真正的底價。

圖源：網絡

2. 美化房子，營造氛圍感

另一人則負責把房子“打扮”得體。老房子最怕給人破舊感，所以房子的美化工作不可或缺。目標是創造一種氛圍感：房子寬敞、明亮、溫馨，住在這里的人生活得精致舒適，讓人走進來就有一種渴望，我也想要過這樣的生活。

-斷舍離：已經明顯磨損的家具就不要了、不必要的用品要么收起來要么扔掉，東西少才能顯得整潔寬敞。但不能扔太多，必要的東西還是都留著，否則沒人住的空曠感也不好。記住，目標是營造有人在這里住得很舒適的沉浸式體驗。參考開發商的樣板房。

-換燈換鎖：不亮的燈全部修好，老裝修用的水晶燈顯得老氣又不夠亮，全部換成品牌LED吸頂燈，明亮又簡約大方，耗資2000。門鎖換成指紋鎖，方便帶看又顯高級，耗資1500。

-深度清潔：老房子去除陳舊感，清潔很重要。光清潔劑我就買了十來種，清潔玻璃的、瓷磚的、地板的、墻面的、金屬的。另外還請專人擦窗戶，2次共6個小時才擦完，但效果立竿見影，窗明幾凈。常規清潔，也是請專業人士來打掃了2次6個小時，才把角角落落都清理干凈。我自己就專注在細節的清理上，例如清洗窗簾，把衛生間的五金件擦得锃光發亮，清理掉墻面很明顯的、大片的臟污，只留一些日常較淺的痕跡，避免給人刻意剛剛翻新完的偽裝感。此處推薦京東的家政服務，真的很好預約且服務很好，耗資1000。

圖源：網絡

-軟裝布置：廚房臺面、洗臉臺臺面等購買成套的用具，廚具換新的，有美感又整齊。入門地墊、衛生間地墊換新的。衛生間洗漱用品等買高檔品牌且顏值高的。客廳和房間鮮花不斷，要鮮花不要塑料花，我自己家里也是如此，這不僅是美觀而且給人好心情。居家香氛要搭配好，鮮花味道的，不要那種酒店味道的。餐桌上要擺果盤，顏色搭配要豐富，既好看又可以招待，很實用。因為掛牌的時候上海1月份非常冷，我們全天開著空調且不關廚衛門，保證通風又讓人進門有溫暖感。總之，目標就是沉浸式體驗：這里的原主人生活得很舒適、精致，如果你買了這個房子，你也可以。耗資1000。

-整理資料：當年的裝修圖、家電說明書、發票全部整理收納好，給買家實實在在的安心感。因為我們當初裝修確實花了很多心思，格局非常合理，斥巨資購買品牌實木家具和進口家電，所以更適合打算直接入住的買家，而不是重新裝修的買家。將來萬一有維修需要，家電使用方法等，資料、發票和說明書都整理好統一收納，買家看房的時候可以給他們看，讓他們買了之后能用得放心。

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3. 精心準備推介文案

提前準備好房源說明文件，突出亮點，發給多家中介，讓他們省去腦力勞動，提高帶看效率。價格方面，設定清晰的掛牌價、給中介的底價和真正的心理底價。

4. 談價策略明確

我們經驗不足，但心態放得很平。目標是快速成交，因此即便讓利二三十萬也能接受。

掛牌初期是關鍵窗口期：

1，中介集中推送，客戶積累最多；

2，房市仍處調整期，短期升值可能性低；

3，拖越久越不利，不如快速成交，資金騰挪。

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600萬半年的投資收益也有18萬了（我按照一年6%計算的），所以調整心態，不在乎這讓利的5%了。我們當時掛牌618萬，給中介的底價是600萬，心里的低價是560萬，最后575萬成交。同期我們對標的7套房子，僅1套以更低的價格成交了，其余6套均未成交。

最后要表揚一下我先生，我們分工明確、默契配合，真的是珠聯璧合。

尾聲：搬離的不舍與繼續向前

過戶當天，我再次走進這個熟悉的家，陽光從陽臺斜斜灑進來，照在那張我們曾無數次圍坐吃飯的餐桌上。屋里處處留著生活的痕跡——墻上沒擦掉的小貼紙、廚房抽屜里的調料罐，新婚時一起選的家具，旅游時帶回的小擺件。

明明只住了不到兩年，卻像住了十年。

房子是賣了，但回憶，一點都沒少。那個在內環內老破中里努力生活、精打細算、擦窗換燈、凌晨焦慮的我，依然會在記憶里，占據一個明亮的角落。

賣房不是一次簡單的交易，它承載著過往的回憶，也開啟了新的篇章。愿你也能在自己的生活旅途中，遇到一處值得托付的房子，一個愿意共度風雨的人，一段舒心自在的生活。

這篇帖子，給我的感觸還是挺多的。

第一，這位帖主文筆不錯，思路也非常清晰，而且執行力強，有這種思路+執行力，做什么事都能成。

第二，現在中國的房地產市場進入大洗牌階段，大量房子流入二手房市場，想賣出去，并賣出個好價格，卻難上加難，這位帖主用自己的親身經歷和實操經驗，給到大家賣房的標準流程和方法論，給賣房的朋友一個很好的參考模版，很多思路和細節都值得反復學習。

第三，我最欽佩帖主的一點是，她不只把事情停留在具體操作的層面，而是會進行通盤復盤，形成自己的經驗和方法論，比如如何賣房，如何比價，如何刷新，如何分工等思考，這種從具象事件中歸納總結的能力，非常值得我們學習和借鑒。

歸根結底一句話，人無法賺到認知之外的錢，只有不斷打通迭代認知—實操—復盤—再實操的閉環，才能讓財富源源不斷流入到你的磁場中。

*「毯叔盤錢」所有內容系個人觀點，僅以交流個人想法和分享知識為目的，不構成任何投資建議或參考。市場有風險，投資需謹慎，請讀者結合個人財務狀況，獨立決策。

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